深圳晚报记者 王彦入 江田力 陈晓鑫

    深圳物业纠纷已经进入高发期，物业公司与业主矛盾激化，在业主利益受损的同时，也抑制了物业管理行业发展。物业纠纷已成为民生大事，需要政府部门、小区业主和行业拿出更加有效的解决方案。

业主主导+专业服务

罗湖区拥有一批深圳市最早的小区住宅。与碧波花园一街之隔的万科天景花园，建成于1990年，同样是老旧小区，但物业的服务质量却有着巨大的差异。作为在全国第一个成立业委会的小区，天景花园的业主们对小区实行“业主主导+专业服务”的运营模式。

在这种模式下，小区物业费和计划外支出均需由业委会批准并向小区业主公开。经过协商，小区多层住宅无电梯的物业费标准为1.9元/平方米，比很多高层住宅都高，实现了“业主做主、质价相符、100%缴费、服务提升”的良性循环。

福田区景洲大厦在小区自治上，同样走到深圳的前列。去年底，“景洲大厦业委会拟向小区无车业主发放公交费补贴”的建议，一度引起了业界和法律界的热议。

根据景洲大厦停车场2014年的综合成本核算显示，停车场每个车位每月成本达300元，而根据政府指导价，每台车每月收费250元，该小区停车场年总亏损为11.7万元。

业委会决定从小区公共收益中拨出10万元，弥补小区停车场亏损。有业主提出异议，景洲大厦无车户业主不在小区停车，却为停车场亏损买单有失公平。随后业委会提议，为无车业主发放补贴。

发放补贴一事，只是景洲大厦业主自治运营模式下的一个缩影。景洲大厦的运营管理模式始于2001年炒掉物管公司，这在全国开了先河。尽管此后事端不断，但景洲大厦的业主们还是突出重围，建立起小区管理中的“景洲大厦模式”。在这种管理模式下，小区业主实行高度自治，所有财务详细公开，业主和物管公司之间形成良性互动。

业委会可否法人化管理？

在今年的深圳市两会上，超过30名市人大代表就物业纠纷问题提出建议，由于各种原因导致的物业纠纷频发不断，有人大代表甚至认为，物业纠纷成为深圳继医患、劳资、环境之后的第四大纠纷。

曾迈、丘伟兰等市人大代表认为，物业管理体系作为基层治理体系中的一个重要环节，其体系建设相对较为滞后，相关地方法律法规未能及时修订完善，部分物业管理领域仍然存在监管空白。

在目前的物业纠纷中，人大代表认为主要问题存在五个方面，分别是物业纠纷量多面广、业委会成立“三难”、违建物业管理缺乏依据、维修金管理不健全和物管法不完善。

实际上，有政府部门的数据显示，物业投诉连续多年占据政府热线投诉比例50%以上，投诉率高居不下的背后，杨勤等市人大代表认为，小区业主和物管方容易形成“物管独做主、业主低缴费、服务水平低、业主总不满、涨费更困难”的恶性循环。

现行的物业管理条例从2008年开始实施，但7年前的律法已经出现明显的滞后性，政府部门已经意识到这个问题，正在修订新物管法，但从2013年启动修订至今，处于“前期调研阶段”。

景洲大厦业委会主任邹家健在早前接受采访时表示，现有实行的《深圳经济特区物业管理条例》，物业服务招标允许邀请招标，定标只需5个专家和2名业委会成员即可，存在极大的权力寻租空间。

“尽快修订完善、出台物业管理相关政策法规，建立完善包括业主自治法治化机制、物业收费市场化定价、本体维修金启用程序简化、公共物业收益分配等相关制度机制。”曾迈等市人大代表表示，有关部门可以推进商住小区业委会全覆盖，借鉴罗湖经验，鼓励业委会注册成具有法人性质的社会组织，实行业委会法人化管理。

在物业监管方面，需要理顺行政监管机制，因为物业管理涉及众多的职能部门，应从制度化层面建立住建、城管、规土监察、公安、安监、维稳、信访、环保等职能部门联席会议机制、协调和决策，突出联动调处功能，降低信访、维稳压力。

行业发展靠自律？

深圳物管行业一直全国领先，但发展30多年后，也遇到了一些瓶颈。“主要的问题就是业主不断上升的消费需求与物业成本不足之间的矛盾。”深圳市物业管理行业协会会长曹阳说。

多年来，物价指数不断上升，各种物质价格大幅度上扬，人工成本也逐年剧增，“2005年度特区内最低工资为690元/月，到2015年调整为了2030元/月，涨幅度高达294%。”曹阳介绍道，“但政府制定的物业管理费用指导标准仍未上调。”

他认为，成本上升增加了物业企业正常运行的经济压力。此外，行业还面临另一个问题，“物管行业中，有些小公司急于发展，出现无序竞争的问题。”

据统计，2014年纳入物业管理统计年报的深圳市物业服务企业共1512家，较2013年增加22家，同比增长1.5%。在管本市物业项目的数量为6077个，较2013年增加157个，同比增加2.7%，增长速度较2013年增加了2.3个百分点；在管本市物业项目的建筑面积为45042.22万平方米。

曹阳告诉记者，一方面，深圳实行法定的“业必归会”制度，使协会对行业内企业管理的辐射面更广，行业内自律管理力度更大。“就是用负面清单的形式来建立行为规则。”

而就内部惩戒而言，行业内分为警告、业内通报批评和公开谴责三种方式。曹阳说，最严重的惩戒手段是公开谴责，“给企业公开谴责处分的，这个企业两年内不能在市场上进行招投标；给责任人个人公开谴责处分的，这个人两年内不能在物业管理行业从事持证上岗要求的工作。”

据统计，自2005年深圳市物业管理行业协会民间化改革以来，共对近20家物业服务企业和近10名从业人员进行了自律惩戒。同时对30余家有不良倾向和轻微违规行为的企业进行了提醒、约谈和口头批评。

除了行业自律，物业协会也成立了权益保障和自律督察委员会，维护行业的利益。