广州市ASC物管管理有限公司与林某某

物业服务合同纠纷案

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广州物业专家律师网程磊律师提醒：物业服务公司应举证向业主催缴物业服务费，如果物业公司无书面证据证明曾催缴过物业服务费，则法院一般仅支持起诉之前向前推两年期间的物业服务费的诉讼请求。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据上述规定，业主仅以未与物业服务公司签订书面合同为由拒绝缴纳物业服务费，一般不会得到法院的支持。

　　原审法院经审理查明：林某某是广州市白云区XX4房的业主，房屋建筑面积64.5平方米。涉案房产所在的XX小区的建设单位是广州XX置业发展有限公司。2008年12月15日，广州市ASC物管 管理有限公司与广州市XX置业发展有限公司签订《物业管理委托合同》，约定XX公司受该司委托对XX小区进行物业管理，期限自2009年1月1日起至2010年12月31日止，ASC公司按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取管理服务费等等。签约后，ASC公司依约进驻XX小区开始向小区内住户提供物业管理服务及代缴代收水费等服务。合同期满后，双方于2011年1月1日、2013年1月2日两次续签《物业管理委托合同》，约定委托ASC公司对XX小区提供物业管理服务，委托管理期限从分别为2011年1月1日起至2012年12月31日、2013年1月1日起至2013年12月31日止。ASC公司一直对该小区提供物业管理服务。林某某未交2009年4月1日至2013年9月30日的物业管理费、2010年10月1日至2013年8月30日的城市居民垃圾处理费180元、2008年11月10日至2013年3月20日的电梯维修分摊费261.30元、2009年3月11日至2012年11月15日的公共维修分摊费42.70元。ASC公司为本案诉讼支付了涉案房屋产权查册费40元、人口信息查询费30元、邮件快递费14元。
　　2014年1月21日，ASC公司向原审法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.林某某立即支付2009年4月1日至2013年9月30日的物业管理费3483元（按每月每平方1元、共64.5平方米计算）及违约金（按合同约定每日千分之五起诉之日起算）；2.林某某立即支付2010年10月1日至2013年8月30日止城市居民垃圾处理费180元（按每月5月计算）；3.林某某立即支付电梯电费分摊费261.30元、公共维修分摊费42.70元；4.承担本案的受理费、快递费14元、人口信息查询费30元。
　　原审法院另查明，ASC公司是具有壹级物业管理资质的企业法人。XX小区至今未成立业主委员会。原审诉讼中，林某某提供照片等证据，拟证明林某某答辩意见事实。对此，ASC公司确认林某某3月份拍摄的照片属实，对此解释ASC公司已多次通知业主出资维修公共部位，但未无结果。以上事实，有《物业管理委托合同》、资质证书、房地产登记簿查册表、照片、发票及当事人陈述等证据证实。
　　原审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在小区未成立业主委员会的情况下，ASC公司作为具有物业管理资质的企业接受物业建设方的委托而对涉案房产实施的物业管理行为合法有效。ASC公司已提供物业管理服务。据此，ASC公司按《物业管理委托合同》的约定收取林某某的物业管理费合理合法。现ASC公司要求林某某按每月1元／平方米标准支付2009年4月1日至2013年9月30日的物业管理费3483元合理，但由于ASC公司提供的证据不足以证明之前曾向林某某主张过上述管理费，故ASC公司现主张在起诉之日（2014年1月21日）倒推两年之前的物业管理费已超过诉讼时效，丧失胜诉权，原审法院不予支持。ASC公司主张的2012年1月21日起至2013年9月30日的物业管理费合理合法，予以支持。ASC公司主张的违约金实为利息损失，该项请求合理，但计算标准应按银行同期同类贷款利率计付为宜。无证据证明涉案小区已成立物业维修基金，故ASC公司要求林某某支付2008年11月10日至2013年3月20日的电梯维修分摊费261.30元、2009年3月11日至2012年11月15日的公共维修分摊费42.70元理据充分，原审法院予以支付。城市居民垃圾处理费是代收代缴性质，ASC公司已为林某某垫付2010年10月1日至2013年8月30日的城市居民垃圾处理费180元，现ASC公司要求林某某清偿该款项合理，原审法院亦予支持。ASC公司为本案诉讼支付了查册费40元、人口信息查询费30元、邮件快递费14元属于诉讼必要开支，ASC公司要求林某某清偿该费用合理，予以支持。林某某提供的照片本案诉讼中拍摄，据此不足以证明在在之前ASC公司管理期间存在服务质量非常差的问题。林某某其余抗辩理由无法律和事实依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，于2014年4月18日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，林某某向广州市ASC物管 管理有限公司支付2012年1月21日起至2013年9月30日的物业管理费（按每月64.5元计算）及利息（利息以物业管理费总额为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年1月21日起计算至清偿之日止，以本金为限）；二、在本判决生效之日起三日内，林某某向广州市ASC物管 管理有限公司支付2010年10月1至2013年9月30日的城市居民垃圾处理费180元；三、在本判决生效之日起三日内，林某某向广州市ASC物管 管理有限公司支付2008年11月10日至2013年3月20日电梯维修分摊费261.30元、2009年3月11日至2012年11月15日的公共维修分摊费42.70元；三、在本判决生效之日起三日内，林某某向广州市ASC物管 管理有限公司支付查册费40元、人口信息查询费30元、邮件快递费14元。本案受理费25元，由林某某负担并于本判决生效之日起三日内直接向ASC公司支付。
　　判后，上诉人ASC公司与林某某不服原审判决，均向本院提起上诉。
　　ASC公司上诉称：原审法院认为由于ASC公司提供的证据不足以证明之前曾向林某某主张过上述管理费，故ASC公司现主张之日（2014年1月21日）倒推两年之前的物业管理费已超过诉讼时效，丧失胜诉权。事实上ASC物管公司自2006年12月至今一直在该小区进行物业管理，从未中断、或中止过对嘉柏居的物业管理工作而物业公司的日常开支主要由管理费支撑，所以收（催）缴管理费是每天的重要工作。管理服务中心每一次／期派发收，催缴通知单必然派到每一户，无欠费的住户会持通知单到服务中心缴交费用；但对某些长期欠费的住户，对管理处的工作是持“对峙”态度，拒接通知单，更谈不上签名确认。小区的管理是要靠双方的共同努力去维持的。ASC公司在林某某长期欠费的情况下仍坚持对嘉柏居各项的物业管理工作，从未中止、或中断过日常物业工作。原审法院以证据不足为由而判决时效二年，这是对物业管理公司的不公平。故上诉请求：1.撤消原审判决第一项，改判支持ASC公司从2009年4月起计费的诉请；2.由林某某承担二审案件受理费。
　　林某某上诉称：我们作为涉案房屋业主连物业服务合同都没有见过，而且有权知道物业公司提供了什么服务。ASC公司的《物业管理委托合同》没有登记机关盖印认可。小区2005年由业主代表及筹备小组选定广州怡君物业管理有限公司进行物业管理，由绝大部份业主同意0.90元／㎡每月定为收费标准，符合国务院《物业管理条例》第二十四条的精神。ASC公司在2006年12月没有通过招标从广州恰君物业管理有限公司接管了小区的物业管理，违反《物业管理条例》第二十四条规定。ASC公司自2007年同开发商签订﹤物业管理委托合同﹥后经多次续签至现在从无间断。2006年l2月开始按0.90元／㎡每月的合法收费标准收取管理费至2009年3月，2009年4月ASC公司擅自上调至1元／㎡每月违反《物业管理委托合同》约定，业主要求ASC公司出示物价部门批文实属正常。而且ASC公司事先亦无同业主协商。开发商和ASC公司是根据法律、法规在平等自愿协商一致才签订了《物业管理委托合同》，因此开发商与原告应按《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。我们认为清洁卫生费和共用设施一般维护费用，应由管理费支付。存在争议的垃圾费180元我们同意支付，本次电梯维修分摊费我们亦同意支付，但今后电梯的中修、大修应像电梯电费按楼层比例分摊，同时应列出维修的项目让我们核对是否属于小修范围。ASC公司对公用设施缺乏日常维护服务质量不断下降，不符合合同约定。我们缴纳的管理费包含了保安员以及电工工资，物业公司理应安恢复电工值班和恢复生活区治安亭保安员值班。小区的一个逃生门，一直无法使用，我们要求原告人性化对待这个问题。游泳池是小区的配套设施，ASC公司不能以水质不好和请不到救生员为借口而停止开放游泳池。ASC公司的服务质量、收费依据、财务收支、合同履行、政策执行、那一方面符合一级资质的房屋标准综上所述，我方现上诉请求法院：1.驳回ASC公司的诉请；2.一、二审诉讼费均由ASC公司负担。
　　经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
　　本院认为：本案二审双方争议的焦点为：第一、ASC公司是否有权按照每月1元／平方米的物业服务费收费标准向业主收取物业管理费等费用第二、ASC公司的诉请是否已过诉讼时效期间
　　关于ASC公司是否有权按照每月1元／平方米的物业服务费收费标准向业主收取物业管理费的问题，因涉案楼盘所在的小区至今尚未成立业主委员会，在此情况下，物业建设方广州市XX置业发展有限公司与ASC公司签订了《物业管理委托合同》，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故ASC公司作为有物业管理资质的企业与物业建设方签订的合同对所有业主具有约束力。按照《物业管理委托合同》的约定，ASC公司从2009年1月1日起就已经按照每月1元／平方米的标准收取物业管理费，ASC公司提供的卫生服务费、电费发票、电梯维修发票等证据证明ASC公司已经按照合同约定进行了物业管理，业主理应支付相应的费用。林某某作为业主群体的一分子，对ASC公司未完成部分物业管理服务内容提出异议，是对ASC公司履行合同义务提出质疑，依据合同约定和法律规定，林某某可以主张ASC公司承担违约责任。林某某也可以向物业服务企业主管部门反映服务质量问题，促进物业服务质量的改善。林某某拒绝支付物业管理费，不属于正当行使合同权利。现原审法院判令林某某向ASC公司缴纳相应时间段的的物业管理费以及利息、垃圾处理费及电梯维修分摊费、公共维修分摊费以及ASC公司为追索相关费用而查询、邮寄等合理费用，并无不当，本院予以支持。关于ASC公司上诉主张其要求林某某支付物业管理费并未超过诉讼时效的问题，由于ASC公司提供的证据不足以证明其向林某某追索过之前的物业管理费，本院对ASC公司该项主张不予采纳。
　　关于林某某在二审期间提出其无法正常使用游泳池而要求赔偿损失的问题，其一审中未就该事项提起反诉，且ASC公司在二审中表示不愿意就此诉求进行调解，故该诉求不属于二审审理范围，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第184条的规定，本院对此不予处理。
　　综上所述，上诉人林某某及ASC公司的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。