广州超50盘物管费大调查：住宅最贵9.8元！十多年没变
2015-01-23 05:25:04 来源: 南方都市报(深圳)
广州单套住宅物管费一个月最高要超过1万元！南都记者近日搜集了广州最贵物管费楼盘，在对超过50个具有代表性楼盘的物管费价格整理中看到，住宅中洋房和别墅的最高物管费均为9 .8元/平方米/月，而商务公寓部分最贵的则达到10元/平方米/月，这也就意味着上千平方米的物业光是一个月的物管费就超过万元。
别墅、洋房最贵物管费均为越秀物业
就广州普通住宅而言，物价部门对其物业管理费设有指导价，目前最高标准电梯楼为2 .8元/平方米/月。不过在南都记者的不完全调查中，有约20个小区的洋房目前收取的物管费超过了这一标准。物业管理公司工作人员透露，有些小区会以优质服务等理由，向物价局申请高于指导价的价格。
广州住宅的最贵物管费既不来自万科，也不来自中海，而是来自广州本土最老牌房企越秀地产。洋房价格冠军是珠江新城豪宅越秀星汇御府，物管费高达9.8元/平方米/月。而巧合的是，别墅中物管费最高的也是越秀地产开发的二沙岛别墅项目宏城花园，价格也是9.8元/平方米/月。
最高物管费所在地则毫无疑问是豪宅聚集的二沙岛，除老牌豪宅宏城花园为别墅类物管费T O P1外，公寓也是位于此的岭南会，带花园10元/平方米/月，不带花园也要9元/平方米/月。只能说顶尖豪宅必然配套最高端物管服务，业主在交了这么高的费用后，有的可免费享受顶级会所的超一流设施，有的可获得免费打理花园等服务。
不过，此前业内盛传物管费要突破10元/平方米/月的汇悦台，开发商最终确认为8元/平方米/月，位居洋房排行榜第2名。而别墅方面，新晋顶尖别墅项目的大一山庄定价为8.5元/平方米/月，但仍未突破10多年老牌豪宅项目宏城花园。
而相比之下，在广州传统居住板块一些年代比较久远的楼梯楼小区，有的物管费甚至低至每月每平方米几毛钱，比如越秀的东兴南小区、番禺的洛溪新城等，南都记者留意到，这些小区低廉的物管价格背后，也能提供基本的安保、卫生问题解决方案。
抗通胀！不少楼盘物管费10多年未变
南都记者调查中留意到，物管费最贵的宏城花园，其9 .8元/平方米/月的天花板价格已霸占广州豪宅最高物管费榜首位多年，因为其自2002年10月交付时就一直是这个价格，可谓十几年来不变，跑赢通货膨胀。按照其项目内别墅面积374平方米-1416平方米计算，最贵一套别墅的一个月物管费就将近14000元；最便宜一套别墅也将近4000元。若回到项目交付的2002年，4000元已经是当时广州市住宅一平方米的均价了。
公寓价格T O P1的岭南会更是16年未变，其小区自1998年入伙至今，物管费至今维持原价。此外，别墅项目君华江南世家2 0 0 3年入伙，至今也仍是3元/平方米/月。
不过在调查中价格上涨的楼盘也有好几个，广州颐和山庄和叠彩园均为2000年前后入伙的楼盘，前期由于开发商补贴，因此业主享受了管理费优惠，而在后期开发商取消了补贴。
但随着物价和管理成本的上升，不少物管公司也在抱怨按照现今的收费标准，经营已出现了亏损。因此越来越多的小区物管公司计划将要提升物管费，在调查中就有多个小区向南都记者透露预计近几年内有涨价计划。
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广州物管费上调需要“双过半”
近日，国家发展改革委要求放开的24项商品和服务价格中，包括非保障性住房的物业服务。此消息一出，让不少物管公司暗自高兴，终于有机会可以涨价了，而业主则担忧物管费上涨。不过，根据去年实施的《广州市物业管理暂行办法》，目前广州小区物管费调价并不容易。
《办法》规定，调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过，表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上。
其他楼盘物管费一览（元/平方米/月）
3 - 4 .2元/平方米/月：峻林（4 .2）、星河湾海怡半岛（4 ）、君华香柏广场（2 .8- 3 .5）、中海花城湾（3 .3）、万科东荟城（3 .18）、力迅时光里（3 .1）、雅居乐剑桥郡（3）
2 .8元/平方米/月：广州星河盛世、广州星河山海湾、广州星河丹堤、广奥三期友谊尚居、富力天禧花园、花语水岸、珊瑚天峰、时代外滩、君华香柏华府、保利西海岸、合生珠江帝景、合生骏景花园、保利公园九里、佳兆业君汇上品
2 .8元/平方米/月以下：中海誉城（2.7）、雅居乐锦城（1.96- 2.5）、广州雅居乐花园（电梯2.3，不带电梯2.1，按套内面积计收）、自由人花园（2 .15）、云山名都（1 .97）、南沙奥园（1 .95）、南沙海景城（1.9）、合和新城（1.7）、雅居乐滨江花园（电梯1.6，非电梯1.2）、番禺奥园（1-1.5）
其他别墅物管费（元/平方米/月）
雅居乐剑桥郡（4 .3）、君华江南世家（3，计划上调）、方圆明月山溪（2.5）、广州雅居乐花园（2.8，物业提供庭院保养）、雅居乐滨江花园（2，有涨价计划）
其他商务公寓物管费（元/平方米/月）
合生广场（4.8）、雅居乐富春山居公寓（4.47）、奥园养生广场（3.8）、番禺奥园广场（3.8）、奥园城市天地（3.8）、颐和四季公寓（3.8）、番禺万达广场（3.5）、南沙万达广场（3.4）、广州绿地中央广场（2.9）、合景天峻（2.8）
数据来源：房企提供、部分为网站数据且向销售中心核实
八卦
为什么有的物管费精确到分？
1 .26元/平方米/月、1 .96元/平方米/月、1.97元/平方米/月、2.1元/平方米/月、4.47元/平方米/月、4.98元/平方米/月……纵观50多个楼盘的物管费收费标准，会发现像超市价格牌一样琳琅满目，部分居然精确到分？这是怎么算出来的？
物业管理专家张伟忠向南都记者介绍，物业费的价格是由成本核算出来的。通常物管公司在竞标的时候，要提供给业主、业委会一份详细的表述，囊括了其各项运作成本，比如人工、物料、能源、税收及物业公司先设定的公司利润，这些所有的成本汇总后，分摊到小区的总面积里，因此通常会精确到小数点后几位。几分钱看似不起眼，但如果放到十几万平方米甚至更大的小区中来计算，就是一组很大的数字了。
物管费这么高都有哪些高大上服务？
星汇御府（天河区）
会所服务免费避难空间提供藏身之所
亮点服务：
看似9.8元/平方米/月的物业管理费有些高不可攀，但星汇御府位于楼盘37楼的顶层会所里超一流设施都是免费供业主使用的。南都记者现场看到，这里不仅有宴会厅、SPA、厨房及会议厅等设施，还有全城首个无边际空中泳池，200平方米的私享天际泳池，与香港尖沙咀的新鸿基凯旋门相似，暂时也是广州唯一。
相比广州其他豪宅，避难室的设计也是星汇御府的一大亮点，将普遍应用于超甲级写字楼中的避难空间引入住宅，在新加坡、上海等一些地标性的超高层住宅项目上才有应用。其原理就是墙面均为混凝土结构的剪力墙组成，拥有独立空气、温度、电力、报警系统，设有对讲机可直接对接物业管理中心。该空间的供电设备由独立的市政系统提供。该空间能在业主家发生一些非常态事件（如火宅、地震、强行闯入等）时能有一个短时的应急空间，提供一个安全的藏身之所，保证救援到达。
基础服务特色：
1.项目仅42户，全是300平方米以上户型，每户配置4个车位，在整个广州都是首例。
2.首创珠江新城定制式主题示范单位，由拥有全球五星级酒店设计经验的美国H BA团队担当室内设计。
3.实行五星级管家式服务，管家均来自广东省各大名校；安全保卫方面，项目保安队长来自国旗班。
4.安保上配置了红外线感应报警系统，两梯一户，每部电梯需刷卡进入，只停靠业主所在楼层，确保私密性。
采写：南都记者邓恒
物管费：
9.8元/平方米/月，排洋房类第一。
项目信息：
户型为335平方米五房，394平方米四房，588、663平方米复式，总计42户。2014年12月入住。
宏城花园（越秀区）
十多年未发生室内盗窃事故
自2011年以总价1.799亿、折合后单价13.439万平方米的价格在阳光家缘上成交了最后一套一手别墅后，宏城花园自此成为广州最贵的豪宅别墅。南都记者最近更从中介获悉，去年以总价8000多万成交一套400多平方米的别墅，折合单价达20万元/平方米。从2002年开盘时2.5万/平方米的售价，到现在20万/平方米，12年间升值八倍。而高昂的售价自然有匹配的物管费：9 .8元/平方米/月，相应的，背后是优质服务标准的支撑。
记者在现场看到，宏城花园室内恒温泳池虽然不是很大，最深却去到1.8米，设施设备很齐全，不仅有大小两个池子，还有假山和廊桥。廊桥的桥基本是透明的，担心业主脚滑和小孩害怕，物管铺上了红地毯。“只要业主一到，时刻陪护的救生员也会一并到位。”而将近百余平方米的会客室也备受业主欢迎。“有些业主来朋友了，不方便带回家里的就直接带到会客室，我们不仅提供免费服务，还有免费茶水，让业主感觉倍有面子。”
据服务中心介绍，整个二沙岛全部八个住宅盘中，除岭南会以外，其余七个楼盘都是越秀城建物业在管理，因此实施了安保联动，一呼百应，还经常和驻地派出所巡警一起夜间巡检。在小区直通珠江边的小南门，为方便业主散步和遛狗，特别开了道小铁门；而一些江边的业主为方便引景入室，还特意将外墙降低，不过安防却是个问题。为了保证业主安全，物管不仅在两道小铁门的东、西向分别设置了24小时服务和监控的保安亭，加强了防盗铁丝网。为了防止小偷通过江边茂密的观景榕树爬入小区，物管还特别发函绿委会要求清除靠近业主和小区这边的树枝。正因为有如此众多细心的服务，十余年未发生室内盗窃等事故。
基础服务特色：
1.小区绿化四季更换不同的鲜花品种
2.还为业主提供卫星电视维护、私家花园白蚁及四害检查、上门维修等免费服务，由于二沙岛处于白蚁高发区，每月一次的上门白蚁检查及四害消杀，为业主提供了安全和便利。
采写：南都记者邓恒
9.8元/月/平方米，排别墅类第一。
项目信息：
小区总计63户，为374- 1416平方米共8种户型的独立或双联体别墅。2002年10月交付使用，目前仅一两套空置，其余全部入住。
岭南会（越秀区）收费和服务16年如一
带花园10元/平方米/月，排公寓类第一；不带花园9元/平方米/月。1998年入伙至今，物管费维持原价。
项目信息：岭南会位于二沙岛，共60户，户型有106、116、190、210平方米，1998年入伙，现入住人员多为国内公司高管或老板，有少量外国人。
在岭南会小区，有花园的户型物管费为10元/平方米/月。花园设在阳台上，大约10多平方米。16年前，开发商交楼时就将花园种上花草，一并交给业主。这么多年来，这些花园每天的浇水、施肥、除草等，都是物管在做，“业主在家时就进门处理，业主不在家也可以有其它渠道帮忙打理”。
和少数的豪宅一样，岭南会每天上午、下午都会有专车免费接送业主去超市和菜市场。“每年中秋节、圣诞节，都会送礼物给业主。”针对有小朋友的家庭，还会在六一儿童节送上礼物。每次送礼的价值一般都在100元左右，但胜在有心。
“从1998年入住到如今，小区还是保持新净，无论绿化、外墙还是电梯等，看起来都不像有16年的历史。”景兴物业管理有限公司负责人黄总表示，物管工作看起来貌似都差不多，但具体到岭南会，其实有很多细节都是很多楼盘所不可能做到的。“比如‘除四害’工作，不像一般的楼盘那样放药将小区搞得很脏，而是用机械往下水道、停车场喷烟，且每个星期都做这种工作”。
基础服务特色：
1.泳池对业主免费开放，业主的亲朋则收少许费用。
2.公共空间地板是用大理石做的，不定期用机器进行打磨。
3.由于小区有外国人居住，岭南会客服人员均可用英语口语流利对话。采写：南都记者邱永芬
金亚花园（越秀区） 24小时服务老外最喜欢串门
公寓6.9元/月/平方米，别墅5.57元/月/平方米，近10年无变化。1997年入住，入住率100%.
作为广州最早、也是迄今为止最高端的国际社区，金亚花园的外籍住户占一半以上。“外籍住户们特别喜欢串门，他们的孩子们都是好朋友，经常结伴在一起玩。”金亚花园服务中心相关人士告诉记者。“我们小区外籍业主比较多，对他们来说，不仅要解决他们的思乡情绪，也要更快地帮他们融入到中国的生活氛围里面。”所以小区所有公寓、别墅都有指定物业管家为其提供24小时全天候服务，包括处理投诉、代收邮件、房屋租售、票务预订、家政服务等。“我们2014年一年就为业主举办了八场大活动，包括为他们举办自己的节日以及中国的节日庆祝活动，还有一些义卖活动。”
采写：南都记者邓恒
大一山庄（白云区）物管有劳斯莱斯随便借
8.5元/平方米/月
顶着亚洲十大豪宅光环的大一山庄，8.5元/月/平方米的物管费，自然也要高出周边物业一大截。大一山庄营销总监张吉伏介绍，大一山庄的物管最主要体现在定制服务，无论是家里要开party，接送小孩，购买东西，都可以让物管去做。“物管还有劳斯莱斯和宾利，业主有需求都可以借用，而且只收取很少的费用。比如劳斯莱斯接个机，只收300块钱左右。”
据介绍，在这样的豪宅别墅小区，安全是业主最为看重的事情，因此大一山庄基本每一栋别墅都配备一个保安，小区内还有警犬和摩托车巡逻大队。张吉伏表示，其实最初小区物管费是打算定价20-30元/月/平方米的，不过政府不批，只好定在8.5元/月/平方米。现在很多豪宅小区物管都面临这个问题，刚开始的时候想定价高一些，政府哪管过不了；过几年政府那边可以提价了，业主那关又过不了。“其实大一山庄的业主，都不怕贵，就怕服务不好。按照现在的收费标准，1000平方米左右的别墅，一个月物管费大概一万块钱，可能是他们家庭支出最小的一部分了，那么大栋的别墅，水电费可能都不止一万块钱。”张吉伏说。采写：南都记者林广
颐和山庄（白云区）中央警卫团退伍兵当物管
楼梯楼1.4元/平方米/月，电梯楼2.4元/平方米/月，别墅3.2元/平方米/月
在颐和所开发的项目中，其物业团队有一群人来自一个很神秘的地方—中央警卫团。这些转业军人自1998年开始，至今已有三四百人次加入颐和。作为颐和物业人员团队的核心，军队化作风形成了颐和物业管理独特亮点。
据从中央警卫团礼兵中队退役、现任颐和酒店物业管理有限公司总经理助理的吴言立介绍，以颐和山庄为例，这个小区千余户人，项目内还有酒店、商铺等，不能进行封闭式小区管理，来往人员比较复杂。所以颐和山庄的物业团队运用部队的管理模式—“内紧外松”，表面上看起来小区没有严控人员进出，但实际上在小区内部却做到了人防和机防的严密配合，物管人员实际上会留意到每一个人的行为，“就像是军人执勤的时候，虽然一动不动，但实际上任何风吹草动都会看到。”他们早已练就了火眼金睛，吴言立透露说，小区在2014年基本上没有安全隐情发生。采写：南都记者王莎莎
统筹：南都记者王莎莎
采写、制表：南都记者邓恒 徐凤 林广 邱永芬 王艳玲 王莎莎（除署名外）
作者：邓恒
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