房企大佬新掘金行动：分拆物业上市
2015-09-02 08:21:11 来源：法治周末
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自去年6月份花样年旗下的物业公司彩生活在香港上市成功后，包括万科、富力、碧桂园在内的多家房企近期均宣布要将旗下的物业板块分拆单独上市。光大证券(601788,股吧)此前在一份行业研究报告中提出，物业管理市场是“被忽略的蓝海市场”，并预测物业管理的收入空间约为2.7万亿元。 如有购房问题，请拨打中山房价热线：400-606-6969
8月28日，碧桂园相关负责人在接受法治周末记者采访时表示，其物业板块上市工作正在紧锣密鼓地推进之中。
法治周末记者在采访中发现，房企将旗下物业公司拆分出来上市，似乎将成为趋势。
此前万科日前在中期业绩发布会上也透露，今年将加大物业方面的投资探索，同时拟拆分物业上市。 继花样年集团(中国)有限公司(以下简称花样年)在2014年成功分拆旗下物业公司——彩生活并在香港上市成功后，今年开始，尤其是在近期的中期业绩发布会上，不少房企均宣布要将旗下的物业公司分拆独立上市。
法治周末记者走访发现，目前，很多购房者在考虑价格、配套等传统项目外，也逐渐开始关注社区物业管理的情况。
“今年将会是万科物业市场化开始的元年。”万科物业首席执行官朱保全说。
发掘物业市场上的金矿
易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱曾表示，事实上，在一两年前，房产开发企业下属物业管理公司的物业管理业务并没有被房企所重视，大多数的物业管理都是来配合营销的。但在去年6月花样年分拆彩生活之后，物业公司资本化成为业内一直关注的焦点，所有人都发现这中间好像有巨大的金矿。
根据万科此前的架构调整文件，其物业管理集团已成为独立事业部，并拟定了发展规划：向万科以外的社区扩张，并谋求上市，并已开始以“睿服务”体系输出的形式，向非万科项目提供物业服务。
公开资料也显示，今年万科已经开始实施发展规划。
今年5月中旬，南京（楼盘）金隅紫京府和万科物业正式签约，万科物业输出人员、体系和整个管控标准，南京万科物业会派驻人员接管项目，全权操盘。6月初，万科物业在北京（楼盘）与一家房地产公司成立物业管理公司，同样导入了万科的物业服务品牌“睿服务”。
近日，万科物业与北京国资委控制的房地产公司首创置业联合成立了一家物业管理服务公司，并引入万科的“睿服务”物业管理解决方案。根据双方的设想，此后首创置业新推出的房地产项目将全面引入万科的物业服务。
朱保全称：“如果不是这种全国性规模很大的服务，可能我们对于开发商项目的承接也会比较谨慎。我们首选还是跟物业公司通过‘睿服务’的模式进行合作。”
据朱保全介绍，目前合作的物业公司里，开发商下属的物业公司占了7成，私人老板的物业公司占了3成。
除万科、碧桂园外，法治周末记者通过查询资料发现，中海地产、保利、富力、旭辉、禹洲等多家房企亦有物业分拆上市计划。
8月19日，中海地产董事长郝建明在中期业绩发布会上宣布，公司拟分拆其全资附属公司中海物业集团有限公司，在香港联合交易所有限公司独立上市。目前上市工作在积极准备当中。
同日，碧桂园在香港发布2015年度中期业绩报告，宣布将聚焦其社区资源整合平台的三大业务板块，未来将旗下物业、教育等一系列板块分拆上市。
在8月20日富力地产的2015年中期业绩发布会上，富力地产董事长李思廉也表示，公司正在研究物业管理业务的分拆上市。
为未来的社区O2O做准备
各大房企拟将物业板块分拆独立上市是基于什么样的考虑？
碧桂园相关负责人在接受法治周末记者采访时称：“社区是继手机之后的一大流量入口，物业服务行业正在发生核聚变，前景一片光明。碧桂园集团董事局主席杨国强多次表示‘物业服务是碧桂园的明天’。碧桂园正在打造的社区资源整合平台，其中一块就是社区服务及配套。”
“之所以有将碧桂园物业分拆上市的想法，从企业经营来说，是为了给物业板块创造更大的发展空间，抢占行业发展先机，进而助推碧桂园集团的发展。从社会效益来说，有了资本市场的助力，碧桂园物业可以为业主提供更优质、更贴心的服务。”该负责人进一步表示。
据报道，中海物业内部也认为，目前中国的物业市场高度分散，潜在商机较大，中海物业毛利有较大提升空间，且在分拆上市后，公司有了融资平台，可通过收购的方式迅速扩大市场份额。
对于各房企纷纷将新业务分拆上市，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这样最起码可以高估值超募，补贴和缓减传统开发行业下滑的窘境。
从上市已一年有余的彩生活的2015年财年中期业绩报告中可能看出，相比房地产30%左右的毛利率，物业公司的毛利率可以做到房地产的几倍之高，彩生活今年上半年的毛利率高达73.9%，同比增长7.8%，营业收入为2.78亿元，净利润1.15亿元，同比分别增长70.2%和56.6%。
严跃进在接受法治周末记者采访时还表示，目前中小房企的物业管理公司基本上没有寻找到新的盈利点，而且服务效率也没有得到提高，但相关业主对于物业服务改善的需求还是很大的。而对于一些大公司旗下的物业管理公司而言，其管理的物业项目比较多，容易形成规模化，在成本控制方面也有优势，所以分拆上市是有强烈动机的。而且当前分拆上市的案例还不多，上市的阻力和压力会比较小。
但在天津（楼盘）天孚物业管理有限公司总经理刘长进看来，房产公司分拆物业上市，瞄准的是庞大的业主群体，这是为未来的社区O2O做准备，做社区服务，由前期的开发转成了服务。
碧桂园相关负责人也称：“从手段上，我们还顺应‘互联网+’的趋势，大力采用智能化的新技术，利用O2O为业主提供更为便捷的服务。”
所谓社区O2O，就是指移动互联网和电子商务普及的时代，通过线上到线下资源的整合，完成产品或服务“最后一公里”的配送，其核心正是以社区生活场景为中心，构建用户与商家、上门服务提供者之间连接的平台。
开垦蓝海时不应忘记物业管理的本质
此前，光大证券也曾在一份行业研究报告中提出，物业管理市场是“被忽略的蓝海市场”。该机构称，企业净利润不断被压缩。相比之下，物管公司从提供品牌溢价转为独立输出，将带来“实质转变”。光大证券预测，物业管理的收入空间约为2.7万亿元，若以3%收取端口费，对应798亿元，并据此认为这一市场是蓝海市场，开垦便是财富。
但刘长进认为，像万科等这样自建自管的物业系统，由于业主和物业服务企业的黏性足够大，剥离出来单独上市，未来的价值会更大一些，而那些以接外盘为主要业务的物业服务企业，由于和业主之间的黏性差一些，将来做一些商业服务，客户的认可度可能会低一些。
严跃进也称，对于一些大房企来说，分拆上市的前景还是不错的。因为该类房企所管理的物业规模比较大，并且相关业主相对来说有较高的收入水平，能够承受相对高的物业服务费用，最重要的是此类房企凭借分拆上市的优势，以及企业本身的物业服务经验，能够快速为资本市场所认同。
“当前未上市的物业管理公司的利润不太高。分拆上市一方面确实带来了市场机会，进而使得部分房企有这样一个动力去探索此类业务。另一方面业主的消费需求是持续发生的，但并没有纳入到物业管理的范畴中来，所以潜在的市场需求是存在的。”严跃进进一步表示。
在刘长进看来，作为社区服务者或者物业公司，最重要的是应该给业主提供最优质的物业服务，把物业管理的基础服务做好。各大企业都想把物业服务作为桥梁，作为桥头堡，进入到社区，然后再进行其他的盈利，但如果基础的物业服务做不好，会引起业主的不满，反而会影响到其他业务的开展。
碧桂园相关负责人也称：“至于发展的思路，我们先做好基础物业管理，把业主的大宗资产——房产管理，让它保值增值，赢得业主的信任，再结合新技术为业主提供更多的增值服务，满足业主更多的需求。而不是舍本逐末，忘了最重要的基础物业管理，而一门心思搞新花样。”
朱保全也表示，这个市场不是简单的资本受益，也不是老板受益，而是业主要受益。
“物业管理的本质我们始终不能忘记。”朱保全说。
