业委会换届难产 百仕达四期业主维权一年无果
广州物业专家律师网/程磊律师网
2016-08-04 08:28:27 来源: 南方日报(广州)
罗湖区百仕达四期东郡（下称“小区”）业主维权始于2015年7月，一年来，业主多次向罗湖区东湖街道办（下称“街道办”）等部门反映小区存在的问题，直指第三届业委会不作为以及小区电梯、消防、治安等问题。2015年9月，维权业主在微信群中发起捐款活动，100多名业主参与，共捐款20多万元用于维权。
7月以来，媒体对百仕达业主维权进行报道，引起罗湖区住建局、东湖街道办等政府部门的重视，4次约谈百仕达物管负责人，督促管理处对小区物业服务进行全面整改；5次约谈业主，听取业主的意见和建议，就下一步推进选举工作进行商议和沟通。
街道办表示，未来将督促管理处对小区物业服务进行全面整改，全力化解业主间焦点矛盾，争取达成一致意见。此外，街道办还将请求上级部门对条例政策等方面进行明确的指导和答复，加大矛盾化解的力度和问题解决的政策权威性，力求选出一届强有力的、负责任的业委会。
有律师指出，这一维权事件归根到底，还是因为现行物管条例不完善。条例设计有问题，推行它只会让问题越来越多。“小区业主反馈的问题类似，这便是制度设计的问题，出台新的特区物管条例非常急切。”
业主呼唤业委会换届选举“最佳方案”
7月31日，记者在小区旁见到维权业主，气氛较两周前的约见轻松了一些。“我们的诉求很简单，就是想在小区安居乐业，此前报道确实触及了各级政府部门的‘神经’，街道办7月已多次约谈维权业主。”牵头业主周元（化名）说。
几乎每次约谈，周元都会提出三点诉求：一是维权业主从来没有想要换掉物业公司，5月有不明身份人士在小区张贴大字报，称“维权业主改选业委会，是要抹黑物业（公司）炒掉物业（公司）”，这完全是诽谤和污蔑；二是将小区办成罗湖区物业管理示范住宅区，业主多为中产阶级，经济上具备条件；三是尽快选出能真正代表业主的业委会，对物管公司进行全方位监督。
他说，这些诉求是维权业主达成的共识，也得到了街道办、百仕达及其物管公司、维权业主“对立面”的认可。
赵珍（化名）和维权业主曾持有不同意见。4月28日，赵珍牵头44名业主起草《关于百仕达东郡业委会选举程序违规的投诉》，向街道办上访。原业委会因此决定延长业委会候选人推荐时间。
赵珍告诉记者，大家都是为了小区业主的共同利益，不存在任何个人私利，建议街道办为业委会选举提出最佳方案。“各社区业委会换届选举工作是件很正常的事，我不希望一切不安定因素在百仕达社区发生。”
深圳百仕达物业管理有限公司相关负责人高某告诉记者，物管公司和广大业主的利益诉求是一致的，把小区管好不仅能让小区楼价和租金上涨，也能维护好百仕达自己的品牌。他表示，未来物管公司会加强与业主沟通，列出小区物管整改内容时间表并严格执行。
周元说，街道办的几次谈话让他比较兴奋，看到了曙光，但“最后问题能否解决，还是个未知数”。
街道办协同住建部门成立问题解决小组
由于截至上届业委会任期结束仍未产生新一届业委会，根据《深圳经济特区物业管理条例》（下称“《条例》”）规定，街道办于7月8日接收了业委会换届选举资料、档案资料、业委会公章等。
“街道办不是‘家长’，我们能做的，是秉持公正，指导业主依法依规开展工作。”街道办相关负责人告诉记者，此前存在分歧的业主之间确有误会，目前首要工作是让矛盾得到控制和化解。他认为，不同利益诉求方之间必须“求大同存小异”，业委会的顺利选举取决于各方业主是否合作，业主要主动参与和作为。
维权业主最关心的，是新一届业委会何时成立、怎么成立。
街道办相关负责人表示，如若参照首次业主大会成立筹备组，根据《条例》规定，街道办在收到业主书面告知后一个月内，负责核实并组织、协调成立业主大会筹备组。
街道办表示，未来将协同罗湖区住建局等部门成立专门问题解决小组，请求上级部门对条例政策等方面进行明确指导和答复，加大矛盾化解的力度和问题解决的政策权威性。
街道办称，现行《条例》部分规定不够明晰，这在一定程度上影响了新一届业委会的成立。“例如，《条例》规定业委会候选人要遵纪守法，这非常难界定，如有违反计生、违建、酒驾等行为是否符合条件，街道办难以判断，这便容易导致双方业主之间互相投诉，互不退让；又如，一些老旧住宅区，房屋出租率极高，业主大会很难达到《条例》十四条‘双过半’的规定，许多会议被认为无效，选举工作也就多次‘流产’”。上述街道办负责人说。
■专家观点
修改物管条例 赋予业主大会法律地位
“小区物业纠纷的最大根源，在于业主没有当家，不应该当家的却当家了”，深圳市透明和谐社区促进中心总干事杨志敏认为，不同群体有不同诉求很正常，选举业委会恰恰是形成统一意见的好方法，业主“当家”才能让其担起责任。在他看来，物业纠纷很棘手，处理难度很大，如何解决好这些问题，考验政府执政能力。
京都律师事务所律师刘长森表示赞同：“业主的权利应该给回业主，业主能够自治，就不用政府了”。他认为，出台新的物业管理条例非常急切，因为目前小区业主反馈的问题类似，这便是共性，是制度设计的问题。
据了解，京都律师事务所受深圳市住建局的委托，正在参与起草新一版的物管条例。作为项目负责人，刘长森透露，已经公布的民法典草案，把业主大会、业主委员会归结为其他组织。“只要明确了其他组织由谁来登记，业主大会拥有独立的法律地位就解决了。”
“业主大会如果进行组织登记，它便可以自行管理财产，主动权在于业主，业主自治才能真正实现。”刘长森说，有关单位为业主大会颁发《法人登记证书》，这就相当于他们有了“执照”，否则便会出现业主大会和业委会组织定位不明确，许多事情难以开展的情况。
刘长森透露，新版条例草案预计在今年10—11月出台，“变动非常大，等于是搞了新的东西，和原来的完全不一样”。
在杨志敏看来，未来的物管条例应做到以下三点：一是降低业主大会门槛；二是强制小区管理全透明；三是让业主和物管之间的关系透明且平等起来。“业主大会越容易开，小区物业服务就会越好。”他认为，办好业主大会，可以倒逼业主大会规范化、物业公司市场化和政府监管规范化。
为了让业主大会开得更好，政府也在行动。在深圳市政协六届六次常委（扩大）会议上，深圳市住房和建设局负责人透露，该单位去年与腾讯合作，将微信实名投票系统引入物业管理之中，目前有4万名业主进行了绑定，38个小区递交了微信投票申请。
杨志敏对市住建局的做法表示认同。他认为，用“互联网+”手段也能降低业主大会门槛。“如何解决纠纷考验政府执政能力，政府不能太死板，不能只当老老实实的‘守门员’，这容易导致不同利益诉求方的矛盾激化。政府要有铁面，更要有红心。”
统筹：吕冰冰
撰文：南方日报记者 苏梓威
