深圳拟立法打造物管升级版

综合新闻深圳新闻网-深圳商报[微博] 2014-06-14 08:08

　　深圳商报记者 李秀瑜

　　全国第一部地方性法规出台、第一个将市场竞争机制引入物业管理……作为物业管理的发源地，深圳为全国立下行业标杆。但是，由于业委会成立难等原因，物业纠纷也时有发生。如何加强行业管理，进一步促进物业服务行业健康发展？市住建局的相关负责人表示，将通过立法进一步完善物业管理机制，今年底还将出台业主大会、业主委员会实操规范和工作指导文书。另外，记者了解到，相关部门正在制定物业服务费动态调价标准，力争今年底出台。

　　为全国开启物业管理时代

　　在1981年以前，“物业管理”并未出现在我们的词汇中。1981年初，深圳第一个涉外商品房住宅区东湖丽苑小区竣工，由于小区的产权人多为港澳同胞和海外侨胞，为适应他们的需求和商品房产权多元化的实际情况，深圳比照香港的管理模式，实行物业管理。当年3月，我国第一家物业管理企业—深圳市物业管理公司正式成立，标志着现代意义的物业管理在我国的诞生。

　　记者日前走进位于爱国路的东湖丽苑小区，小区均为多层建筑，历经30多年，小区内绿化郁郁葱葱，环境清幽。“很多房子已经多次易主，这里现在也有很多租客。”王阿姨是2000年搬进该小区的，她告诉记者，听说这里的物业公司是全国第一个，而且从来没换过物业，对这个物业的管理还是比较满意的。“业主和物业公司之间是有感情的吧”。

　　出台全国首部地方性法规

　　无规矩不成方圆。1994年，深圳制订了全国地方性第一部法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。2002年又起草了《深圳经济特区物业管理条例》，将所有物业都包括进去。2012年，颁行《深圳市物业管理行业发展“十二五”规划》，从战略高度总结深圳市物业管理行业发展的基本情况，提出了未来五年发展规划。同时，对《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》进行修改和完善。

　　2013年出台了《深圳市绿色物业管理项目评价办法（试行）》和《深圳市绿色物业管理项目评价细则（试行）》；审议通过了《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》；起草了《深圳市“智慧社区服务工程”管理指导性文件（建议书）》等文件。

　　“这些配套文件的颁布实施，构筑了深圳物业管理生存和发展的法制基础，使物业管理能够按照较为完善的市场规则去运行。”市住建局的相关负责人介绍，物业管理法制化进程的不断加快，基本制度日臻完善，有利于物业管理体制日渐成熟。

　　将市场竞争机制引入物业管理

　　随着商品房市场的兴起和居民生活水平的提高，物业管理服务的市场需求迅速增长。在政府大力支持和市场需求的共同推动下，深圳物业管理市场容量和规模迅速扩张，那么，如何促进市场的规范化？

　　“将市场竞争机制引入物业管理，促进市场的规范成熟。”市住建局的相关负责人介绍，深圳积极推动实施“社会化”招投标，培育物业管理市场，1993年1月就以莲花北作为试点，试行内部招标。

　　2001年深圳发出“加强物业管理招投标”的通知，并成立招投标办公室，出台“招投标程序规定”。2012年将物业管理招投标工作纳入市工程交易服务中心，制订规范的招投标流程，完成了招投标专家的清理和重新入库工作，建立了深圳市前期物业管理招投标有形市场，进一步规范了物业管理招投标活动。这些措施对规范和培养物业管理市场起到了积极的推动作用。

　　一位业界专家表示，深圳的物业管理在推动内地物业管理的发展、改善人居环境、提高城市管理水平、缓解社会就业压力、促进国民经济增长等方面做出了积极贡献。

　　业主大会召开难致矛盾频发

　　由于对房屋共用设施设备等进行使用、维护、管理涉及全体业主的共同利益，需要建立一种机制，业主大会就是基于此，来代表和维护全体业主共同利益的有效机制。

　　市住建局的相关负责人坦言，业主大会成立难，主要原因是业主维权意识不强，部分业主不愿参与业主大会会议和参选业主委员会委员；物业特别是住宅小区业权分散，业主较多，组织召开业主大会会议难，通过业主大会按照正规程序选举业主委员会就更难；业主大会会议召开、业主委员会选举需要在政府物业管理行政主管部门和街道、社区工作站的指导和监督下进行，但往往这些单位和部门的人员、精力有限，难以有效组织召开业主大会会议。

　　而业主委员会成立的阻力，一是来自物业建设单位的阻力。在房地产开发过程中，建设单位可能存在开发质量问题、办理产权证问题、配套设施不到位等建设单位担心成立业主委员会后，业主有了独立组织会进行维权。

　　二是来自物业服务企业的阻力。在管物业服务企业担心成立业主委员会后，对他们的工作形成监督压力，所以，物业服务企业特别是建设单位下属的物业公司不希望成立业主委员会。三是来自一些既得利益者的阻力。如一些共用区域被某些业主擅自占有，业主擅自改变物业使用功能，乱搭建影响他人生活等，这些既得利益者不希望成立业主委员会，甚至会阻止成立业主委员会，他们担心成立业主委员会后，自己的既得利益可能就没有了。

　　据统计，目前全市应该并有条件成立业主自治组织的小区或写字楼，成立率低于30%。

　　通过立法确立业主大会的法律地位

　　物业管理纠纷虽小，但处理不好容易引发社会矛盾，建立物业管理纠纷解决机制已刻不容缓。如何化解矛盾，完善物业管理机制？

　　市住建局的相关负责人称，将通过立法确立业主大会的法律地位。同时，完善物业服务、收费标准。其次，建立健全第三方物业服务评估机制，积极发挥第三方的公正、独立、公平的调解协调作用，努力建立一个通过第三方物业服务评估机构调解解决物业管理纠纷的完善机制。再次，通过社区业主委员会的地位，以发挥业主委员会在物业管理纠纷中的作用。

　　记者了解到，深圳将在原有物业服务价格标准的基础上，完善收费机制，今年年底，计划出台物业服务价格动态调价标准。同时，今年底还将出台业主大会、业主委员会实操规范和工作指导文书；发挥业主委员会在物业管理纠纷中的作用，成立业主委员会咨询中心。

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