物业服务存在瑕疵可减免滞纳金
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广州物业专家律师网程磊律师提醒：法院经现场勘验，如果物业服务企业履行物业服务存在一定程度的瑕疵，且公司对其服务瑕疵予以确认，则业主可以要求物业公司减免滞纳金。
【案例】
上诉人(原审被告)：郭xx
被上诉人(原审原告)：广州市番禺区yt物业管理有限公司
上诉人郭xx因与被上诉人广州市番禺区yt物业管理有限公司（以下简称yt物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2014)穗番法民三初字第xx号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于广州市番禺区桥南街南庭路401号xx房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为郭xx，建筑面积为157.69平方米。
2004年12月28日，广州市番禺区xx房地产有限公司作为委托方（甲方）、yt公司作为受托方（乙方），就位于广州市番禺区沙湾镇福德路的雍某华某（以下简称为涉讼小区）的物业管理签订《绿庭雅苑二期（雍某华某）物业管理委托合同》，约定甲方将涉讼小区委托给乙方实行物业管理。委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；组织节假日小区节日气氛布置；负责向业主和物业使用人收取物业管理费、车辆管理费及有偿服务费等。物业使用期限为70年，乙方自2004年12月28日起进场实施管理，业主委员会成立后，物业管理公司的续聘或解聘由业主委员会决定。
2007年8月10日，郭xx作为买受人向作为出卖人的广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定郭xx以978895.5元的价格购买涉讼房屋。此外，合同另约定买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》，业主委员会重新选聘物业管理公司之前，买受人同意出卖人委托yt公司负责本小区内的前期物业管理工作。
2007年12月5日，yt公司（甲方）与郭xx（乙方）签订《雍某华某物业管理服务协议》，约定乙方按照物业管理合同和公约条款负责小区的管理和特约经营；维护小区内所有公共地方的设备设施并保持其功能良好；保持小区内公共地方的环境卫生，负责小区所有园林绿化的维护和管理；协助有关部门做好小区的日常治安防范工作，必要时请当地公安部门指导并安排外聘保安人员负责日常巡逻值班，最大限度维护业主的生命、财产安全等职责。同时，合同约定房屋业主、使用人和其他应交费的人员必须定期按规定交纳有关管理费用。而关于物业管理费的标准，合同约定小区的高层住宅管理费每月每平方米按1.5元收取（此费用不含二次供水损耗费和电费、二次供电损耗费），多层住宅管理费每月每平方米按0.8元收取，商铺管理费每月每平方米按1元收取，车库管理费每个每月15元，已售汽车位管理费每个每月15元，已售摩托车位每个每月15元；约定的计费方式为包干制，业主向某公司支付固定管理费用，其盈余或亏损均由yt公司享有或承担；以上收费标准3年内不变，3年后如有变更，再另行通知。
同日，郭xx签收了《管理公约》。其中第六章“管理费用及其他费用的缴交”第3条约定：“各业主、住户在规定时内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金，同时发出催缴通知书，通知书派至业户的门口或信箱，若在30天内业主、住户仍未缴交应缴款项及滞纳金，管理处则采取行之有效的措施（包括停水、停电等），若业主拖欠管理费3个月或以上，管理处则采取法律途径向业主追讨”；第7条约定：“停车费根据谁享用，谁付费的原则，其收益用于补充管理费的不足”。
2014年5月12日，yt物业公司以郭xx欠缴物业管理费为由向原审法院提起本案诉讼。
另查明：涉讼小区的开发商广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司已与yt公司进行了物业交接，且涉讼小区并未成立业主委员会。
庭审过程中，yt公司及郭xx均确认郭xx自2010年7月起未再缴纳物业管理费。
以上事实，有yt公司提交的房地产权情况证明、《绿庭雅苑二期（雍某华某）物业管理委托合同》《商品房买卖合同》《雍某华某物业管理服务协议》《管理公约》、律师函、敦促函、国内挂号信函收据；郭xx提供的录音、照片、视频、《竣工验收备案表》及原审法院的庭审笔录予以证实。
关于郭xx拒绝交纳2010年7月以后涉讼房屋的物业管理费的原因问题，郭xx主张认为是由于yt公司提供的物业服务内容存在瑕疵，没有达到法定和约定的标准。为证明其上述主张，郭xx提交了以下证据：１．14段录音及其文字说明（时间分别为：2012年3月14日10时06分、2012年7月24日11时27分、2013年11月9日14时21分、2014年3月29日23时53分、2014年3月30日10时55分、2014年5月7日17时05分、2014年5月11日16时48分、2014年5月12日10时38分、2014年6月14日9时41分、2014年6月22日10时27分、2014年7月5日7时22分、2014年7月5日8时09分、2014年7月8日7时10分、2014年3月1日14时06分），证明其多次向物管人员反映小区物管问题，但是yt公司没有解决，并以开发商没有做交接工作为由拒绝改善；２．涉讼小区的照片91张，证明yt公司提供的清洁服务差，车库很少清洁，清洁物品放置阻碍通道，门铃从未投入使用，下雨部分车库被浸，物业管理不到位；３．2013年8月26日上午8时20分的视频一段，记录从涉讼小区地下车库驾车出小区的经过，证明涉讼小区内存在车辆乱停放现象。对于郭xx提交的上述证据，yt公司确认前13段录音、91张照片及视频的真实性，确认均发生或拍摄于涉讼小区，但不确认第14段录音的真实性，认为无法确认是否发生在涉讼小区，同时，yt公司辩称其已多次向业主及违规车辆车主进行劝导，也曾多次向居委会反映，但因其不具执法权，交警部门也不处理，故问题无法解决，车辆乱停乱放是业主的个人文明行为，其已履行了劝导的职责；至于照片中显示的为余泥，属于装修垃圾，应由业主自行清理。郭xx则反驳认为，对于车辆乱停放问题，yt公司应积极与业主沟通开会解决，而不是采取粗暴的方式在小区通道两边放置石礅了事；并且为方便学生进出小区，yt公司应多开放出入口及设置门禁；另外，yt公司应根据其实际的服务质量收取物业管理费。
此外，yt公司为证明其曾向郭xx催缴物业管理费的事实，向原审法院提交了分别于2011年11月21日和2013年1月5日以挂号信的方式向郭xx寄送的《律师函》和《敦促函》以及国内挂号信函收据。郭xx确认收到上述函件。
yt物业公司于2014年6月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、郭xx缴交拖欠yt物业公司的物业管理费11139元及滞纳金733元，合共11872元；二、本案受理费由郭xx承担。
郭xx辩称：1．yt物业公司提供的物业服务内容存在重大瑕疵，没有达到法定和约定的标准，不能按约定收取服务费，直至服务改善到位为止。具体存在如下问题：（1）作为重要治安设施的可视对讲系统至今从未曾投入使用，门禁系统也是使用没多长时间后便因种种问题闲置没有再用；（2）yt物业公司为多收车辆临停费用，在未征得业主及业主大会同意和未办理相关手续的情况下占用业主共有的小区主干道、地库出入口及消防通道甚至人行道停车，侵占其他业主的安全出行权、已购买车位或租赁车位车主的使用权等合法权益；（3）保安系统形同虚设；（4）该单元房屋多个窗户渗水漏风将近两年，yt物业公司一直没有安排相关人员进行修缮；（5）自2011年小区电房建成，每到下雨天出入地库就深受水浸困扰；（6）小区主要入口（唯一入口）打卡闸机自2013年12月系统损坏后至今一直没有进行维修；（7）yt物业公司收取车位清洁费但车库及走廊等甚少清扫。２．yt物业公司应公示车辆停车费，并将该收费予以补充专项维修资金。《管理公约》第六章第七条与《雍某华某物业管理服务协议》第四条第3款“停车收费根据谁享用、谁交费的原则，其收益用于补充管理费的不足。”《物权法》第七十四条，《物业管理条例》第二十二条、第五十五条“停车位占用公共部位共用设施设备的，所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按业主大会的决定使用”。yt物业公司违反上述公约及法规，拒绝改正，侵犯了yt物业公司在内的业主权益，因此郭xx拒付管理费。３．yt物业公司要求支付滞纳金没有事实依据。物业管理服务协议是yt物业公司起草的格式版本，没有将yt物业公司应承担的责任予以约定。根据《广东省物业管理条例》第四十四条规定，物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、公共部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。但是本案中的物业管理服务协议对于服务标准、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交等内容是没有明确的，很显然是yt物业公司自己故意免除了自己的主要责任。
原审法院认为：广州市番禺区沙湾绿庭雅苑二期（雍逸华庭）房地产开发公司作为涉讼小区的建设单位与yt公司于2004年12月28日签订的《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，上述《物业管理委托合同》对郭xx具有约束力。此外，yt公司与郭xx于2007年12月5日亦签订了《雍某华某物业管理服务协议》，为双方的真实意思表示，合法有效，双方均应自觉遵照履行。yt公司作为涉讼小区的物业服务企业，其所提供的物业服务并非针对特定业主，而是涉及整个涉讼小区及全体业主，小区内的每一业主都应为其享受的物业服务支付相应对价。郭xx作为涉讼小区的一名业主，其已实际享受了yt公司提供的物业服务，理应向某公司支付物业管理费。对于郭xx提出的yt公司物业服务存在瑕疵的抗辩主张，由于物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务合同本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等，物业使用人不能因某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务。本案中，郭xx提交的录音、照片及视频等证据，一方面仅能证明摄制当时的情形或单一项服务不尽完善，不足以证明yt公司未履行其合同义务，构成根本违约；另一方面业主也应理解，物业服务的效果除与物业服务企业的服务水平相关，同时也受房屋质量、业主素质等因素的制约，物业服务企业从中起到的是协调、沟通、督促的作用。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，除了上述录音、照片及视频以外，郭xx无法提供其他证据予以佐证yt公司提供的物业服务不符合双方签订的《雍某华某物业管理服务协议》的约定，理应承担举证不能的不利后果。
关于郭xx应向某公司支付物业管理费的数额问题。yt公司主张依照《雍某华某物业管理服务协议》的约定，涉讼房屋属于高层建筑，每月物业管理费标准为每平方米1.5元，该标准并未超出政府指导价，原审法院予以支持。涉讼房屋的建筑面积为157.69平方米，因此，涉讼房屋每月的物业管理费为237元。因yt公司、郭xx均确认郭xx自2010年7月起没有缴纳物业管理费，故对于yt公司提出的要求郭xx向其支付自2010年7月至2014年5月的物业管理费共11139元（237元/月×47个月）的诉请，符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。
另关于yt公司主张郭xx支付拖欠物业管理费的滞纳金问题。根据《雍某华某物业管理服务协议》的约定，各业主、住户在规定时间内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金。现yt公司主动要求将滞纳金的计付标准调整为每日千分之一，属于其对自身权利的处分，原审法院予以准许。根据调整后的计算标准，郭xx应向某公司支付的滞纳金远高于yt公司主张的733元，现yt公司只主张733元，亦是其自行处分诉讼权利的行为，原审法院予以准许。同时，就郭xx主张的yt公司提供的服务存在瑕疵，yt公司现所放弃的滞纳金数额亦为对郭xx进行的一种补偿。因此，yt公司要求郭xx支付滞纳金733元的诉请，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，原审法院判决：
郭xx应于某判决发生法律效力之日起七日内向某物业公司支付2010年7月至2014年5月的物业管理费11139元及滞纳金733元，合共11872元。本案受理费48元，由郭xx负担。
判后，郭xx不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院法院认定事实错误。原审法院未对yt物业公司的行业资质进行认定，没有审查其是否具备物价部门的相关收费许可，也未对其前期物业合同约定的70年合同期的合法性作出认定。yt物业公司与开发商签订的《物业管理委托合同》第二十二条有规定按照物价局审批的项目及价格标准收取物业费。二、对原审判决理由有异议。1、yt物业公司没有完全履行约定服务，应承担相应的赔偿责任。原审法院已经认为yt物业公司的服务存在瑕疵，但还判决支持其主张的足额缴纳物业管理费和部分滞纳金的请求没有依据，且根据《合同法》第一百零七条的规定，物业服务公司履行合同不符合约定，业主有权要求减少价款，物业公司自身违约无权主张滞纳金。2、原审法院对我方提交的证据没有进行严格审查。物业服务公司的质量不应以“部分业主的素质不高”为理由而降低并侵害业主利益，物业公司的该辩解理由不能成立。yt物业公司的服务没有达到《公约》和《合同》里的约定，对于小区乱停车辆等没有尽到监管责任，其目的是为了多收取车辆临时停车费。3、yt物业公司没有尽到相关的维修、养护、管理、维护义务。作为重要治安设施的可视对讲机系统至今从未曾投入使用过，门禁系统也是使用没多长时间就闲置了；保安系统形同虚设，当班保安队进入小区的人员及车辆管理松散，基本不进行检查、登记，往往发生车辆乱停乱放或者阻碍通道的现象；2012年7月我方就单元房的多个窗户渗水漏风之事向某物业公司反映至今一年多，除了当天其派人查看外一直没有安排人修缮；小区电房每到雨天就受深水困扰，yt物业公司一直任由置之，知道2014年本座1楼业主占用藏线井盖并加以覆盖作为花园一部分方有所缓解；小区主要入口打卡闸机系统损坏后一直到2014年8月下旬才修复，保安在此期间也没有对外来人员及车辆进行询问登记；小区清洁问题非常严重，很少有人清扫。4、yt物业公司提供的与开发商签订的《物业管理委托合同》并不是起诉时提供的，而是在庭审过程中被要求出示的，我方对此证据不予确认。
5、原审法院认为yt物业公司所放弃的滞纳金数额是对我方瑕疵服务的一种补偿是错误的。根据yt物业公司2014年4月15日张贴的《收取滞纳金的通知》，其明确了计收滞纳金的时间是2014年5月，并确定标准是每日千分之一。综上，原审判决认定事实清楚，证据不足，故请求：1撤销（2014）穗番法民三初字第676号民事判决书，判令yt物业公司减免部分物业费4455.40元，yt物业公司应按五级服务标准收取物业服务费；2、驳回yt物业公司要求郭xx支付滞纳金733元的诉讼请求；3、yt物业公司承担本案的诉讼费用。
yt物业公司答辩称：1、我方有国土局颁发的二级管理资质证明，符合小区管理的资质；2、物业合同70年是根据广东省物业管理条例第50条规定，物业合同期满，业主没有提出异议的，在业主大会选举业委会之前，物业公司有权据需对涉案楼盘进行管理；3、我方提供的是服务不是物品；4、我方是按照政府指导价规定来定物管费的，且已经得到物价部门的许可；5、合同约定滞纳金标准是千分之三，我方已经主动调低至千分之一。6、对于乱停车的问题，我方对地上地下乱停车的人员已经尽了引导和劝导的义务。
本院在二审中对案涉物业进行现场勘察，勘察显示：1、案涉物业一楼大厅门禁系统未启用，yt公司称门禁系统由于开发商在安装消防系统时被破坏，无法正常使用；2、在勘察过程中，有业主称室内被盗窃，报警后发现监控系统缺失；3、对来访小区的车辆和人员登记不到位，现场装修车辆明确未予登记；4、未出示物业服务收支情况；5、地下防火通道堆积杂物，阻碍消防通道；5、小区电梯已过检测期，未按期检测；6、小区道路停车较为混乱，未按划定车位停车；7、楼道灯未及时修理。郭xx与yt物业公司对上述勘察情况予以确认。
本院认为,yt物业公司与郭xx于2008年4月9日签订了《雍某华某物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。关于郭xx上诉请求判令yt物业公司减免部分物业管理费的问题，由于物业服务包括多项服务内容，包括绿化养护服务、清洁服务、各项设备设施维护等服务，郭xx不能因yt物业公司存在一定程度的服务瑕疵而否定其提供的其它服务，郭xx应依物业服务协议约定的标准向某物业公司缴纳物业服务费。郭xx上诉请求判令yt物业公司减免部分物业管理费，理据不足，本院不予支持。
关于郭xx上诉请求驳回yt物业公司要求郭xx支付滞纳金的诉讼请求的问题，本院经现场勘验，yt物业公司履行物业服务存在一定程度的瑕疵，且yt物业公司对其服务瑕疵予以确认。因yt物业公司提供物业服务存在瑕疵，郭xx上诉请求驳回yt物业公司要求郭xx支付滞纳金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。
综上，原审法院判决支持yt物业公司要求郭xx支付物业管理费滞纳金的诉讼请求，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、(二)项规定，判决如下：
一、变更广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第676号民事判决为：郭xx应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市番禺区yt物业管理有限公司支付2010年7月至2014年5月的物业管理费11139元;
二、驳回广州市番禺区yt物业管理有限公司其它诉讼请求。
本案一审案件受理费25元，由上诉人郭xx负担；二审案件受理费50元，由上诉人郭xx负担25元，被上诉人广州市番禺区yt物业管理有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
