《湖南省物业管理条例》明年1月1日起施行 将给市民带来哪些影响
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
三湘都市报
2018-07-27
据《湖南省物业管理条例》，湖南明年业主大会成立门槛会大幅降低。图片来源新华网
日前召开的湖南省十三届人大常委会第五次会议上，《湖南省物业管理条例》(以下简称“条例”)正式表决通过，该法规将于2019年1月1日起施行。
7月26日上午，省人大党委会召开了《湖南省物业管理条例》实施新闻发布会。该部法规有哪些亮点?将对市民生活带来哪些影响?如何确保各项制度落实?省人大环境与资源保护委员会副主任委员石光明、省人大法制委员会副主任委员曾东楼、省住房与城乡建设厅总工程师易继红分别回答了记者的提问。
■记者 刘璋景 实习生 王娅萱
关键词·业委会
业主大会成立门槛大幅降低
现实中很多小区都没有成立业主大会，普遍反映成立业主大会很难。对于这种现象，条例将有明确的规定。石光明表示，物业管理中，最关键的两大利益主体是业主和物业服务企业。
目前我省只有30%左右的住宅小区成立了业主大会，而这个30%左右的小区，业主大会和业主委员会也没有全部实现有效规范运作。
《条例》实施后，成立业主大会的门槛将大幅降低。只要具备下列条件之一的，就可以召开首次业主大会会议：交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的;交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。
提高物业费须经业主大会同意
石光明介绍，《条例》的一大亮点就是，规定物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意。
《条例》第五十条明确规定，物业管理区域规划设置的车库、车位应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划设置的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。此外，占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位，属于业主共有。
关键词·物业规范
物业禁止行为作出了规范
《条例》首次对物业禁止行为作出了规范， 对违反这些禁止性规定的，有关行政主管部门可依法处理。
曾东楼表示，物业管理区域内设定禁止行为，是为了规范物业的使用与维护，保障公共利益和业主的合法权益，维护公共秩序和良好的生活居住环境。对此，条例首先从正面作了原则性规定，业主、物业使用人应当遵守管理规约和业主大会决定，不得损害公共利益和他人合法权益。
《条例》所具体列举的禁止行为，主要是现实中比较常见、危害较大、问题较为突出的一些行为，比如改变房屋的承重结构、擅自将住宅改变为经营性用房、侵占屋顶或地面架空层等公用部位、高空抛物、违规停放车辆、违规饲养动物，等等。针对业主反映强烈的犬只扰民、犬只伤人问题，条例还专设一条规定对犬只管理进行了规范，业主、物业使用人饲养犬只的，应当依法养犬、文明养犬，不得损害他人的合法权益。
关键词·维修改造
五种紧急情形可使用维修基金
物业专项维修资金本来是业主的钱，但业主自己使用起来却困难重重，《条例》如何解决这个问题?石光明认为，物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
为解决专项维修资金使用难的问题，《条例》作出了两项制度设计：一是针对危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行维修、更新和改造的紧急情况规定了应急使用制度。二是规定了异议表决方式。异议表决方式就是把表决规则须经三分之二同意置换成反对者不超过三分之一的即视为表决通过，以此提高使用维修资金的决策效率。
石光明表示，今后如出现物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;消防、电力、供水、排水、供气系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏;电梯故障;建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动，玻璃幕墙炸裂;其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全等五种紧急情形方可动用维修基金。
支持老旧住宅小区增设电梯
随着人口老龄化的日益加剧，老旧住宅无电梯导致老人出行极为不便的现象日趋严重，广大居民对老旧住宅加装电梯的要求在不断增加，《条例》对此是否有前瞻性的规定?
易继红说，今年的省两会上，许多省人大代表和政协委员就老旧住宅加装电梯的问题提出了建议、提案，直接反映出广大人民群众对老旧住宅加装电梯的迫切需求。为适应经济社会发展和人口老龄化需求，方便居民生活，提高生活品质，加快老旧小区改造，完善既有建筑的功能，在《条例》第五十八条中规定：老旧住宅小区业主需要增设电梯的，规划、国土资源、住房和城乡建设、质量技术监督、财政、消防等有关部门应当根据国家和省有关规定予以支持。目前，省住房和城乡建设厅正在制定具体的鼓励既有建筑增设电梯的指导意见，并有望在最近出台。
关键词·法律责任
物业合同终止拒不退出可罚款
《条例》强调了物业管理相关各方应承担的法律责任。
物业服务企业不称职，到期拒不退出怎么办?曾东楼介绍，本次通过的《条例》规定，原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目。物业服务企业无正当理由拒不移交有关资料的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期改正;逾期仍不改正的，对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。
物业服务企业拒不移交有关财物的，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。
同时，违反《条例》相关规定，物业服务企业、业主委员会成员侵害业主利益的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。
本报评论：物业新规将达成多方利益的平衡
在日前召开的湖南省十三届人大常委会第五次会议上，《湖南省物业管理条例》正式表决通过，该法规将于2019年1月1日起施行。7月26日上午，省人大常委会召开了《条例》实施新闻发布会。该部法规有哪些亮点?将对市民生活带来哪些影响?省人大常委会和省住建厅等相关人士分别回答了记者的提问。(详见本报今日A03版)
通过相关权威人士的介绍，我们不仅能细察新《物业管理条例》的法规法条，更能体会到新条例的立法精神。新的《物业管理条例》是习近平新时代中国特色社会主义思想指导下“全面依法治国”精神的立法体现，真正做到了“以人为本、科学立法、平衡权责”的有机统一，既强化了业主权利，又规范了物业的管理权责，同时还维护和保障了公共利益。这是一部良法，其落地实施后，必将强化地方政府的“善政”、“良治”以及民间的“自治”，对维护社区和谐做出重要贡献。
长期以来，业主和物业管理方矛盾大、争议多，而这争议的双方中，又以业主一方为弱势。业主不仅维权难，甚至连成立业主委员会这样的基础性权利都受到层层阻拦，更高端的权利伸张就像“空中楼阁”一样，更是难以触及。新的《物业管理条例》首要的立法原则就体现在“业主权利”的加固上，具体体现在以下几个方面：一、降低“业主委员会”的成立门槛，大体体现了“50%”的宽松原则(即交楼面积达50%或业主入住户数达50%即可成立)，这是一项基础权利，有了这一条，业主维权就成了一汪“活水”;二、赋予了业主使用“物业专项维修资金”的权利，这是一项实质性进步，让该资金真正做到了“取之于业主，用之于业主”，业主主人翁精神得到体现;三、未经业主大会同意，物业公司不得擅自提高收费标准，这就解除了业主对核心利益的担忧;四、规定了公共部分所产生的收益归全体业主所有，众所周知，业主购房支付了公摊部分，这一新规定体现了“谁的产权谁受益”的现代文明法则，实属革命性进步。
当然，任何一部法律(包括地方法规)都要讲究权责平衡，都要公平地保护各方的权利。所以，《条例》也规定了物业管理方依法收取服务费用的权利，但同时也禁止以断水、断电、断气的胁迫方式进行“追费”，强调“依法收费，依法追缴”。同时，为了维护公共利益和公序良俗，也严格规范了业主的各项行为，比如禁止违规加建、禁止高空抛物、禁止违规饲养动物等。
总之，这是一部顺应时代发展潮流、回应民生需求的法规，体现了“以人为本”、“平衡保护”的立法精神，是一部良法、善法，其实施的结果也必然是良治、善治。
■本报评论员 张英
