小区更换物业管理公司 邻里关系恶化闹上法庭
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
来源：金羊网 作者：何叶舟 发表时间：2018-06-22 14:21
文/图 何叶舟
一个原本平静的小区，因为成立了业委会，更换了物业公司，邻里之间变得争斗不断、关系破裂，甚至闹上了法庭。业主们都表示希望小区越来越好，是什么让这个拥有住户近2000户的小区变成了如今的模样？
据一些业主介绍，新的物业公司进驻之后，本应皆大欢喜，但问题却接二连三涌现，最令他们生气的是，业主们发现，当初公示的物业合同草案和最终业委会签署的合同，竟然变了样。“很多条款更改了，对业主不利，我们竟然毫不知情。”珠海远大美域新城小区（以下简称“远大美域”）的一些业主显得非常气愤。
新物业合同条款与草案差异明显
2017年5月22日，远大美域业委会表决通过了《远大美域新城小区物业管理招标文件》，并于6月1日正式对外发布。6月17日，远大美域业委会完成了物业招标的开标评标工作。7月25日至8月25日，业委会组织召开业主大会，对中标单位和备选单位进行表决。9月26日，时任业委会主任代表业委会与中标单位广州时代物业管理有限公司签订了正式的物业服务合同。10月12日，时代物业进驻小区。
时代物业进驻小区之后没多久，业主们就发现了一些问题。“在我们的再三要求下，物业公司才公布了所签订的物业合同，我们才发现新合同与之前公示草案有很多变化。”业主古女士（化名）说，“这份合同签订之前并未公开征求业主们的意见，更没有经过业主大会进行表决。”
根据业主们的反映，签订的物业合同与公示的草案存在的明显的差异：在服务内容和质量方面，服务质量的标准由原来的“业委会在合同中约定”变成了“业委会和物业共同制定”；外包由“必须经业委会批准”变成了“物业公司自己决定”；在物业服务费用方面，人行通道和车库门禁门锁的更换由“物业更换”变为“物业垫资业主买单”；在公共经营与收益方面，其公共经营权由“业委会和物业共同制定经营管理办法”变成了“物业自主经营”，经营收益也由原来的20%变成了50%……
一些业主认为在他们毫不知情的情况下，业委会签署了一份不同条款的物业合同，侵犯了他们的利益。
小区冲突频发一年报警十余次
据业主们介绍，时代物业进驻不到一年，小区内各种矛盾冲突引发的报警超过十次，最近的一次是今年6月1日晚，小区新道闸启用。
业主董先生告诉记者，当晚不少业主要开车进地下车库，但是物业公司以业主不交费为由拒绝把地下车库道闸抬起，致使不少业主无法停车回家，引发矛盾冲突，最终物业公司报警。“这些地下车库很多都是产权车位的，我们自己买的车位不让我们停，回不了家。”董先生说，“最终是警察来了，业主们把道闸拆了才把车开进去的。”
据了解，目前远大美域小区的物业费有六种不同的收费标准，从每个月每平方米2.0元到每个月每平方米3.8元不等，根据楼房属性不同收取不同的物业费用。“新推出的一期58栋、59栋物业管理费就是3.2元，早期推出的加州阳光的管理费就是2.2元。”有业主表示，“收费不同就应该提供不同的服务，可是现在所有服务都是一样的。”
不少业主认为，目前时代物业形同虚设，陌生人、车辆进出小区根本无人问津，小区安全得不到保障。
时代物业的进驻，不仅服务让部分业主非常不满，更导致了远大美域小区邻里关系破裂，言语冲突频发。“有一些支持物业的业主，和原业委会主任态度一致，就觉得我们瞎折腾。”董先生显得很无奈。
时代物业法院判决合同合法
远大美域小区时代物业相关负责人蔡经理告诉记者，关于合同的问题，法院已经有了判决。
根据蔡经理提供的法院判决书，法院认为，原业委会主任的行为是执行业主大会的决定事项，系履行法定职责，根据业主大会决定采用招标的方式选聘物业公司，整个招标过程及中标结果均以公开透明的方式进行的，招标程序没有违反法定程序。至于被告（原业委会主任）与时代物业所签订的《物业服务合同》的内容所作的调整，是否侵犯业主权益，应由《物业服务合同》的相对方采取其他途径进行救济，原告（业主）无权主张该权利。法院驳回原告（业主）全部诉讼请求。
对于小区陌生车辆随便进出，蔡经理解释是由于道闸瘫痪，时代物业进驻之后对道闸做了整体改造，换成了车辆识别系统，于今年6月1日正式启动了。“陌生车辆肯定不能自由进出的，外来车辆进出是要登记的”。
针对6月1日晚报警的情况，蔡经理说：“因为业主不缴费要进去地下车库停车，业主拒绝交费便要拆道闸，这个属于业主公共财产，他们要拆，我们只能报警了。”
原业委会主任重要会议没人重视
6月11日，记者见到了远大美域原业委会主任邱鲁斌，他客厅的茶几上放着法院刚下发的判决书，虽然胜诉了，但他并不感觉轻松。
邱鲁斌告诉记者，几位业主反映的公示合同和签署的条款有差异，其实是一些理解上的错误，公示的合同只是征求意见稿，后来根据反馈意见做了一些修改，其中就包括将小区的公共收益部分改成了业主与物业分成比例为五五，即50%（包税）给物业，50%返还业主。
根据邱鲁斌介绍，2017年9月15日业委会要再开会讨论合同，会议提前两天便通知了，但委员们不是有事无法到场，就是喝了酒无法出席。“这次会议就是争议的焦点，会议其实没有开成，合同就在电脑里没有打印出来，仅有的参会者都说‘不看了吧这么长’，会议草草结束”。
