空置商铺仍应缴纳物业服务费

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广州物业专家律师网程磊律师提醒：

   业主购买的商铺被封闭，导致物业服务企业无法进入封闭区域提供公共区域物业管理服务，并不能证明物业服务企业没有按照合同履行义务，不能成为商铺业主拒绝支付费用的理由。业主提出物业管理合同无效，且要求案件中止审理，等待物业管理合同效力之诉的诉讼结果。因物业管理费债权主张是以物业公司已经投入经营成本为基础的，中止审理将影响物业管理正常进行。故在未有证据证明物业公司收费的合法性缺失情况下，案件应依法判决。

【州市中级人民法院判例】

　　上诉人（原审被告）广州yh房地产开发有限公司。

被上诉人（原审原告）广州市sy物业管理有限公司。
　　原审法院经审理查明：sy公司为具备一级资质的物业服务企业。yh公司为广州市越秀区东泰路28号首层、第2层、地下1层、地下2层房屋的产权人。2011年3月16日，广州市越秀区hyjx大厦第一届业主委员会经房管部门批准备案。
　　2011年4月22日，sy公司（乙方）与广州市越秀区hyjx大厦业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》（于2011年5月10日办理备案），约定：甲方选聘乙方对hyjx大厦实施物业管理服务，座落位置广州市越秀区东泰路hyjx大厦28-32号，合同期限自2011年2月28日起至2016年2月27日止；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务等；本物业区域物业服务收费标准为高层住宅：1.6元／月·平方米，办公用房：2.4元／月·平方米，商业物业：8.0元／月·平方米；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前交纳；业主或物业使用人逾期支付物业服务费的每日按千分之一支付滞纳金等。之后，sy公司一直对涉讼的hyjx大厦提供物业服务至今。sy公司向广州市越秀区梅花村街环境卫生管理站交纳了hyjx小区从2011年2月至2012年7月期间的垃圾费（或称环境卫生服务收费）。yh公司未缴纳过垃圾费。
　　2013年3月18日，sy公司向原审法院提起本案诉讼，起诉请求：判令yh公司支付广州市越秀区东泰路28号一层、二层商场自2011年3月1日起至2012年7月31日止的物业服务费（按每月8元／平方米×2572.26平方米计付），滞纳金（即逾期付款违约金，自2011年4月1日起计至2012年7月31日止，每日按上月所欠费用的千分之一计付），返还sy公司代付的垃圾处理费306元（自2011年3月1日起至2012年7月31日止，每月按18元计付）。原审诉讼中，为证明hyjx大厦已召开业主大会征询选聘物业服务企业的意见，sy公司向原审法院提交如下证据：一、《hyjx大厦首届业主大会意见表决票》2张，其中记载房号为：28号102房、28号202房，产权面积分别为976.19平方米及1596.07平方米，在第4项表决事项“阁下是否同意物业服务合同范本的内容？并继续选聘广州市sy物业管理有限公司管理服务hyjx大厦？”中，yh公司在“同意”一栏中打“√”。二、盖有广州市越秀区hyjx大厦业主委员会印章的《与“广州市sy物业管理有限公司”签订物业服务合同业主意见表决结果统计表》，其中记载本大厦共有业主381人，建筑总面积46817.83平方米，在物业合同签订这一表决事项上，赞成人数为277人，面积为35916平方米，赞成票比率为人数72%，面积76.7%。yh公司对证据一质证称，对其真实性无异议，但不能证明sy公司主张的情况。对证据二，对其真实性不予认可，该表中的唱票人、计票人与小区管理规约表决结果统计表的唱票人、计票人不一致，且其中的唱票人、计票人为业委会的候选人；此外，该结果并未在统计当日在房管部门登记备案，yh公司要求sy公司提供全部表决票原件。sy公司对此解释称，唱票、统计工作是在2011年1月21日完成的，业主委员会是在办理备案后才盖章的，唱票时业主委员会尚未办理备案，公章还未使用。为证明sy公司承诺减免物业管理费的情况，yh公司向原审法院提交如下证据：一、sy公司于2009年1月26日向yh公司发出的《联络函》及附表，其中记载：按前物业管理补充协议，贵司应付我司一月份相关管理费如下（至2009年1月31日止）：大厦商场空置收费面积（1＋2层）1043.2＋1529.1＝2572.3㎡，应收费金额2572.3×8×20%＝4115.7元／月，该项费用由双方协商一致同意全额减免不计等。二、sy公司分别于2011年3月21日、2011年4月22日、2011年5月27日、2011年6月20日、2011年8月15日、2011年9月15日、2011年10月15日、2011年11月15日、2011年12月12日、2012年1月15日、2012年2月19日、2012年3月20日、2012年4月26日向yh公司发出的《联络函》（及附表）共13份，其中分别记载yh公司应付sy公司2011年3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月，及2012年1月、2月、3月大厦商场空置收费面积（1＋2层）1043.2＋1529.1＝2572.3㎡应收费金额2572.3×8×20%＝4115.7元／月，该项费用由双方协商一致同意全额减免不计等。yh公司于上述各份联络函中加盖印章，并注明：上述费用已核对，请按上述费用结算。sy公司对上述证据真实性无异议，但认为不能证明yh公司主张的情况。为证明sy公司存在未履行对其物业管理的职责，yh公司向原审法院提交照片若干张，照片中反映涉讼商场内部空置及有少量杂物的情况。sy公司对上述照片真实性没有异议，但认为不能证明yh公司主张的情况。yh公司表示，涉讼商场从2011年3月至今一直空置，由yh公司上锁。sy公司无法进入涉讼商场。自2011年3月1日起至今，yh公司未向sy公司支付过物业服务费。
　　原审法院认为：sy公司与越秀区hyjx大厦业主委员会于2011年4月22日签订的《物业服务合同》，没有违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。该合同依法对hyjx大厦全体业主均有约束力。因此，yh公司作为hyjx大厦的业主，应当根据该合同的约定向sy公司交纳物业服务费用。因sy公司曾向yh公司发出过多份《联络函》同意减免yh公司应交纳的2011年3月至2012年3月期间涉讼商场的物业服务费，应视为sy公司对自己权利的合法处分。故sy公司现主张yh公司支付2011年3月1日至2012年3月31日期间的物业服务费及支付逾期付款违约金的诉讼请求依据不足，原审法院对此不予支持。至于2012年4月1日至2012年7月31日期间的物业服务费，yh公司仍应按约定向sy公司支付，并应计付逾期付款违约金。鉴于yh公司不同意支付物业服务费及逾期付款违约金，应当视为其对sy公司主张的违约金计算标准亦持有异议，据此，原审法院根据公平合理原则对sy公司主张的违约金酌情予以调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于yh公司主张sy公司未履行物业管理职责的抗辩意见，原审法院认为，yh公司提供的照片反映的是商场内部的情况，根据上述《物业服务合同》约定，sy公司应提供清洁卫生服务的范围并不包括属yh公司所有的涉讼商场位置，且yh公司亦表示涉讼商场从2011年3月起至今一直由yh公司上锁，sy公司无法入内，故yh公司上述抗辩意见依据不足，原审法院不予采纳。现sy公司已提供证据证明其已代yh公司缴纳了垃圾处理费，yh公司亦表示未交纳过垃圾处理费，故sy公司现主张yh公司返还其代缴的垃圾处理费合法合理，原审法院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、及参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，原审法院于2013年12月16日作出如下判决：一、广州yh房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向广州市sy物业管理有限公司支付广州市越秀区东泰路28号首层及第2层从2012年4月1日起至2012年7月31日止的物业服务费（按每月8元／平方米×2572.26平方米计）及逾期付款违约金（从2012年4月21日起至2012年7月31日止，每日以当月所欠费用为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、广州yh房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向广州市sy物业管理有限公司返还sy公司代付的垃圾处理费306元（自2011年3月1日起至2012年7月31日止，每月按18元计付）；三、驳回广州市sy物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7832元，由sy公司负担5957元，yh公司负担1875元。
　　上诉人广州yh房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。理由：一、原判决认定《物业服务合同》为有效合同无法律依据。首先，根据《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。再根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。被上诉人与业主委员会签订的《物业服务合同》未经业主大会表决同意，业主委员会无权代表业主与被上诉人签订《物业服务合同》，该合同违反了《物权法》规定的物业合同成立的条件，是待生效合同。其次，被上诉人在一审中提交的两张《hyjx大厦首届业主大会意见表决票》，不符合《物权法》和《物业管理条例》规定选聘物业公司有关建筑面积和法定人数的要求，是无效表决，不能作为《物业服务合同》成立条件的依据。再次，被上诉人在一审中提交的《与“广州市sy物业管理有限公司”签订物业服务合同业主意见表决结果统计表》，该统计表中的唱票人、计票人与小区管理规约表决结果统计表的唱票人、计票人不一致，且唱票人、计票人为业主委员会的候选人。另外，该统计表中加盖了业主委员会的公章，但当时业主委员会尚未成立，更无业主委员会的公章。因此，该统计表是业主委员会伪造的，不能作为认定事实的依据。二、被上诉人未按《物业服务合同》向上诉人提供过任何物业服务，原判决确定上诉人向被上诉人支付物业服务费违反法律规定。上诉人所有的一、二层商场自建成以来，一直闲置，且于2009年7月16日被广州市越秀区人民法院查封和张贴封条（详见上诉人提供的照片证据）。上诉人所有的商场在居住楼的另侧，出入口也与住宅楼的出入口相独立，不占用住宅楼的公共通道。被上诉人从未向上诉人提供过任何的安保、清洁等工作，商场的公共区域常年被垃圾、尘土包围（详见上诉人提供的照片证据）。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被上诉人未按《物业服务合同》履行其义务的，上诉人有权拒绝支付物业服务费。被上诉人在未提供任何物业服务的情况下，要求收取上诉人的物业服务费行为，也同样违反了《民法通则》和《合同法》规定的公平合理原则。三、《物业服务合同》的服务内容已包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运等工作，且物业服务费已包含该服务内容的相关费用，原判决确定上诉人返还被上诉人代付的垃圾处理费无事实依据。《物业服务合同》第二条规定：“在物业管理区域内，乙方（即被上诉人）提供的物业管理服务包括以下内容：……3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；……”，第五条规定：“物业服务费用主要用于以下开支：……（4）物业管理区域清洁卫生费用。……”因此，被上诉人的服务内容包括了物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运等工作，且物业服务费已包含该服务内容的相关费用，被上诉人另行向上诉人收取垃圾处理费，属重复收费行为，原判决显属错误。四、原判决严重违反法定程序。本案一审诉讼过程中，上诉人以广州市越秀区hyjx大厦业主黄向、敖立波已向法院提起撤销广州市越秀区hyjx大厦业主委员会与被上诉人于2011年4月22日签订的《物业服务合同》为由，于2013年10月25日向一审法院提交了《中止诉讼申请书》。因本案必须以业主撤销权纠纷案的审理结果为依据，根据《民事诉讼法》第一百五十条的规定，依法应中止诉讼。但是，一审法院对上诉人的中止诉讼申请未作出裁定，在原判决中也只字不提，原判决严重违反了《民事诉讼法》规定的法定程序。综上所述，原审判决在认定事实和适用法律方面均存在错误，是严重错误的判决。为维护上诉人的合法权益，请二审法院履行监督职责，依法纠正原审错误判决。
　　被上诉人广州市sy物业管理有限公司辩称：请求二审法院支持我方一审全部诉讼请求。1、物业合同已经在房管局登记备案已经符合法律的要求。2、根据物业合同，我方提供只是公共管理服务。3、物业服务合同里面的垃圾处理费即环境卫生服务费，我方是代收代缴。综上上诉人的上诉不成立。
　　本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
　　二审期间，上诉人以另案涉及物业服务合同效力诉讼未终结为由，请求中止审理。
　　本院认为，双方当事人之间已经形成物业服务关系，对于2012年3月以前的物业管理费用，双方当事人已经协商一致处理意见。对于2012年4月以后的费用是否继续减免，双方未达成一致意见，依据合同约定，上诉人应当向被上诉人支付物业管理费用。因为上诉人产权房屋被封闭，导致被上诉人无法进入封闭区域提供公共区域物业管理服务，并不能证明被上诉人没有按照合同履行义务，不能成为上诉人拒绝支付费用的理由。上诉人提出物业管理合同无效，且要求本案中止审理，等待物业管理合同效力之诉的诉讼结果。本院认为物业管理费债权主张是以物业公司已经投入经营成本为基础的，中止审理将影响物业管理正常进行。故在未有证据证明被上诉人收费的合法性缺失情况下，本院决定本案依法裁判。被上诉人主张的物业管理费和代垫的垃圾处理费，并非重复收取费用，上诉人拒绝支付垃圾处理费的理由不能成立。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。