业主维权有不少破解僵局的方法 要依法用“巧劲”

http://www.gxnews.com.cn  2014年11月17日 08:32

  邓晨/漫画

    物业管理法律法规中，有不少破解僵局的方法

    业主维权要依法用“巧劲”

    广西新闻网-南国早报记者 骆南华 周如雨 周伟武

    拉横幅、集体抗议，是近些年来南宁市不少小区业主维权的方式。有的甚至因为这种方式，导致了业主与物业公司或者开发商之间的冲突升级，最后的结果仍然是业主的权益难以保障。当出现上述矛盾时，业主该如何理性、巧妙地运用法律法规维权呢？

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    “化整为零”降低难度

    在南宁市一些小区与物业公司、开发商之间的矛盾中，大多数小区没有成立业主委员会。特别是大型小区，由于业主人数众多，难以形成统一维权意见，更容易成为“一盘散沙”。遇到类似的问题，应如何依法维权呢？

    在发生业主集体维权的××绿城小区，其实分为一期、二期、三期，共户数多达6000多户。数百名业主维权，哪怕集体作出一致的决定意见，也难以达到总业主人数、总面积均过半，无法发生法律效果。对他们入住之时全体业主被要求签订的物业管理协议，仍难以推翻。

    其实，对于大型小区业主维权难的问题，《广西壮族自治区物业管理条例》中是有解决办法的。该条例第三十二条第二款就规定：“建设项目已经按照规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。”这就说明，对于大型小区分期建设、相对独立的，是可以划分为一期、二期等物业管理区域的。

    根据《南宁市物业管理办法》第9条的规定“一个物业管理区域成立一个业主大会”，大型小区可分期成立数个业主大会、业主委员会。大型小区“化整为零”后，业主维权的难度就降低不少。

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    行使“共同决定权”

    今年11月11日，南宁市天赐良园小区终于领到了首届业主委员会成立的备案通知，结束了努力10多年无法成立业委会的辛酸史。

    天赐良园小区因为停车费、公共场所使用等问题，多次发生业主集体维权行动，还多次与物业公司人员有过冲突。他们是吃够了没有业主委员会的苦。为了成立业委会，该小区的业主不屈不挠，但也遭遇了很多意想不到的事。如，有的积极筹备者的汽车在小区内被刮花、放气，甚至被殴打等情况。南宁市永凯春晖小区也因种种原因，5年多一直未成立业主委员会。去年11月17日，业主与物业公司的矛盾进一步扩大，业主与保安互相推搡，双方均有人员受伤。

    成立业主委员会之所以难，其实就难在捅破前期物业公司获得的利益。虽然法律规定小区的前期物业不能由开发商自己的物业公司来管理，可事实上面对业主入住后的巨大利益，开发商或明或暗都在控制着前期物业管理。业主们要叫板的，就不仅仅是表面的物业公司。

    在阻力过大的情况下，一时难以成立业主委员会，但又急需维护合法权益，业主们应该怎么办呢？其实《物权法》第七十六条里，也给出了良方：业主可以使用“共同决定权”，即可以自己决定管理小区，也可决定管理人管理小区、撤换物业公司。当然这个共同决定权，是要全体业主共同行使的，比较适合居住人数比较少的小区维权。

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    遇到阻挠怎么办？

    在阻挠业主成立业委会上，物业公司及幕后开发商常见的手段是：不提供物业管理资料、竣工资料、面积户数、不给业主开不欠费证明等等。严重的则暴力对待业主。南宁市东方明珠花园小区在首届业委会选举时，就有七八个男子突然闯入，砸坏了投票箱。

    在天赐良园小区首届业委会成立中，就发生了比较典型的事件。在参加筹备组成员中，有3人是开发商推荐的代表，7名是业主代表。在街道办要求提交物业交费证明时，物业公司将7名业主代表均写为欠费，而3名开发商推荐的代表都不欠费，这跟实际情况刚好相反。

    7名业主代表随后持着自己早已交费的原始凭证，到物业公司核对。物业人员却抱着原始台账不交出。无奈之下，业主们坚决不让物业经理拿台账离开，一边通知业主通报街道办。从上午僵持到下午快下班时，街道办的人员才赶到，揭穿了物业公司开具假证明的行为。

    按照《广西壮族自治区物业管理条例》第十条的规定，“交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已满两年的，建设单位应当在三十日内书面报告县级人民政府房产行政主管部门。报告应当包括筹备首次业主大会会议所需的下列资料……”事实上，有的开发商没有提交，一些指导业委会成立的街道办、房管部门，甚至要求业主自己提供。

    对于这些数据上的障碍，业主们一般可以到规划局或者城市建设档案馆等查询、复印相关资料，基本可以确定小区的面积、户数。

    至于物业公司或者开发商的其他阻挠，则需要业主的坚定意志，依法、依照程序推进，那些骚扰式的阻挠，一般难以改变进程。

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    出现投票难怎么办？

    历经艰难，业主大会筹备组成立后，很多人以为可以松口气了，实际上最艰难的是业主投票。很多业主没感觉到自己切身利益被侵害，投票不一定很积极。经常会出现投票数没达到法定数的情况，业委会就屡屡流产。这种情况下，就可借鉴“代表制度”。

    根据物业管理法律法规的规定，业主可委托他人参加业主大会，大型小区不妨推行“代表制度”，分单元分别推选出“楼长”，由该单元书面委托参加业主大会及投票事宜，可大大提高投票效率和通过率。但楼长接受委托，要办理书面手续，写明详细的委托事项。一般情况下，一个受委托人所能代表户数，不超过20户。

    投票难，一是难在业主参与性不够，二是对业委会成立的宣传不足造成。在南宁市凤和花园小区首届业主委员会成立的过程中，很快就在规定时间内达到了投票数量，方法可以借鉴：在选举前，筹备组通过印发宣传单的形式，将每名参选人员、业主大会公约、议事规则、管理公约、成立业委会的作用、参选人的目标等、成立后对小区的工作方案等全部印在宣传单上，逐户发放，取得了绝大多数业主的赞同和支持。业主投票积极性也因此大大提高。

    当然，有了业委会并不能说业主的权益就不再受侵犯。作为业主，还应时刻监督业委会及其成员，认真选举出有公德心、具备一定法律素质的、品德优良的委员会成员。

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