物业公司的生存危机是真的
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
2018-04-23 09:58:01 新金融观察 新金融 郝一萍
房子一直是老百姓(603883,股吧)最为关注的话题，当今楼市已经由增量市场转化为存量市场，作为房地产后市场的一个重要配套服务项目，物业的优劣甚至已对该社区的二手房房价以及升值潜力产生较大影响。物业管理越来越被人们所重视，然而物业费难以上调、物业管理服务公司成本上升、盈利模式单一等问题却让很多物业服务公司捉襟见肘。
冲突多
《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》于近日正式发布并施行，其中包括《物业管理条例》的修改内容。
与此同时，一篇“8种情况可以拒交物业费，小区还得"倒找钱"的文章在网上流传，引起各界广泛关注。原文称这是我国《物业管理条例》作出部分修改后出台的新政。
按照该文章列举的条目，业主没有从开发商处收到收楼通知书、物业公司没有和业主签合同、物业公司要求交纳供热和中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的、物业服务质量过差等，都属于这8种情况，业主是可以理直气壮不交物业费的。
但据新金融记者了解，根据《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，较早施行的《物业管理条例》删减和修改了一部分条款内容，并未提到可以拒绝交纳物业费的内容。
中国物业管理协会工作人员对新金融记者表示：“这个条例里根本没有涉及可以拒绝交纳物业费的内容，一条都没有。国务院只是对资质的事情，删除了相应的条款。”
“8种情形可拒交物业费”是假，但业主与物业公司之间的矛盾普遍存在却是真。李欣（化名）是天津市某物业管理公司的负责人，他对新金融记者反映，眼下正值其公司物业合同到期，在最后的两个月里，物业公司与业主的冲突趋于白热化，物业公司为开发商旗下企业，但合同期的五年来，许多业主因为这样那样的“小事”与物业公司针锋相对。
“最多的情况就是屋顶漏雨。”李欣无奈地表示，“业主并不知道屋顶漏雨维修并不属于物业公司的义务，一般来说需要动用大维基金，但从大维基金的申请到真正的开工，最起码需要几个月的时间。这动辄几个月的维修周期，直接凉了业主的心，与我们针锋相对也就可以理解了。而现在正值合同到期，我们是很想续约的，因为我们隶属于开发商，小区从打第一根桩开始我们就在这，没人比我们更了解。而某些之前有过种种矛盾的业主铁了心地要换掉我们，最近这几个月，业主委员会以地下车库归属问题起诉我们，法院冻结了公司账户，工资都发不出来。而每天的纠纷越来越多，有的业主会故意破坏诸如路灯等公共设施，借此机会发表言论贬低我们，严重时会来物业办公室闹事甚至殴打小区保安来发泄不满。”
李欣所说的“大维基金”是指，按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，也称公共维修基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。
根据《办法》要求，业主委员会成立之前，原则上不能动用公共维修基金；确需使用的，须由物业管理企业委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算，经中介机构认定后，物业管理企业方可进行维修工程。维修工程结束后，物业管理企业须持维修工程结算发票及中介机构出具的验收证明到代管单位申请支取维修基金。
从口水战到“全武行”甚至是对簿公堂。一些业主和物业管理公司已经走进了“不交钱就做不好，做不好就不交钱”的怪圈中。
一些企业因利润微薄或者物业费收缴困难而降低物业服务水平和质量；业主则以服务缺位为由再次拒绝交纳物业费。新金融记者从《政民零距离》栏目网站了解到，天津在近9年间共有25652条网民留言与物业有关，相当于每天都有8条留言是反映物业问题的。
通过关键词检索可以得知，整部《条例》中连“拒交”或“暂时拒交”的字样都没有。这确实有些令人失望，因为在很多业主看来，“拒交物业费”是唯一一种具有可操作性的、与物业公司展开博弈的方法。“除了不交物业费，我们还有什么办法来对抗服务不好的物业呢？”一位业主对新金融记者表示。
那么当业主不满意物业的服务时，究竟可以不可以拒交物业费呢？“法律上并没有规定成为业主以后你可以拒交或不交物业费，业主在遇到问题的时候也应及时与物业公司沟通，但是如果业主不交费了，那可能会构成违约，因为每一个单独的业主对物业服务评价的好坏，不能作为物业公司对整个小区服务好坏的标准，所以说，不能因为
（责任编辑：李佳佳 HN153）
