物业维修资金 业委会可自管
2014年10月21日05:39 南方日报
今后，业主的维修资金可以自己话事，不过业委会要建立物业专项维修资金财务账目和业务档案，指定专人或委托第三方机构进行管理。记者20日从广州市国土房管局获悉，《广州市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）》（下称《办法》）日前公开征求市民意见。其中规定，业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，业主委员会应当拟订物业专项维修资金管理规约，提交业主大会表决通过后予以实施。《办法》还针对业主欠交拖交维修资金、发生紧急情况未能及时使用维修资金、房屋产权转移后维修资金分户账更名难等社会普遍关注的问题作出规定。
●南方日报记者 郑佳欣 实习生 何家伟
余额不足首期交存额30%要续存
为防止开发建设单位“收而不存”、业主“拖欠不交”的问题发生，广州市于2012年建立了维修资金预交存制度，明确开发建设单位在申请房屋预售或产权初始登记前必须足额交存首期维修资金。该制度从源头上解决了新建楼盘欠交、拖交维修资金的现象，扭转了维修资金归集相对被动的局面。基于预交存制度的有效性，《办法》也将该项制度囊括在内，以确保应交存的维修资金能够归集到位，实现维修资金全覆盖。
《办法》规定，以预售方式销售的，开发建设单位应当在申请核发商品房预售许可证前，根据预售房屋所在楼宇（区域）核准的报建面积，将首期物业专项维修资金足额预交存至专户管理银行。以现楼方式销售的，开发建设单位应当在申请办理房屋所有权初始登记前，根据物业的实测面积，将首期物业专项维修资金足额预交存至专户管理银行。
经营性车场车库也要预交存首期物业专项维修资金，每个车位交存首期物业专项维修资金的面积应当包括该车位的产权面积和分摊共用面积。据悉，这也是首次对经营性车场车库提出预存首期维修资金的要求。
另外，为防止维修资金出现短缺的情形，《办法》规定，业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，业主应当按照现行的首期维修资金交存标准进行续交。
外墙面渗漏可紧急使用维修资金
当前维修资金的使用需经双2/3业主同意后向管理部门提交有关材料申请办理。在此过程中，组织实施单位征求双2/3业主同意需时较长，当物业产生一些危急情况需要紧急使用维修资金时，难以保障资金及时到位，有可能危及业主人身财产安全。这也成为部分市民质疑维修资金使用困难的一个主要原因。
为确保紧急情况下维修资金使用及时到位，更好地维护业主的合法权利，《办法》对维修资金紧急使用程序进行了细化，并建立了预支付制度。
《办法》规定，当物业出现五种危及人身和财产安全，或者严重影响正常使用的情形的，比如外墙面渗漏，组织实施单位可申请紧急使用物业专项维修资金。
业委会可自行管理维修资金
《办法》规定，业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，业主委员会应当拟订物业专项维修资金管理规约，提交业主大会表决通过后予以实施。
物业专项维修资金管理规约应当包括：物业专项维修资金自行管理的形式；物业专项维修资金专户管理银行；物业专项维修资金交存、使用、管理和监督等制度；其他与物业专项维修资金有关的决议事项。
经业主大会决定，业主委员会可委托一家专户管理银行存储本物业管理区域内的物业专项维修资金，并以业主委员会为账户名在专户管理银行开立物业专项维修资金专户，以物业管理区域、幢、房屋户门号分级设账。
使用方案需“双2/3”业主同意
物业专项维修资金怎么用？《办法》提出，已成立业主大会选举产生业主委员会的，由业主委员会负责组织实施，业主委员会可以委托物业服务企业负责具体工作；未成立业主大会选举产生业主委员会的，相关业主可以自行实施或者委托物业服务企业负责实施，也可以向物业管理区域所在地的居民委员会提出申请，由居民委员会在所属街道办事处的指导和监督下负责组织实施。
物业管理区域需要使用物业专项维修资金的，由组织实施单位对维修和更新、改造的项目（以下统称“维修项目”）提出使用方案。使用方案要包括项目内容、费用预算、列支范围、实施办法等内容。维修项目经鉴定或检测的，组织实施单位应当提供相关证明资料。
使用方案要在所涉物业范围内的显著位置向物业专项维修资金列支范围内的业主公示7日以上，并征得列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
物业专项维修资金列支范围内的业主可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式进行表决。采取书面征求意见形式进行投票表决的，表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。采用电子投票形式的，应当通过业主决策电子投票系统表决。
使用方案表决结果应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示。采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上，采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上。
组织实施单位可根据维修项目的实际情况采取多家（至少3家）报价或招标方式选择施工单位，并与选定的施工单位签订施工合同。项目施工合同应当约定预留不少于工程预算总额5%的质量保证金。
业主委员会或相关业主有权对选择施工单位过程进行全程监督。
维修资金随房屋所有权自动过户
根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，受让人应持维修资金过户协议、房屋权属证明和身份证明等到专户管理银行办理分户账更名手续。但在实际中，部分业主与受让人未签订维修资金过户协议或未在房屋买卖合同中约定维修资金过户，从而导致资金账户无法更名，不利于维修资金的管理和使用。为解决这一问题，《办法》规定，房屋所有权转移时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并移交维修资金卡（存折），该房屋分户账的账户信息随房屋所有权同时变更。
目前，广州市国土房管局已在番禺区试点以物业地址建立维修资金分户账，探索解决维修资金过户更名的办法。该局也在积极推进维修资金信息管理平台建设，待管理平台建成后，即可实现维修资金随房屋所有权自动过户。
广州市国土房管局表示，此次向社会各界公开征求意见后，该局将充分吸取社会各方意见，进一步修改完善《办法》，切实解决维修资金存在的问题，将便民利民落到实处，使维修资金管理更加规范化和精细化。
焦点
维修资金可买国债但须每年晒账
尽管业委会可自行打理维修资金，但是并不是可以随便动用的。《办法》规定，物业专项维修资金划转业主大会管理的，业主委员会应当建立物业专项维修资金财务账目和业务档案，指定专人或委托第三方机构进行管理。
在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将物业专项维修资金用于购买国债或银行存款。
物业专项维修资金划转业主大会管理的，国债购买方案或定期存款方案应当经业主大会同意。
《办法》还提出，禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
此前维修资金账目不透明受到一些市民的诟病。对此，《办法》规定，物业专项维修资金由市管理中心代管的，市管理中心应当在每年4月份向业主公布上一年度维修资金管理情况，包括：物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊情况；业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。
业主对公布的情况有异议的，可以申请复核。市管理中心应当在收到申请之日起15个工作日内予以回复。
物业专项维修资金划转业主大会管理的，维修资金使用情况的公布办法由业主在物业专项维修资金管理规约中约定。
市管理中心将建立信息化管理平台，接受业主对其分户账中物业专项维修资金的交存、使用、收益和账面余额的查询。
纵深
新政能否唤醒“沉睡”的维修资金？
专家：“改革的方向是对的”
■纵深
新政能否唤醒
“沉睡”的维修资金？
专家：“改革的方向是对的”
住宅专项维修金是房屋的“养老钱”。据中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会的不完全统计，自1998年实行住宅专项维修资金管理办法至今，我国收缴的维修资金在5000亿元左右。近年来，随着许多建筑逐渐进入“中年维修期”和“老年危房期”，急需启用维修资金。但这笔钱因申请手续繁琐、过程艰难，被称为“沉睡”的资金。
数据显示，截至今年7月，广州市物业专项维修资金归集额104.8亿元，累计使用1亿元左右，仅使用了约百分之一，其余的都存在银行。
而广州市审计局在对广州市住宅专项维修资金2010年至2012年管理的专项审计调查中发现，由于定期存款期限短利率低、计息方式不合理、增值方式单一等原因，商品住宅维修资金年平均收益率为1.88%，低于同期银行存款利率。审计报告披露，至2012年末，广州全市共有2967个楼盘的149.94万户业主交存商品住宅维修资金，资金结余888509.79万元。审计结果表明，未发现占用、挪用资金情况，资金总体安全，主要的问题是保值增值差，资金处于贬值状态。
即将出炉的《广州市物业专项维修资金管理办法》能否解决维修资金面临的各种矛盾和困扰？
“业委会自行管理维修资金这一改革的方向是对的。物业管理维修资金强调安全、有效，过去的制度太强调安全，忽视了有效性。之前对于紧急情况下维修资金使用情形的规定比较笼统，导致紧急情况下使用物业维修资金的程序复杂、资金无法及时到位，而且有时候不是紧急情况的谎称是紧急情况，挪用、占用资金。”广州物业管理研究会副会长陈德豪认为，“新规列举出来的紧急情形还是比较全面的，虽然所有情况不可能都细微入至地列出来，对于无法列举的紧急情况类型，需要通过法律、制度层面来规避漏洞，在新规中还可补充对未写进规定的紧急情况的说明和处理办法。此外，要规避谎报使用、挪用专项资金的情况，对虚假使用、挪用物业维修基金的情况予以具体化的惩罚”。
“业主能够自行管理物业维修基金是一件好事。”中山大学岭南学院财政税务系主任林江教授说，“国土房管局下放权力的做法是对的，即使有大部分居民房屋年久失修，但也从来没有使用过这笔钱，如果业主真的能对物业维修专项资金的使用做主，那么将是居民自治、物业维修资金使用权益得到彰显的体现。虽然新规不能涵盖所有的紧急情况，但是经常出现的都已经列举出来了。”林江认为，如果业委会真的能够自行管理物业维修专项资金，将会是其获得发展的一个契机。
林江认为：“资金的保值增值依然被捆住了手脚，业主大会管理的物业专项维修资金禁止从事国债回购、委托理财业务等投资行为，资金仅限于购买国债或定期存款，收益低下的情况无明显改善。”
不过，陈德豪也提出了这样的疑问：“资金交给业主委员会，无论是由个人管理还是第三方机构管理，肯定都会有风险的。首先，业主委员会的法律地位不明确，大部分业主委员会成立之后难以有效运作，基本都瘫痪掉了。其次，第三方机构无承担风险责任的能力，出了问题谁来承担？”
“居民自主管理物业维修基金是在更高层面实现公民自治的有效尝试，但是不能一次性放开。”陈德豪建议，可以在广州的一些区县进行小范围试点，“把门槛定高一点”，主要面对于无污点记录、可以独立运作、具备专业素养、成熟规范的业主委员会，并且要征得三分之二以上的业主同意。
南方日报记者 郑佳欣
实习生 何家伟
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