家中被盗 物管管多少？
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
广州日报
18-09-1304:21
“管家”来了
文/广州日报全媒体记者陈钰凤、王浩宇
家里被盗，物业管理公司应不应该承担责任？昨日，佛山市消费者委员会联合社会各界召开“规范物业管理服务合同保护消费者家庭财产安全公开讨论会”。多个相关部门代表、市房地产协会以及物管公司代表、消费者代表参与本次讨论会。本次讨论会就近期发生的业主与物管间因业主被盗产生的纠纷进行了调解，并针对物业管理服务合同、业主家庭财产安全保护等问题进行了系统的探讨。
业主： 家里被盗 要求物管承担责任
今年7月29日，家住佛山市怡翠晋盛花园小区的刘女士发现自家阳台上的防盗网被撬弯。由于没发现有人进入自家房屋的痕迹，所以并未检查自家的财物损失，也没有马上报警，只在业主群里反映了自家防盗网被撬的情况，并提醒邻居注意防盗。
8月1日，刘女士准备拿几件首饰来佩戴，却发现自己的首饰盒不见了。想起前两天阳台防盗网被撬，刘女士意识到有可能当时被盗了，随后，她报警并通知了小区物管。事后清点，刘女士损失的财物总价值达14000多元。
家里被盗，刘女士认为小区的物业管理公司需要承担一定责任。首先，刘女士表示自家小区的安保一直较为松懈。虽然几个出入口都有保安看守，但是外来人员只要叫保安帮忙开门就可进入，也不用核对身份。此外，小区内的停车场只要缴费就可进入，外来车辆来去自如。
此外，在刘女士看来，小区内楼盘的设计也很有问题，防火楼梯的窗口紧挨着自家阳台的防盗网，而住宅楼的墙面上还有墙裙可供人站立，外来人员可以直接攀爬到阳台上，撬开防盗网进入室内。刘女士声称，自己之前就向物管反映了这些安全隐患，想安装更为牢固的防盗网。但是物管方面称，根据住户装修条例，小区内的业主只能安装隐形防盗网、实心6厘米防盗网或者用玻璃封窗，其他防盗网一律不准安装，违规安装者要从住宅维修基金中扣除罚款。刘女士称，之前进行取证的警察告诉她，这种实心6厘米的防盗网根本无法起到防盗作用。
基于以上原因，刘女士希望追究小区物业管理公司的责任，要求物管承担自己损失的40%，共计5600元。
物管：门禁松懈事出有因 自身责任有待认定
在昨日举行的讨论会上，该小区的物管经理程先生表示，小区物业管理一直遵循规章制度，而门禁执行的不到位确实是事出有因。对于刘女士自身的损失，他们愿意和刘女士一起协商以确定责任。
程经理表示，该小区属新建小区，因为装修房屋数量较大，所以有大量施工人员进入小区，但是针对这些人员，小区的安保人员一直都对他们进行登记和管理。而很多时候一些年龄较大的业主会忘记携带出入卡，为了方便这些业主出入，保安往往会予以放行。至于窃贼是否借助住宅楼内的防火楼梯窗口进入刘女士家的阳台，程经理表示这还需要公安机关给出权威的结论。
程经理表示，小区内楼宇的外观设计是经过国家相关部门的审批后通过的。因为没有经过相关单位审批在消防通道的窗口上加装防盗网是违法的，所以小区内的防火通道窗口都没有加装防盗网。
思考1：物管公司是否有错担责多少？
佛山消委会律师顾问团律师李绍均表示，根据国务院的物业管理条例第35条，物业管理服务企业没有按照服务合同的约定提供相应的服务，导致业主人身财产安全受到损害的就应当承担责任。最高法院发布的人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释中也注明，安全保障义务人有过错的，应当在能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。所以在物业管理方面，物管如果在安保管理过程中有错误，就应当承担相应的责任，而这个“承担相应的责任”应该是一个补充责任。至于承担责任的比例，应由刘女士和物管双方协商解决。
万科物管代表也表示，曾经遇过一些类似的安全保障义务的案例，处理结果中有免责的，也有赔偿一部分的情况。那么，如何来定义这个责任呢？该代表指出，安全保障义务有一个原则叫作合理限度，超出合理限度就不是安全保障的义务范围之内，属于免责的范围。
思考2：物管服务标准分五级 防盗治安也分级吗？
市住建管理部门指出，根据前期物业服务合同，物价部门制订的价格已经对安保措施有一个很明确的约束和表述，比如对于巡逻、值班、配合公安部门破案、监控日常设施的维护等。
可见，物管公司对小区业主的防盗安全肯定是有责任的。目前，佛山市的物管服务标准物价部门制定有五级物管服务标准，每个标准对应相应的物管服务价格，合同中一般都会标明是几级物管服务标准。
不过，值得注意的是，这个物管服务标准只是对治安管理有一个概括表述，但是并没有提及防盗要达到什么安全等级。另外，防盗安全等级由谁去界定、能达到几级，这些方面暂未有严格的标准，只能通过物管服务合同约定。
提醒： 细化物管合同厘清责任
在物业管理方面，有不少相关细节暂未有相应的法律法规约束或规定，所以时有物管纠纷难厘清责任的情况发生。
那么，消费者应该如何保护权益呢？专业人士表示，可以通过物管合同来规范，明确权责问题。李绍均指出，业主与物业管理方只要在物管服务合同中详细地载明双方应当履行的权利义务（比如物管服务的内容，安全防范义务等一系列义务），只要物业管理方违反了或没有履行该义务，业主可直接依据物管服务合同要求物业管理方承担相应的责任，而无须搜索相关法律法规等依据。
佛山市住建管理部门有关负责人提醒消费者，在购买商品房时，不仅要关注房价，更要关注物业管理合同。一旦决定购房，就一定会签订前期物业管理合同。如果对物业管理不满意，市民应该慎重考虑可以选择不买这样的商品房。
如果购房后对前期物管不满意，这个时候该怎么办呢？佛山市住建管理部门有关负责人建议，可以通过业主共同决策，与物业管理公司协商签订后期的物管服务合同。这时，业主的话语权比较大，可以争取到一个更大的谈判空间。
