管理水平差?小区被挂牌“警告” 整改不达标?物业或被“炒鱿鱼”

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

　　东逸花园的物管台账做得十分详细周到。　新快报记者　方阳麟/摄

　　广州出台《住宅物业管理服务规范》一年多,天河区已有4个小区被评为不达标小区,这种做法或在全市推广

　　小区物业管理水平差,物业服务企业可能“混”不下去了,因为政府部门会先对其“挂牌”警示,如果整改后仍不达标,物管方有可能被“炒鱿鱼”。这一做法目前在天河区试点,未来有可能在全广州市推广。

　　新快报记者了解到,去年5月,广州市质量技术监督局发布《住宅物业管理服务规范》(以下简称《规范》),对物业管理的标准进行界定。《规范》实施一年多,天河区开始“动真格”。天河区住房和建设水务局相关负责人告诉记者:“经常被业主投诉、多项管理标准达不到《规范》要求的,将被评为不达标小区,并被挂牌。目前已有4个小区被挂牌。对于不达标的小区,将给予一定的整改时间,如果整改期过后仍不达标,将通过相应的管理办法,让达不到《规范》最低要求的物业公司离开小区。”

　　统筹:新快报记者　陈海生

　　采写:新快报记者　方阳麟　罗汉章　李应华　谢源源　邓毅富　高镛舒

　　摄影:新快报记者　毕志毅

　　物管服务规范细化到草的长度

　　据广州市物业管理行业协会相关负责人估算,广州有物业管理的小区4000多个,各类物业服务人员加起来有几十万人。长期以来,由于物业小区所在的区域、硬件设施、物业服务价格千差万别,对于物业管理的水平很难“量化”衡量,众多业主、住户也不清楚该怎样评价小区的物管水平。有的小区虽有业委会,但业委会并不清楚要按怎样的标准对物业公司提出要求。

　　2016年5月1日,广州市质量技术监督局发布关于物业管理的地方技术规范《住宅物业管理服务规范》(以下简称《规范》),对物业服务的各项细则进行专业性指导,并引入量化评估指标。新快报记者了解到,《规范》分为5个模块,分别为(客户)服务、安全、环境卫生、设施设备管理与维护、综合管理。每个服务模块分为5级,《规范》分别列出相应的量化指标。

　　比如,《规范》规定,有条件的物业应实行封闭式管理,主要出入口应有专人值守;配备有分类标志的密闭式垃圾收集容器;应保持公共区域清洁整齐,无乱贴、乱画、乱放杂物现象;大堂玻璃和信报箱都要“目视无积尘”等等。《规范》甚至根据不同级别的服务,规定了大堂和候梯厅每天保洁的次数,以及草坪上草的长度。

　　优秀小区建有完善的台账系统

　　早在去年,天河区已经率先执行《规范》,从此,小区管理的“好”与“坏”,衡量标准不再模糊。比如,星汇园小区、东逸花园就是天河区评出来的“优秀小区”,而育蕾小区则被评为“不达标小区”。

　　“优秀小区”与“不达标小区”差距有多大?新快报记者近日参照《规范》的规定,走访位于天河区东方三路的东逸花园,看到小区广场的中间区域有大片草坪。这里的草坪分为两种,其中一种是装饰性草坪,不允许居民进入,这里的草较高,目测超过了5厘米;另一部分草坪可以进入,记者粗略测量,这里的草都低于5厘米。此外,每个垃圾桶都有编号,置放区域划着黄线。大堂玻璃没有积尘。

　　“根据《规范》,我们这个级别(一级)的服务,草长要控制在5厘米以下,做到这一点很有难度,除了一开始要选好草的品种,还要有专人定期打理,我们每周都有园林工人进行打理。此外,每天上下午两次,有专人对每一栋楼的大堂、候梯厅进行打扫维护。”东逸花园物业服务企业负责人胡小姐称,该小区物管方和业主有非常好的互动,小区建起了业主和物管方的微信群,如发现不整洁的地方,业主会拍照通知工作人员,物管方随后会安排人员跟进。此外,物管方还建立了完善的台账系统,并按照人员效率最大化进行安排,这才做到所有指标达到一级水平。

　　对于《规范》,胡小姐认为制订得很专业,“很多条款比我们和业主签订的物业服务合同还详细得多”。不过她认为,根据《规范》每一项都要做到优秀,却不能收费太高,是一大挑战。“比如对监控视频维护,最高要求是每天检查两次,这就需要投入一定的人力资源。”

　　不达标小区目前处于整改阶段

　　而另一方面,天河区共有海印小区、育兰小区、天一庄小区、育蕾小区被评为“不达标小区”,目前正处于整改阶段。

　　新快报记者近日走访这些小区,发现问题仍然严重。在育蕾小区北侧入口处,记者看到一块落款为“广州市天河区住房和建设水务局”的牌子,上面写着“天河区建设 干净整洁、平安有序 物业小区不达标单位”。从此处进入小区,记者看到右边一楼有一排食肆的后门,这些食肆的员工在后门附近的人行道上摘菜。走过该路段,可闻到由厨余垃圾等发出的馊臭味。有些食肆后门即是后厨所在地,有些后厨在墙上打孔安装排气扇,厨房内的油烟被直接排至小区内,而这些食肆上面的二楼就是住宅区。有住户告诉记者,一到用餐高峰期,这些饮食店不仅发出噪音,而且排出的油烟熏得人只能捂鼻快速跑过。此外,该小区还存在空调水乱滴、车辆乱停放等现象。

　　有居民告诉新快报记者,小区被挂牌后,物管已经做了一些改进,有一定的改善,“希望可以通过大家努力,尽快摘牌”。而根据天河区住建水务局相关负责人介绍,被挂牌的小区有3个月时间进行整改,如果不达标将再次进行整改,还不达标,有关部门将和业委会协商,“换掉”小区的物业服务公司。