江门物管业主纠纷案频发 近六成受访者不满物管

2015-01-30 09:28:00　来源: 南方日报(广州)

小区如同一个大家庭，物管充当着管家角色。按理说，物管是业主出钱请来管理的，业主是雇主，物管是雇员，一主一从，本不应有大的冲突。但现实中业主常常控诉物管公司不作为、服务差、收费高等；而物管也常常叫苦：业主不交物管费、不配合管理……双方各执一词。甚至有些小区的物管和业主“水火不容”，终日纷争。孰是孰非，难有公断。

近日，江门蓬江法院举行新闻发布会，向媒体公布了2014年度物业纠纷案件审判情况。来自该院的数据显示，近年来，物业管理纠纷频发，物管与业主的纠纷案件数量呈上升趋势。

拒缴物管费诉讼业主多败诉

近年来，江门小区物管与业主之间的纠纷日益增多。例如骏景湾花园、中远大厦、世纪花源等小区都出现过物管和业主之间的纠纷，闹得沸沸扬扬。

据蓬江区法院通报，物管和业主的纠纷闹上法庭越来越常见。仅在去年一年，蓬江区法院共受理物业纠纷案件290件，同比上升42.86%，其中审结286件，结案率达98.62%，判决结案55件、调解结案33件、撤诉197件，调撤率80.42%。

蓬江法院在发布会上称，物管与业主之间的案件主要有诉因单一、标的低、群体性诉讼多、双方矛盾激烈等特点，比如在益威物业公司起诉春晖苑业主的系列案件中，益威物业公司同时起诉了83户业主，在该社区内造成了极大的影响。而且在系列案件中，双方对案件事实争议较大，业主多不配合，造成调解难的局面。

据悉，物管与业主的纠纷多集中在物管公司起诉业主欠交管理费的问题上，但业主在诉讼中往往处于劣势。据法院分析，首先由于业委会管理合法性和透明度不足，持反对意见的业主往往会质疑程序的合法性，不承认物业公司的管理，故意拒绝交纳物业管理费，引发诉讼。其次，业主法律意识淡薄，部分业主认为其本人未与物管公司签订物业服务合同，或认为自己未使用涉案住宅而拒绝支付物管费。再次，业主举证难。所以业主抗拒缴纳物管费的做法得不到支持，多以败诉告终。

冰封三尺，非一日之寒。据悉，最终闹上法庭多是建成多年的小区，期间的矛盾可谓是日积月累。

物管公司和业主之间本来是服务与被服务的关系，而且物管公司是业主委员会选聘，业主委员会有权与其解约，为何物管公司与业主之间矛盾还是频现？是否意味着业委会的组织建立尚不够规范？蓬江区人民法院民三庭庭长郭俊平表示，物业纠纷案件不断增多其实是一个非常综合的社会管理问题。“首先，江门有这么多小区，但成立业委会的却不多。我们向住建局了解到，在我们蓬江辖区实施物业管理的住宅小区大概有110多个。其中成立业主大会，并经过业主大会推选成立业委会只有30多个，这说明普遍率不高。其次，这种情况与我们国家实施、建立物业管理制度时间不长也有关系。因为这也是我们实行市场经济之后引入的一个新兴的管理行业，所以这个行业也有一个发展的过程。”

郭俊平认为，要减少物管与业主之间的矛盾，一方面物业公司要切实履行管理义务，管理要到位。另一方面业主也要积极配合物业公司做好管理，另外业委会也是关键问题，行政主管部门、街道办等要加强对业委会的监督，对业委会权利的运作要做到有效监督。

近六成受访者对物管不满意

记者发起了一个随机小调查，在江门蓬江区、江门鹤山等地随机抽取66名新旧小区业主作为样本。记者发现，有高达近六成的受访者对物管不满意。其中，选择“不太满意”的占45.5%，选择“非常不满意”的占13.6%。

受访者对物管不满意最大的“槽点”在于物管收支不透明。有接近四成的受访者认为物管的收入支出没有及时公开，损害了业主利益。另外有部分业主认为物管工作不到位，门禁把关不严等，另外还有部分业主认为物管常常同意外来人员在小区内举办商业性质的活动，对业主的生活造成滋扰。

有两成的受访者认为所在小区的物管费过高，希望降低物管费用。据调查了解，目前江门新建电梯洋房小区物管费一般是每平方米1.8元—2元，旧小区步梯洋房则差异较大，但很少超过1元每平方米。

市区一家物业公司负责人伍先生认为，部分业主对物管的要求过于苛刻。“现在的小区越来越大，动辄数千户，物管公司管理那么大的地方难免会有纰漏。有时候业主看到某盏灯不亮了，或者某个地方的垃圾没来得及清扫，就会直接指责物管公司不作为，这样对我们是不公平的，因为那么大的地方我们很难及时监控。我们希望业主对物管公司多谅解，发现问题先跟我们沟通。”

物管声音

部分业主拖欠物管费宣泄不满

调查显示，对物管公司有怨言，有近三成受访的业主选择找物管公司负责人投诉，也有一成多的业主采取拒交物管费等极端的方式。

最近上城骏园由于在商业街开了一家大型食肆，商家把小区内百余车位租下作为餐厅的停车场。此举引起业主的强烈不满，并且把矛头指向了默许食客随意出入小区的物管公司，部分业主声称要发动业主拒缴管理费。业主梁先生说，由于上城骏园尚未成立业委会，所以很难齐心协力去赶走物管公司，每个人自己能做的就是拒缴物管费。放眼整个江门，因为对物管公司服务不认可而采取拒交物管费等过激做法的业主并不鲜见。

丰盛物业管理公司前不久刚刚从经营多年的翠湖湾小区撤场。据该公司总经理黄先生介绍，由于小区车位分配等内部原因，导致业主对物管公司意见很大，近四成业主拒缴物管费，物管公司每月亏损两三万元。“直至撤出翠湖湾，业主总共仍拖欠近20万元物管费未缴清。我们有什么办法？物管公司没有执法权，也不能对业主停水停电，只能不断追讨。”据悉，黄先生打算把这批业主告上法庭。

“我公司管辖的小区里面，每个小区都有约5%左右的业主拖欠物管费。有些炒楼的业主甚至连人都找不到，连追讨都不知道找谁要。这是江门所有小区的常见现象。数额不大起诉也没意义，很多物管公司只好听之任之。”黄先生的诉说中充满了无奈。

蓬江法院发言人提醒业主，业主对于物业公司选聘程序或物业服务质量存在质疑，可向住建部门、街道办、社区等机构反映、表达意见，妥善处理纠纷，并不能据此拒交物业费，否则，在没有充足证据证明物业服务存在质量问题的情况下，应按约定付费，并承担违约责任。

提高业委会成员水平可缓解矛盾

业主和物管公司的纠纷何以频发？不少物管业界人士将矛头指向业主委员会。“很多时候问题并不是出在业主身上，也不是出在物管公司身上，业主委员会素质和业务水平不高有可能直接导致业主对物管公司的不满。”黄先生给记者举了双龙板块星×花园的例子。星×花园是位于双龙板块的一个高档住宅步梯洋房小区，已建成多年。当年星×花园对物管公司进行公开招标，他掌管的丰盛物业公司参与到竞标中。他走进星×花园考察，只见这个高档花园小区呈现一派颓势，绿化带无人修建，一楼车库漆黑一片。到投标时，他终于明白了个中缘由：业委会向前来投标的物管公司的物管费开出了一个难以接受的低价，“按这个价格根本不够人力成本去管理好这个小区。”他的公司果断退出了竞争。“小区的业委会成员想着为小区业主省钱，出发点是好的，但价格太低。假如我们接下这个小区的管理，这个价钱肯定不足以让我们聘请足够的工人进行打理，这样小区的业主就会埋怨我们，纠纷就出来了。”

不少业界人士都认同黄先生的说法。“业委会组成人员的水平和素质很重要，他们如果能给予业主正确的引导，促使物管与业主有良好的沟通，两者的纠纷会减少许多。”另一家物管公司的负责人伍先生说。丰盛物业进入一个小区时，业委会曾要求物管将小区内一些“违建建筑”拆除。“我们本来就没有这个权力，但他们却认为我们不作为。”黄先生说。业界认为，加强对业委会成员的培训，提高他们的素质和业务水平十分重要，“至少让他们知道哪些能做，哪些不能做。”

住建部门的相关人士也表示在考虑如何规范业委会的行为。“目前业委会很多操作尚无明确的规范，也缺乏监督，我们在考虑加强这方面的工作。”

法官答疑

随着江门房地产市场的发展，越来越多市民住进小区。小区管理涉及每位业主的切身利益，如何依法维护自身利益，是每一位业主都十分关注的问题。针对业主常见的法律问题，蓬江区法院几位法官为广大业主提供了法律意见。

业主如何依法

维护自身权益

小区业主自身财物被盗或者车辆被盗，物业管理是否需要承担相应的责任？

李志森(蓬江区人民法院党组副书记、副院长)：发生业主财物或车辆被盗的原因很复杂，我们根据不同情况具体分析。要结合物业公司的履约情况、业主个人是否存在过错等综合来看，比如要审查物业管理公司是否完全履行了安全保障义务，物业管理公司在对小区管理的过程中，应该有一套安全的管理制度，并严格执行。如果物业管理公司在小区管理过程中已承担了管理义务，则不承担赔偿责任。反之，如果物业管理公司疏于管理，未尽到这个物业服务职责，损害了业主的合法权利，业主财物被盗与物业公司的过错存在因果关系，则应该承担相应的赔偿责任。

如何判断物业管理公司已经按照管理制度履行了职责？这个需要业主来举证吗？

李志森：从证据来说，如果物业公司各方面都按照原来制定的这个措施实施，规章制度也没有任何瑕疵，业主肯定要提供证据，比如为何被盗，物业公司过错在哪些方面等。

物业纠纷案件审理过程中，出现业主举证难的态势，业主应该如何举证？

郭俊平(蓬江区人民法院民三庭庭长)：这个问题是广大业主比较关心的。我国民事诉讼法明确规定：谁主张，谁举证。建议业主今后如果与物业公司确实对其履行合同情况存在争议，首先，具体对物业公司在哪方面存在问题，如安保、卫生环境、车辆疏导、秩序等方面，应当积极主动地多方面进行举证。其次，也可以结合人证，比如邻居、家人等都可以一起举证。再次，现在多媒体都非常发达，可以拍照、录音等。因为案件具体情况不同，可以有不同的方法。记者 全泽超 陶然 通讯员 阮锦平

     广州物业专家律师网/程磊律师网     www.chengleilawyer.com