未经双重过半数业主同意业主撤销权纠纷
广州物业专家律师网程磊律师点评：
业主大会是小区的最高权力机构，业委会只是业主大会的执行机构和代表机构。未经业主大会讨论并且通过授权，且未征得过半数业主的同意，业委会无权决定调升物业费及缩减物业服务项目。
对小区的议事规则及管理规约的理解不应当是相互割裂的，而应当结合起来一并解释。结合这两份文件本身的内容并参考两份文件制定的先后顺序，调整物业费及物业服务收费方式显然还是应当经由业主大会讨论通过。
【案例】
原告孙某某等12名业主。
被告bj市fh小区业主委员会。
2014年1月，原告诉至法院称：我们是bj市曙光西里甲5号fh小区（以下简称fh小区）的业主。fh业委会是我们小区业主大会选举产生的执行机构和代表机构。hr置地（bj）物业管理有限责任公司（以下简称hr物业公司）在2008年7月1日至2011年6月30日期间担任fh小区的物业服务公司，合同期满后存在事实上的物业服务关系。
2013年初，hr物业公司通知fh小区的业主按照新标准交纳物业费，此时小区业主才得知fh业委会与hr物业公司于2012年12月签订了新的《物业服务合同》。
根据《物权法》第76条、《bj市物业管理办法》第11条、《业主大会和业主委员会指导规则》第17条、以及《物业管理条例》第11条、第12条的有关规定，选聘和解聘物业服务企业以及决定物业费标准，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方为有效。事实上，针对2012年12月签订的《物业服务合同》，fh业委会在决定过程中没有召开业主大会，也没有征得超过本小区半数以上业主同意。
经广大业主多方了解，我们发现，fh业委会与hr物业公司签订《物业服务合同》的背后，还存在着利益交换。包括我们在内的小区业主不满被告的做法，开展积极的维权活动，2013年9月，小区业主知悉——2012年11月23日，fh业委会开会擅自决定与hr物业公司签订物业服务合同，并将物业费调高超过20%；11月29日，fh业委会再次开会，擅自决定了合同的主要条款；同年12月，fh业委会根据上述会议决定，擅自与hr物业公司签订了新的物业服务合同，将原有的16项物业服务缩减至6项；大幅调升了物业费。
我们认为，业主大会是小区的最高权力机构，业委会只是业主大会的执行机构和代表机构。未经业主大会讨论并且通过授权，且未征得过半数业主的同意，fh业委会无权决定调升物业费及缩减物业服务项目，无权与hr物业公司签订物业服务合同并决定合同条款。业委会未经业主大会同意，擅自实施上述行为，侵害了包括我们在内的小区业主的知情权、决策权、财产权，程序上违法，实体上也损害了小区业主的经济利益。故我们诉至法院，要求判令撤销fh业委会于2012年11月23日、2012年11月29日作出的业主委员会会议决定。
fh业委会在一审法院辩称：第一，与hr物业公司签订物业服务合同并非是我委员会的决定，而是我委员会在执行业主大会决议。2011年，fh小区召开业主大会会议，决议与hr物业公司签订物业服务合同。同时，业主大会通过修订小区议事规则和规约的方式，授权我委员会审核批准物业服务标准、物业服务费标准，并明确了物业服务费标准的幅度。我委员会基于上述决议，与物业服务企业开展了合同洽谈。在洽谈过程中，我委员会进行了物业服务价格的评估，公示了评估报告，并责成物业公司对业主对评估报告的质询进行了反馈。在洽谈结束后，我委员会将物业服务合同稿件进行了公示。整个过程不存在违法违规的情形。
第二，物业服务合同中不存在降低物业标准、缩减服务项目的情况，且目前合同执行情况良好。为保障全体业主的利益，我委员会与物业公司洽谈的全过程，均是以原物业服务合同条款为基础进行的。除个别条款和表述需要根据客观情况进行调整外，绝大部分条款得以保留。不仅如此，原物业合同中存在的一些不合理的条款也得以纠正。根据物业公司的年度报告和我委员会了解的情况，小区设施设备维护状况正常，业主缴费率很高，合同执行情况良好。
综上，我委员会在执行业主大会决议、与物业服务企业签约的过程中，行为合法、合规、合约、合理，不存在侵害业主利益的情形。十二业主的主张缺乏事实和法律依据，不应得到支持。
一审法院经审理查明：十二业主均为fh小区的业主，fh业委会是该小区业委会。hr物业公司是fh小区现在的实际物业服务企业，自2008年7月1日起为fh小区提供物业服务至今。
fh业委会（作为合同甲方）曾于2008年7月1日与hr物业公司（作为合同乙方）签订《bj市朝阳区fh小区物业服务合同》（以下简称08年物业合同），委托hr物业公司对fh小区进行物业管理，物业服务期限为3年，自2008年7月1日至2011年6月30日。
2011年6月14日，fh小区业主大会形成会议决议，决议内容包括：1.选举业主委员会委员。2.授权新一届业主委员会与hr物业公司续签物业服务合同。3.同意fh小区管理规约。4.同意fh小区业主大会议事规则。
2012年10月至11日期间，fh业委会召开了多次会议，并与hr物业公司进行了多轮商讨。
2012年12月19日，fh业委会（作为合同甲方）与hr物业公司（作为合同乙方）签订《bj市朝阳区fh小区物业服务合同》（以下简称12年物业合同），委托hr物业公司对fh小区进行物业管理，物业服务期限为5年，自2013年1月1日至2017年12月31日。
十二业主得知12年物业合同签订情况后，与fh业委会产生争议，主张fh业委会在2012年11月23日、2012年11月29日作出的业主委员会会议决定擅自调高了物业费收费标准、缩减了物业服务项目并改变了物业服务收费方式，侵害了业主权益。双方由此成诉。本案审理中，fh业委会认可十二业主在本案中要求撤销的会议决议是被告作出的，没有再召开业主大会进行表决，并进一步主张其在12年物业合同中对于物业费收费标准的调整和对包干制的定义是依据前述2011年6月14日业主大会会议决议以及管理规约第二十九条做出的，如果议事规则与管理规约条款存在冲突，应以管理规约为准。十二业主不认可fh业委会对于管理规约第二十九条的理解。
结合双方的争议焦点，本案涉及的主要相关事实如下：
（一）08年物业合同及12年物业合同相关条款对照
关于物业服务范围——
08年物业合同中约定：（第三条）乙方提供的物业服务包括以下内容——1.制定物业服务工作计划并组织实施……15.乙方投标文件中规定的其他服务内容。
12年物业合同中约定：（第二条）乙方提供的物业服务包括以下内容——1.制定物业服务工作计划并组织实施……7.其他服务事项：现行服务内容超过前款约定范围的，按现行服务内容继续履行。（第三条）乙方按照《bj市住宅物业管理服务等级规范（四级）》提供服务。现行服务标准超过前述约定的，按现行服务标准继续执行。
关于物业费标准——
08年物业合同中约定，（第七条）物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（多层住宅）J座、K座、L座住宅4.8元／平方米／月；（高层住宅）A、B座住宅2.5元／平方米／月；A、B座公司3元／平方米／月；C、D、E、F、G、H座住宅3.95元／平方米／月。（商业物业）：二期一层底商5.8元／平方米／月，不含中央空调使用费，中央空调使用费由物业测算并单独收费；商业街20元／平方米／月。
12年物业合同中约定：（第六条）物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（多层住宅）J座、K座、L座住宅5.98元／平方米／月；（高层住宅）A、B座住宅3.05元／平方米／月；A、B座非住宅5.12元／平方米／月；C、D、E、F、G、H座住宅4.8元／平方米／月。（商业物业）：二期一层底商7.5元／平方米／月，不含中央空调使用费，中央空调使用费由物业测算并单独收费；商业街24元／平方米／月。本合同约定的物业管理费标准自2013年1月1日起执行。2012年7月1日至2012年12月31日期间，按原合同条款约定标准执行。
关于物业服务收费方式——
08年物业合同中约定：（第六条）本物业区域物业服务收费方式为包干制。（第七条）乙方承诺只提取物业服务费总额不超过5%作为管理费，超出5%的部分全部返还于fh的小区建设；亏损由乙方承担，乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。
12年物业合同中约定：（第五条）本物业区域物业服务收费方式为包干制。（第六条）乙方承诺：乙方将不在物业服务费用中提取佣金。为保证所收取的物业服务费首先用于fh小区的物业服务建设，乙方将从所收取的物业服务费中设立专项小修基金；年度物业服务费标准一旦确定，乙方不得以亏损为由要求增加当年费用、降低服务标准或减少服务项目。
（二）十二业主要求撤销的会议决定情况
2012年11月23日会议决定包括：“6.物业服务期限：2013年1月1日至2017年12月31日，服务期限为五年。7.包干制：含义法律。J、K、L座：5.98元／平方米／月。A、B住宅：3.05元／平方米／月。A、B商业5.12元／平方米／月。C-H住宅4.8元。C-E底商：7.5元／平方米／月。商业街：2.4元／平方米／月。8.物业服务费标准再确定。”
2012年11月29日会议决定包括“双方一致达成主合同条款、合同附件及补充协议在合同主条款公示期间，双方进一步确认”。
（三）fh小区现行管理规约及议事规则的相关内容
fh小区现行《bj市朝阳区fh小区管理规约》（以下简称管理规约，制定时间为2011年1月27日）规定：（第二十九条）fh小区业主大会授权业委会与物业服务公司签订《物业服务合同》，为了保证物业服务质量，根据bj市人均工资标准的上升可以酌情调整物业费。（第三十条）本规约的解释权属于fh小区业主大会，业主大会休会期间由fh小区业委会进行解释。
fh小区现行《bj市朝阳区fh小区业主大会议事规则》（以下简称议事规则，制定时间为2011年3月20日）中规定：（第三条）业主委员会（以下简称业委会）是业主大会的执行机构，业委会宗旨是代表和维护本物业全体业主、使用人的合法权益。（第六条）业主大会履行下列职责——（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业委会或者更换业委会委员）；（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）选聘和解聘物业服务企业；（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。（第七条）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；未参与表决的业主，其投票权数可以计入已表决的多数票，但业主大会应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加方可有效。（第十八条）业委会拥有以下权利——（二）受业主大会的授权，采用公开招标或其他方式，聘请物业服务企业对本物业进行管理，并与其签订物业管理委托合同；（三）审议批准物业服务企业的年度管理计划、年度费用概预算及决算报告；（四）审议批准物业管理的收费标准和物业服务企业的服务标准；（五）审议批准物业服务企业制定的物业管理规章制度；（九）前款的第（二）、（三）、（四）、（五）项规定的事项，必须经业主大会通过。
（四）fh业委会在本案中提交的其他主要证据情况
1.bj中熙物业顾问有限公司于2012年6月出具的《fh小区物业服务费用评估报告》，fh业委会就此证明其在与hr物业公司签约前，曾对小区物业服务费用标准进行专业评估。该评估报告载明委托人是fh业委会及hr物业公司，评估基准日是2012年6月6日。
2.2008年至2012年bj市人均工资标准打印件，fh业委会就此证明12年物业合同所确定的物业服务费标准并未超过评估结果和业主大会授权。
3.2013年fh物业服务收支情况报告、bj益普索市场咨询有限公司广州分公司说明、2014年1月业主大会工作报告，业委会就此证明12年物业合同的执行情况良好。
对于业委会提交的上述证据，十二业主均主张与本案争议焦点无关，不能证明业委会未经业主大会同意擅自决定签订12年物业合同的合法性。
一审法院认为：业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。经业主大会决定制定的议事规则及管理规约，对物业管理区域内的全体业主具有法律约束力。业主委员会则是业主大会的代表机构和执行机构。
本案中，十二业主申请撤销的两次会议决定都是由被告召开会议形成的，并未经过业主大会讨论通过，而会议的内容涉及到对于物业费及物业服务收费方式的调整。根据12年物业合同第二条第7款的约定，与08年物业合同相比，该份合同并未缩减物业服务项目，因此，本院对十二业主提出的该项主张不做进一步考虑。结合双方的诉辩意见及庭审陈述，本案的争议焦点在于，根据2011年6月14日业主大会会议决议以及管理规约第二十九条的规定，fh业委会是否有权在不另行征得业主大会同意的情况下作出调整物业费及物业服务收费方式的决定。
一方面，物业费及物业服务收费方式的调整涉及到业主的重要实体权利，一般来说，应当遵循严格的程序，由业主大会讨论通过，这是建筑物区分所有权的应有之义，也与《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《bj市物业管理办法》的相关规定相符。我国现行物权法将“制定和修改业主大会议事规则”明确列为应当“由业主共同决定”的首要事项，其立法本意即为通过严格的程序确保业主充分行使表决权，保障业主的共同利益。而在本案中，fh小区的议事规则第六条、第十八条，都将制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案归入了应当由业主大会决定的事项，这与现行的立法精神是契合的。
另一方面，本案的争议焦点涉及到对于fh小区议事规则第六条、第十八条以及管理规约第二十九条的解释问题。鉴于议事规则的指向是业主行使民主管理权利的方式和范围，管理规约的指向则是业主行为的约束规范，在没有特殊约定的情况下，两者之间并不存在效力层级上的高下，因此，对fh小区的议事规则及管理规约的理解不应当是相互割裂的，而应当结合起来一并解释。结合这两份文件本身的内容并参考两份文件制定的先后顺序，调整物业费及物业服务收费方式显然还是应当经由业主大会讨论通过。
法律规定，业主大会或者业委会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这里所指向的业主合法权益，既包括实体权益，也包括程序性权益。需要指出的是，当业委会的决定涉及到侵害业主的程序性权益时，则此项撤销权的行使不以同时侵害到业主的实体权益为要件。本案中，fh业委会于2012年11月23日、2012年11月29日作出的业主委员会会议决定涉及到对物业费及物业服务收费方式的调整，如前所述，这样的决定应当经过业主大会讨论通过。fh业委会的上述决定并未经过业主大会的同意，确实侵害了业主的程序性权益。因此，现十二业主以业主身份要求撤销上述会议决定，于法有据，法院予以支持。至于物业费是否应当提高以及物业服务收费方式是否应当调整，并不影响本案的事实认定和法律适用，故法院在本案中不作考虑。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：撤销bj市fh小区业主委员会于二〇一二年十一月二十三日、二〇一二年十一月二十九日作出的业主委员会会议决定。
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