翔宇生活广场：业委会要求物业撤出起纠纷
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
来源：沂蒙晚报 2017-07-13 11:31:57
市区翔宇生活广场小区物业公司服务合同到期，业委会要求物业撤出，并尽快和业委会办理交接手续。但物业一方认为目前小区的业委会并不合法，并且业主还欠物业大量费用，拒绝和业委会办理交接手续。双方各执一词，不愿相让。
业主质疑物业到期不走
12日上午11时，记者来到市区解放路翔宇生活广场小区，只见小区门禁大开，不少业主围坐在物业办公室门口。记者了解到，就在刚才，部分业主再次来到物业办公室，要求物业撤离，双方言语间起了争执，但问题仍未解决。
小区业委会主任龚著明告诉记者，2006年该小区交房，共有104户住宅和20户商铺。在第一任物业撤出后，临沂广通物业管理有限公司就正式入驻他们小区。刚开始时，业主和物业也曾有过一段时间的“蜜月期”，不过随着时间的推移，不少业主对物业产生意见。
逐渐的，部分业主不再缴纳物业费。2013年，物业将没有缴纳物业费的业主告上法院，其中就包括龚著明。龚著明通过这场官司得知了一个细节：物业公司的服务合同于2015年1月1日到期。
2015年之后，广通物业仍没有撤出。“我曾问过广通物业，他们告诉说签订的合同到2017年。”虽然心存疑惑，龚著明在内的许多业主仍然选择相信，可到了2017年合同到期，物业还是没有撤出的意思。不仅如此，物业公司还多次向业主催缴2017年后的物业费，业主们纷纷抵制，认为这段时间已经超出合同约定期限，他们肯定不会买单。
2017年，物业又将欠费业主当中的21名告上法庭。
业委会要求物业撤出受阻
与此同时，今年小区着手选出新一届业委会。“我们按照相应的规定，在上级部门的指导下，进行了申报、审批、公示等，全程都是严格按照规定执行的。”龚著明告诉记者，到今年6月5日，小区召开了业主大会，也象征着了业委会正式成立，龚著明任业委会主任。
新一届业委会成立后，第一件事就是要研究是否继续和广通物业续签。“我们组织了104户住宅业主，和20户商铺业主进行了投票。”龚著明告诉记者，其中参加投票的住宅70票不同意续签，34弃权，0票同意续签，商铺业主中10票投了不续签，10票弃权，0票同意。
至今这份关于投票的公示仍贴在小区内，“投票过程我们是有录像的，保证公平公正。”龚著明告诉记者，遵循绝大多数业主的意见，7月7日下午3时许，他和几个业委会委员来到物业办公室，以书面的形式通知其尽快撤出并办理交接手续。
“当天晚上，物业的几个工作人员来到办公室，把里面的一些小区设备的资料和业主的档案全部搬走。”龚著明说，“这一幕刚好被一名业主看到，并录下了视频。”
之后的几天，业主们见物业的工作人员每天仍然是正常上下班，并没有撤出的意思，多次上门催促其尽快搬走，双方意见相左，多次发生争执。
龚著明告诉记者，如今已经有两家物业表示愿意接手，他们打算从中选择一家更合适的物业。不过在这之前，需要让广通物业搬走，交接资料。“现在广通物业不仅占着办公室不搬走，最重要的是资料也没有向业委会交接，严重影响了我们下一步的工作。”
物业称业主欠了七八十万
12日下午，记者联系了广通物业负责该小区的刘经理，他告诉记者，并非他们赖着不走，但撤出必须有两个前提条件。“一是业主们还欠着我们的钱;二是我们认为这届业委会是不合法的，即便交接也是和下一任物业公司而不是业委会。”
刘经理告诉记者，广通物业入驻这么多年也不如意。“刚开始的时候还有80%的的业主都能缴纳物业费。后来业主里出现了一拨人，挑拨其他业主和物业的关系。谁交了物业费，他们就去骂谁。时间久了，越来越多人都不再缴费了。”刘经理说，“这帮业主还多次殴打我们的工作人员，因为事情不太严重，我们也想继续干下去，所以大事化小，没怎么追究。”刘经理告诉记者，如今事情到了今天这个地步，他们不愿再继续干下去，但是在走之前有两件事必须要做。
“现在小区的很多业主还欠我们大概七八十万元。”刘经理告诉记者，这些钱除了物业费之外，还包括小区日常运行、添置设备等一些费用。“对于其中21名欠款数额比较大的业主，我们已经开始走诉讼程序了，现在还没有宣判。”刘经理告诉记者。“如果我们就这样走了，将来这笔钱找谁要?”
需要注意的是，刘经理所说的物业费除了业主之前欠下的之外，还包括业主们2017年至今的物业费。这不免让人有些疑惑，物业公司为何会在合同到期后，仍继续为小区业主服务并收取费用呢?
刘经理解释，他们在很早之前和当时业委会续签过2017年之后的服务合同。不过据小区业主的代理律师介绍，在已经开庭审理过的诉讼当中，物业一方从未在法庭上出示过这份合同。
物业质疑新业委会不合法
除此之外，刘经理对目前小区业委会的合法性有质疑。据其介绍，如今业委会中大部分委员都欠着物业费用。而根据《物业管理条例》，业委会负责监督和协助物业服务企业履行物业合同。据此，可以认为业委会委员有协助物业企业履约的职能。
物业管理合同中，业主需按时交纳物业费用，业委会委员有协助物业收取物业费的权利。如果业委会委员自己不缴纳物业费，怎么履行其业委会委员的职责?
另外，业主不缴纳物业费，属于违反《物权法》、《物业管理条例》的行为。依法可以认定不缴纳物业费的行为，属于拒绝履行业主义务。
按照《业主大会和业主委员会指导规则》第31条第2款、第3款的规定，这类业主没有遵守国家有关法律、法规，同时也没有遵守业主大会议事规则，不符合业委会委员条件，不具备成为业委会委员的资格。
“我们肯定不会和不合法的业委会交接。”刘经理告诉记者，按照相关规定，在下一任物业入驻之前，小区设施、财产等方面发生意外，前任物业也需负责。“假如我们和这个业委会办了交接，将来出现问题我们仍有责任。保险起见，我们只会和下一任物业交接。”
记者张斌
