广东省广州市天河区人民法院

民事判决书

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原告：广州利某物业管理有限公司

被告：孙某，住广东省广州市天河区。

原告广州利某物业管理有限公司诉被告孙某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人到庭参加诉讼，被告孙某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。

原告广州利某物业管理有限公司诉称：原告受广东利海实业发展总公司的委托，对其开发的广州保利世纪绿洲小区提供物业管理服务。被告是该小区广州市天河区天源路品翠南街17号503房的业主，于2002年12月16日办理了收楼手续。收楼初期被告尚能交纳物业管理费，但从2010年7月1日起，被告一直拖欠物业管理费，累计至2013年11月30日止为3093.45元，给原告造成一定经济损失。原告认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》内容合法有效，原告依约提供了物业管理服务，被告理应向原告交纳物业管理费，被告迟延交纳的行为已构成违约，理应为此支付滞纳金。现原告诉至法院，请求判决：1、被告立即向原告支付从2010年7月1日起至2013年11月30日止的物业管理费3093.45元（管理费每月按1元/平方米计算，每月为75.45元，合计41个月）；2、被告向原告支付逾期缴纳上述期间物业管理费的滞纳金（以每月拖欠的物业管理费为本金，自当月16日起计至付清之日止，每日按应缴管理费的千分之一标准计付）；3、被告承担本案诉讼费用。

被告孙某未答辩。

经审理查明：位于广州市天河区天源路品翠南街17号503房（以下简称案涉房屋）的产权人为被告孙某，该房屋建筑面积为75.4495平方米。原告称案涉房屋为多层住宅。

2002年12月16日，被告与案外人广东利海实业发展总公司（案涉房屋所在的广州保利世纪绿洲花园小区的开发商，以下简称利海公司）签订了《收匙确认书》，对案涉房屋进行收楼。

2003年6月30日，原告（以变更前的名称“广州佳叶物业管理有限公司”）与利海公司签订了《物业管理委托合同》，约定：由利海公司委托原告为保利世纪绿洲花园小区提供物业管理服务；委托管理期限10年，自2003年7月1日起至2012年6月30日止；物业管理服务费按房屋建筑面积计收，其中多层住宅为每月1.00元/平方米（该合同中最低的物业管理费计收标准），小高层住宅为每月1.50元/平方米，高层住宅为每月2.50元/平方米，非住宅房屋每月3.50元/平方米；（第二十二条）逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴纳的千分之一缴纳滞纳金；等条款。上述《物业管理委托合同》中并未约定物业管理费的缴纳时间。2013年8月8日，原告与利海公司（以其变更后的名称“广东利海集团有限公司”）签订了《世纪绿洲前期物业服务合同》，约定：由利海公司委托原告为广州保利世纪绿洲花园小区提供物业管理服务；合同期限自2012年7月1日起至小区业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止（该小区至今尚未成立业主委员会）；物业管理服务费按房屋建筑面积计收，其中多层住宅为每月1.00元/平方米（该合同中最低的物业管理费计收标准），小高层住宅为每月1.50元/平方米，高层住宅为每月2.40元/平方米，商业住宅每月3.50元/平方米；业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费，每月15日前交纳；等条款。上述《世纪绿洲前期物业服务合同》中并未对逾期缴纳物业管理费的相关事项进行约定。

在上述《物业管理委托合同》履行期间，原告取得《资质证书》，资质等级为二级；2011年10月12日，原告取得《资质证书》，资质等级为一级。

另查，原告于2005年10月8日经广州市工商行政管理局海珠分局核准，将名称由“广州佳叶物业管理有限公司”变更为“广州利某物业管理有限公司”；2007年8月27日，原告经广州市工商行政管理局海珠分局核准，又将名称由“广州利某物业管理有限公司”变更为“广州利某物业管理有限公司”（即原告的现有名称）。

本案中，原告确认被告收楼后一直有向其缴纳案涉房屋的物业管理费，并称上述《物业管理委托合同》和《世纪绿洲前期物业服务合同》约定被告缴纳物业管理费的时间为每月的15日前。同时，原告称被告从2010年7月1日起开始拖欠其物业管理费，至今仍未缴交。现原告主张按照75.45元/月（即每月1元/平方米）的标准计收案涉房屋2010年7月1日至2013年11月30日期间共计41个月的物业管理费，并要求被告按每日应缴纳物业管理费的千分之一的标准支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金。

本院认为：根据《物业管理条例》第二十一条的规定，开发商在业主委员会成立或者另选聘物业管理单位之前，可选聘物业管理企业对所开发商品房进行物业管理。

关于物业管理费的问题。本案中，在案涉房屋所在的广州保利世纪绿洲花园小区的业主、业主大会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，原告作为该小区建设单位利海公司所委托的物业服务企业，依据上述《物业管理委托合同》《世纪绿洲前期物业服务合同》自2003年7月1日起可以进驻广州保利世纪绿洲花园小区并履行物业管理职责。被告虽未直接与原告签订物业管理委托合同，但被告在实际取得案涉房屋的所有权后，已成为广州保利世纪绿洲花园小区的业主，在上述《物业管理委托合同》《世纪绿洲前期物业服务合同》未解除前应接受该两份合同的约束，并履行上述两份合同的相应条款。原告从2003年7月1日起进驻广州保利世纪绿洲花园小区，并履行了对该小区进行物业管理的职责，被告实际接受了原告的管理和服务，双方形成事实上的物业管理关系。根据公平原则和权利义务相一致原则，被告负有向原告支付物业管理费的义务。但截至原告提起本案诉讼之日止，被告仍未向原告支付2010年7月1日至2013年11月30日期间的物业管理费，已构成违约。《物业管理委托合同》和《世纪绿洲前期物业服务合同》均约定案涉房屋所在的广州保利世纪绿洲花园小区的多层住宅的物业服务费为每月1元/平方米，该标准亦为上述《物业管理委托合同》和《世纪绿洲前期物业服务合同》中最低的物业管理费计收标准；案涉房屋的建筑面积为75.4495平方米，现原告要求被告按75.45元/月（75.4495平方米×1元/平方米）的标准向其支付物业服务费，符合双方约定，本院予以支持。现原告要求被告按75.45元/月的标准向其支付2010年7月1日至2013年11月30日期间共计41个月的物业管理费3093.45元，并无不妥，本院予以支持。

关于逾期缴纳物业管理费的滞纳金的问题。原告虽主张被告应于每月15日前向其缴纳当月的物业管理费，但由于《物业管理委托合同》并未约定物业管理费的缴纳时间，故本院酌情认定被告在2010年7月1日至2012年6月30日期间，应于次月7日前向原告缴交上个月的物业管理费；而根据《世纪绿洲前期物业服务合同》的约定，被告在2012年7月1日至2013年11月30日期间，应于每月的15日前向原告缴交当月的物业管理费。现被告在2010年7月1日至2013年11月30日期间均未按上述时间向原告缴纳物业管理费，已构成违约，依法应承担违约责任。根据原告与利海公司于2003年6月30日签订的《物业管理委托合同》第二十二条约定，业主逾期未缴纳相关费用的按每日千分之一的标准缴纳滞纳金；但上述《物业管理委托合同》的合同期限仅自2003年7月1日起至2012年6月30日止；因此，原告主张被告2010年7月1日至2012年6月30日期间逾期缴纳物业管理费的滞纳金，应以上述期间每月拖欠的管理费75.45元为本金，按每日千分之一的标准计至实际付清之日止，并无不妥，本院予以支持。上述期间的滞纳金应自逾期之日（即次月8日）起计付。而原告与利海公司于2013年8月8日签订的《世纪绿洲前期物业服务合同》中并未对逾期缴纳物业管理费的相关事项进行约定；因此原告主张被告逾期缴纳2012年7月1日至2013年11月30日期间物业管理费的滞纳金按每日千分之一的标准计算，并无依据，本院不予支持；但鉴于被告逾期缴纳物业管理费导致了原告的利息损失，从公平原则考虑，本院酌情认定被告应以2012年7月1日至2013年11月30日期间每月拖欠的管理费75.45元为本金，自逾期之日（即当月16日）起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准向原告支付计至实际清偿之日止的滞纳金。上述2010年7月1日至2013年11月30日期间各月的滞纳金总额以不超过当月拖欠的物业管理费金额75.45元为限。

被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。

综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告孙某于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州利某物业管理有限公司支付拖欠广州市天河区天源路品翠南街17号503房2010年7月1日至2013年11月30日期间共计41个月的物业管理费3093.45元。

二、被告孙某于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州利某物业管理有限公司支付逾期缴纳上述房屋2010年7月1日至2012年6月30日期间物业管理费的滞纳金（以上述期间每月拖欠的管理费75.45元为本金，自次月8日起，按每日千分之一的标准计至实际付清之日止；各月滞纳金总额以不超过当月拖欠的物业管理费75.45元为限）。

三、被告孙某于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州利某物业管理有限公司支付逾期缴纳上述房屋2012年7月1日至2013年11月30日期间物业管理费的滞纳金（以上述期间每月拖欠的管理费75.45元为本金，自当月16日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计至实际付清之日止；各月滞纳金总额以不超过当月拖欠的物业管理费75.45元为限）。

四、驳回原告广州利某物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元、公告费1000元，均由被告孙某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

二〇一四年八月二十九日