物业费提价应经双过半的业主同意

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广州物业专家律师网程磊律师提醒：

    由于物业服务公司在举证期限内无提供证据证明其提高收费标准是已经过双过半业主同意，或经过物价部门的批准，即使个别业主有按提价后的标准交纳也只是个别的合意行为，故物业公司主张管理费按提价后的标准计算缺乏法律依据。

【广州市中级人民法院判例】

　　上诉人（原审被告）陈某某。
　　上诉人（原审被告）陈某。
　　被上诉人（原审原告）广州市wc物业管理有限公司。　　

原审法院经审理查明：wc公司是具备物业管理资质的企业法人，已取得广东省经营服务性收费许可证。2000年9月28日，wc公司与广州大轮贸易发展有限公司（房地产开发企业）签订《sb花园物业管理委托合同》，委托wc公司管理sb花园物业（自编A、B、C、D、A1、A2、A3、B1幢），委托期限自2000年10月1日至2010年10月1日。合同还约定了wc公司的物业管理事项、物业管理服务质量、双方的权利义务等等。wc公司依约进驻sb花园向小区内业主提供物业管理服务及代收代缴城市居民垃圾处理费。陈某某、陈某是sb花园小区广州市白云区西槎路543号502房的业主，该房屋建筑面积为90.15平方米。陈某某、陈某至今欠交2007年7月至2013年2月的物业管理费。wc公司因本案诉讼支付了陈某某、陈某个人信息查询费20元、涉案房产产权查册费40元、快递费28元。庭审中，wc公司明确本案主张的快递费为14元。
　　另查，2000年11月2日，广州市白云区物价局作出《关于sb花园物业管理收费标准的批复》（穗云价字（2000）69号），批准wc公司对sb花园收取的物业管理综合管理服务费的标准为：多层住宅每月每平方米物业管理综合服务费为0.45元。诉讼中，wc公司提供《调整物管费通知》一份，拟证明其已在小区张贴通知sb花园的住户从2011年1月起对原住宅物业管理费从每平方0.45元调整为0.6元。对此陈某某、陈某不予认可。陈某某、陈某提供照片等证据，拟证明其答辩意见属实。sb花园住宅小区尚未成立业主委员会。
　　以上事实，有《sb花园物业管理委托合同》、房地产产权表、物价局批复、经营服务性收费许可证、物业管理资质证书、收据、发票及当事人陈述等证据证实。
　　2013年5月3日，wc公司向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、陈某某、陈某立即支付从2007年7月至2013年2月的物业管理费3110.3元（按建筑面积90.1548平方米，2011年1月前按每月每平方米0.45元、自2011年1月起按每月每平方米0.6元计算）；2、陈某某、陈某立即支付公共维修分摊费6.3元；3、陈某某、陈某承担本案诉讼费25元、房产查册费40元、个人信息查询费20元、快递费14元。
　　原审法院认为，作为具有物业管理服务资质的企业，wc公司接受开发商的委托，对sb花园进行物业管理服务的行为合法有效。wc公司已提供物业管理服务，陈某某、陈某作为业主享受了wc公司提供的服务，故陈某某、陈某有义务按照《物业管理委托合同》的约定支付管理费。陈某某、陈某提出关于拒交物业管理费的理由，实质反映的是wc公司存在管理不善、服务不佳的问题，此应属于服务质量瑕疵，但陈某某、陈某以此为由长年拒交全部的物业管理费显然缺乏法律依据，亦会对wc公司的正常经营管理造成影响，故陈某某、陈某该抗辩理由不成立，原审法院不予支持。现wc公司要求陈某某、陈某支付拖欠的2007年7月至2013年2月的物业管理费合理合法，原审法院予以支持。关于管理费的收费标准，wc公司已经过物价部门批准是按每月每平方米0.45元收取。由于wc公司在举证期限内无提供证据证明其提高收费标准为每月每平方米0.6元，是已经过大部分业主同意，或经过物价部门的批准，即使个别业主有按0.6元标准交纳也只是个别的合意行为，故wc公司主张管理费从2011年1月起按每月每平方米0.6元计算缺乏依据，原审法院不予采纳。wc公司主张的公共维修分摊费，陈某某、陈某已表示同意支付，故原审法院亦予以支持。wc公司因本案支出的查询费、查册费、快递费属于诉讼必要开支，wc公司要求陈某某、陈某承担合理合法，原审法院予以支持。wc公司实际就本案支付的快递费为28元，现wc公司要求陈某某、陈某只负担14元是其对己方权利的处分，原审法院予以准许。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原审法院于2013年9月3日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，陈某某、陈某向广州市wc物业管理有限公司支付自2007年7月至2013年2月的物业管理费共2759元（以90.1548平方米，按每月每平方米0.45元计算）、公共维修分摊费6.3元；二、在本判决生效之日起三日内，陈某某、陈某向广州市wc物业管理有限公司支付房屋产权查册费40元、个人信息查询费20元、快递费14元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由陈某某、陈某负担。
　　上诉人陈某某、陈某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决依据偏颇。原审是以《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条作为判决依据，而忽略了《物业管理条例》第三十六条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条。因为被上诉人一直没有按合同履行其责任，无向业主提供合同规定的服务，侵害了业主的物权和利益，导致纠纷的产生。二、原审对纠纷起因及责任认定不准确。具体：1、从未公示与开发商签订的《物业管理委托合同》；2、从未制订服务细则向业主作出服务承诺；3、从未公布本花园管理费及维修基金收支财务帐目；4、未经业主同意和物价部门审批，擅自提高管理费（由每月每平方米0.45元调至0.6元）；5、未经业主同意私自将本花园西区的行车道及空地转交别人作收费保管站（此保管站不合法），导致西区的人行道被汽车碾压碰撞毁烂不堪，无一处平整；6、为了将D座2楼租出去，竟将D座楼梯的通风采光窗封堵；7、保安状况甚差，多家住户被入屋盗窃（我家亦曾被撬门锁）；8、对外来施工单位无规管，造成楼层内有线电视、电信、互联网线乱布；9、小区内杂草丛生，保洁人员的用具四处摆放。三、原审判决我方的抗辩理由不成立是断章取义。虽然上诉人在原审曾提出过被上诉人管理sb花园的合法性，但只要抗辩理由是被上诉人不履行《物业管理委托合同》，我方的抗辩理由是完全合理和成立的。四、被上诉人原审起诉理由混乱，部分费用计算错误，部分诉讼材料模糊不清。五、因为被上诉人不改正管理问题，我方身处香港，无时间与被上诉人纠缠，只有不交管理费，以图迫使被上诉人改善管理。综上所述，上诉人的要求是被上诉人改善服务，目前我方不同意向被上诉人支付全部的物业管理费用。
　　被上诉人广州市wc物业管理有限公司辩称：我方不同意上诉意见。涉案小区是由单体楼组成，邻近城中村，有些问题不好管理。对于商铺出租问题，不属于我方管理范围。至于公共设施更新、维修、更换等是由业主共同负担费用分摊，不应该是由物管公司负责。因为没有筹集足够的资金，故有些维修工作未完成。请求二审维持原判。
　　本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
　　二审期间，上诉人提交一份自己绘制的图纸，拟证明被上诉人未对公用通道进行维护。被上诉人认为该份材料中的通道不是物业管理范围，不予确认新证据质证。
　　本院认为，被上诉人向上诉人所在楼房用户提供物业服务，有合同为依据，且实际完成物业服务行为，双方当事人之间成立物业服务法律关系，依法享有权利和承担义务。被上诉人服务对象是业主群体，服务的内容包含了公共设施维护、安全检查、清洁卫生等各方面，实施了服务行为即有权收取物业管理费。上诉人作为业主群体的一分子，对被上诉人未完成部分物业管理服务内容提出异议，是对被上诉人履行合同义务提出质疑，依据合同约定和法律规定，上诉人可以主张被上诉人承担违约责任。上诉人也可以向物业服务企业主管部门反映服务质量问题，促进物业服务质量的改善。上诉人拒绝支付物业管理费，不属于正当行使合同权利。原审法院判决上诉人向被上诉人支付物业管理费，依法有据，也符合双方合同约定，本院予以维持。因上诉人延期支付物业管理费，应承担违约责任，故被上诉人因本次诉讼产生的损失，应由上诉人负担。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。