物业服务费违约金总额以欠费本金为限

广州物业专家律师网/程磊律师网     www.chengleilawyer.com

广州物业专家律师网周滨律师提醒：关于物业管理费的违约金问题。如果物业服务合同有约定，一般按照约定处理。但违约金的总额应以物业管理费欠费的本金为限，超出的部分法院一般予以驳回。

【案例】

原告广东hy物业管理有限公司

被告贾xx，

原告广东hy物业管理有限公司诉被告贾xx物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员施xx独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人xx及被告贾xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告是广州市海珠区滨江中路xx号101商铺（以下简称“涉案商铺”）的产权人。被告于2013年4月9日做了委托公证，委托江某甲代为办理涉案商铺的相关事宜。江某甲于2013年5月4日签收了（华某乙品峰）《单元验收交接书》，验收了涉案商铺。被告验收涉案商铺无异议后，当日与原告签订了《华某乙品峰前期物业管理服务协议》，上述协议第四条第一款第3小点约定“物业管理服务费商场每月每平方米建筑面积15元”，第四条第三款约定“乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费。此后每月10号前（每次缴费的具体时间）履行每月管理费及其它由甲方代收代付费用的交纳义务，公共能源分摊费属甲方代收代缴费用。收费标准执行政府规定。公共能源分摊费的缴费时间及缴费原则均与上述服务费用一致”，第九条第四款约定“乙方违反本合同约定第四条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，甲方有权进行催收，并从逾期之日起按每日欠费金额千分之三的标准向乙方收取违约金”。被告验收涉案商铺后，预交了3个月的物业管理服务费，但一直没有交纳之后的物业管理费服务费和水电费。原告于2014年8月28日发函被告催收，但被告拒不交纳。被告曾向原告申请每月管理费优惠至每平方米10元，原告同意了被告的申请。被告的欠费行为损害了原告的合法权益。故请求判令：1、被告向原告支付欠缴的物业管理服务费56627.86元（从2013年8月7日起至2014年11月30日止，按每月3584.04元的标准计算）；2、被告向原告支付原告代收代付的水电费5685.23元；3、被告向原告支付逾期付款违约金41485.88元（暂计至2014年11月30日）；4、被告负担本案诉讼费。

被告辩称，同意缴纳物业管理费，对管理费的数额、欠费时段没有异议。但是不同意缴纳水电费，原告没有举证涉案商铺的水电费数额，违约金过高没有法律依据。

经审理查明，原告领有贰级《中华人民共和国物业服务企业资质证书》。

据登记时间为2012年12月4日的《房地产权证》记载海珠区滨江中路456号，458号，460号101的产权人为被告，共有情况为单独所有，规划用途为商业，等。据查册时间为2014年10月21日的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区滨江中路456号，458号，460号101的他项权利摘要记载权利人为中国银行股份有限公司顺德分行，权利种类为抵押权，权利部位为全部，等。

2011年3月20日，原告（乙方）与广州海滨房地产开发有限公司（甲方）签订《华某乙品峰前期物业服务合同》，约定物业名称华某乙品峰，物业类型商住楼；在物业管理区域内，乙方提供前期物业管理服务；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商业物业：人民币15元/月平方米（不含公共能源的分摊），乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；业主应于每月10日（含本数）之前交纳当月的物业服务费用；本合同期限自2011年3月20日起至2014年3月19日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；等。

2013年4月9日，原告与冯某出具《委托书》，委托江某甲为合法代理人，代为执行和处理涉案商铺的相关事宜，包括代为办理涉案商铺的交接事宜，办理该房屋物业管理、维修基金等过户及变更相关手续，办理退还保险事宜并收取退保费用；办理上述房产管道煤气、水、电、有限电视、电话、物业管理等报停、转名过户手续；等。

2013年5月2日，江某甲代被告（乙方）与原告（甲方）签订《华某乙品峰前期物业管理服务协议》，约定甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用；乙方依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用，并按照国家规定交纳专项维修资金；商场每月每平方米建筑面积15元；乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，此后每月10号前（每次缴费的具体时间）履行当月管理服务费及其它由甲方代收代付费用的交纳义务；乙方违反本合同第四条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，甲方有权进行催收，并从逾期之日起按每日欠费金额千分之三的标准向乙方收取违约金；等。

诉讼中，原、被告均确认以下事实：物业费每个月收取一次，次月的10号之前交纳上个月的物业费；涉案商铺所在小区是华某乙品峰，涉案小区没有成立业主委员会，现在仍由原告管理涉案小区。原告表示水电费是下个月收取上个月的水电费，对此被告表示不予确认。原告明确其要求被告支付违约金的计算方式和标准为：以当期应缴的物业费为本金，从下月的16号开始计算违约金，每日按千分之三的标准计算至实际付清物业费之日止。本来应是下月10号之前缴清物业费，11号开始即是逾期，但其司给予被告5天的宽限期，故违约金要求从16号开始起算。例如：2013年8月份的物业费应在2013年9月10日前缴纳，被告没有按时缴纳，故违约金以2013年8月份应缴的物业费为本金，按每日千分之三的标准从2013年9月16日开始计算至实际付清物业费之日止。被告表示对上述计算违约金的方式没有异议，同意以当期应缴物业费为本金从下月16号开始计算违约金至实际支付之日止，但其认为违约金的标准过高，不应按每日千分之三的标准计算，要求调整为按中国人民银行同期贷款利率的标准计算。

原告于2014年12月1日提起本案诉讼。

本院认为，原告与广州海滨房地产开发有限公司签订《华某乙品峰前期物业服务合同》，是华某乙品峰小区开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原告据此对涉案小区进行物业管理。另，江某甲代被告与原告签订《华某乙品峰前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，应为有效合同，双方均应切实履行。上述协议约定，原告向被告收取物业管理费用，被告在每月10号前履行当月管理服务费及其它由甲方代收代付费用的交纳义务。现原告要求被告向其支付2013年8月7日至2014年11月30日的物业管理费56627.86元（按每月3584.04元的标准计算）没有超出合同约定，且被告对上述物业管理费的数额及欠费时段均无异议，亦表示同意支付上述物业管理费，故本院对原告的上述诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付欠缴的原告代收代付的水电费5685.23元的诉讼请求，被告对此不予确认，原告也未能提供证据予以证实涉案商铺欠缴水电费的具体数额，故对于该项诉讼请求本院不予支持。

关于物业管理费的违约金问题。原告主张以当期应缴的物业管理费为本金，从下月的16号开始计算违约金，每日按千分之三的标准计算至实际付清物业费之日止没有超出合同约定，且被告对原告计算违约金的上述方式没有异议，故本院予以支持，但违约金的总额应以物业管理费欠费的本金为限，超出的部分本院予以驳回。被告认为违约金的标准应按中国人民银行同期贷款利率的标准计算没有事实依据，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百三十五条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告贾xx在本判决生效之日起10日内，向原告广东hy物业管理有限公司支付2013年8月7日至2014年11月30日的物业管理费56627.86元（按每月3584.04元的标准计算）及逾期支付上述管理费的违约金（以当月应付的管理费为本金，每日按千分之三的标准从下月16号开始计算至实际支付之日止，违约金总额以欠费的本金为限）。

二、驳回原告的其他诉讼请求。