家长买二手学区房户口迁不进 卖主不接电话失踪

2014年7月17日09:45厦门网

　　厦门网-海西晨报讯 买房除了有钱，还要细心，否则极有可能像今天我们介绍的几个案例中的买主一样，陷入购房落户纠纷之中。法官特别提醒，落户一定要在合同中明确约定，出现纠纷方有约可依。　

　曾有人笑言，当今中国其实只有两种房，学区房和非学区房。的确，学区房近年来热度不减，为了求得名校的入学名额，学区房的均价一次次地突破人们的心理预期。

　　究其根源，并不是房子多好、多漂亮，人们追逐的是这些房源所拥有的户口。当前司法实践中，因为买房户口问题而对簿公堂的不在少数。

　　买二手学区房户口却迁不进

　　卖主不迁出户口还玩失踪，法院判令强制执行

　　2006年，在厦门工作的许先生为方便小孩上学，在集美购买了一套二手房。购房合同对付款时间等做了明确约定，许先生也依约付清了全部购房款。之后，许先生依照双方之间的口头约定，要求卖方沈某将户口迁出。

　　四五年过去了，沈某却迟迟不将户口迁出，以至于许先生的户口问题一直没办法解决。此后几年时间里，许先生一直和沈某交涉迁户口的事情，刚开始沈某以各种理由予以搪塞，最后干脆不接电话，玩起了失踪。

　　“孩子入学也被耽误了。”无奈之下，许先生只好向法院起诉，要求沈某将户口迁出。

　　法院判决：

　　集美法院判决，沈某应于判决生效后十日内将户口迁出诉争房屋。然而，判决生效后，沈某并未自觉履行，许先生向法院申请强制执行。针对这种故意不迁的“户口老赖”，法院会发出协助执行通知书，要求公安机关将其户口强制迁出。

　　法官说法：

　　二手房买卖纠纷中，一些没有经验的买主，在购房时未与卖方书面约定迁户协议并留下一部分“迁户押金”，导致房产虽然过户，但卖方户口却迟迟不肯迁走，对购房者落户、小孩上学等带来影响。另外一些买房者在签订购房合同时虽考虑到了户口问题，但并未对违约责任该如何承担作出明确约定。

　　卖房不迁户口 违约赔偿三万

　　卖主辩称未成功挂靠，不同意支付赔偿金，法院成功调解

　　2012年5月27日，李某与陈某、房产中介公司A公司签订了一份房产买卖协议，约定陈某将位于集美的一套商品房出售给李某，成交价为57万元，且陈某承诺于2012年8月30日前将落户于房产内的原有户口全部迁出，否则每逾期一日按房款总额的万分之五为标准支付李某赔偿金。

　　合同签订后，李某依约履行合同，但陈某并未按时将户口迁出。各方协商不成，李某遂以陈某为被告，房产中介公司为第三人向集美法院起诉，请求判令陈某将位于讼争房产内的户口全部迁出并支付违约金。

　　庭审中，陈某辩称协议约定若户口迁出时未能挂靠派出所、居委会、街道办，导致协议不能履行时，违约责任应由中介方承担；陈某称，他在签订合同之后也多次到居委会等处咨询集体户挂靠问题，均未能成功挂靠。陈某同意在条件允许的情况下迁出户口，不同意支付李某违约金。

　　房产中介公司则辩称，协议中关于户口未能迁出的约定条款与中介方无关，中介方无需承担违约责任。

　　法官调解：

　　最终各方自愿达成协议，陈某将户口全部从讼争房产内迁出并一次性补偿李某3万元。

　　法官说法：

　　根据《合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”房产交易过程中双方约定了户口迁移事项，属于合同附随义务，出卖人应当根据合同履行配合迁户口的义务。根据《合同法》规定，二手房房产交易中，出卖人违约，未按时迁移户口，应当承担赔偿损失等违约责任。在购买学区房或外地人买房时，应先向公安机关详细咨询户口迁移、挂靠所需条件、流程，避免纠纷发生。

　　卖房后想毁约户口竟成借口

　　见房价上涨卖主不想卖房，法院不予支持

　　2012年12月，徐某与陈某签订了房产买卖协议书约定，将一套自有房产出售给陈某，共计50多万元。陈某依约于当日支付定金1万元。徐某承诺将落户在该房产的原有户口全部迁出。若户口问题没有处理清楚，徐某与陈某双方均有权解除合同。双方同时对付款期限、转移过户期限及违约金进行了约定。

　　谁料，合同签订后，徐某就变卦了，并以房子所带户口无法迁出为由，请求法院判令解除双方签订的买卖合同，而且仅退还定金1万元。“房价一涨就变卦，还借口户口没有处理。”在法庭上，陈某辩称，徐某应按照约定继续履行合同义务，不得擅自变更或者解除。

　　法院判决：

　　集美法院经审理后认为，原告的诉讼请求于法无据，驳回了徐某的诉讼请求。

　　法官说法：

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告双方对“户口问题没有处理清楚，双方均有权解除合同”条款的理解存有争议。依双方的约定，徐某将房产内原有户籍迁出是其合同义务。若对该约定解释为，将徐某的合同义务设定为其解除合同的权利，并无需为此承担违约责任，致使徐某以不履行自己的合同义务而得以解除合同，显然有悖诚实信用原则，不足以保护交易安全，故法院最终驳回了原告徐某的诉讼请求。

　　如何才能避免购房落户纠纷

　　购房落户是获得户口的一种途径，在二手房买卖中，因户口而产生的纠纷也日益增多。为避免因户口而引发的房屋买卖合同纠纷，应注意以下几点。

　　1.买方首先应调查二手房中原有户口的情况，并询问当地公安机关户籍科办理户口迁移、落户等相关规定；2.应将原有户口的迁移作为卖方的义务明确写进合同约定中，以免扯皮情况发生；3.应明确约定违约责任，以督促卖方积极主动履行义务。在卖方未履行义务时，可依《合同法》第一百零七条规定，要求违约方继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　对卖方而言，更应事先了解户口迁移的相关政策规定，以免因政策等原因造成事实上不能履行而构成违约，付出惨重的代价；在可以履行的情形下，更应秉持诚实信用原则，忠实履行依法成立的合同，以免讼累。

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