“自家”物管去留之惑

2014-04-18 18:42:48　来源: 羊城晚报(广州)

　　新词汇

　　关键词：“自家”物管

　　新物管法“旧话重提”：禁止开发商私自将物管权交给“子公司”。这回，会否又沦为一纸空文？

　　街坊购置新楼入驻时，依附开发商的“自家”物管公司竟然占了八成以上。

　　5月1日即将实施的《广州市物业管理暂行办法》（以下简称《办法》）中明确，前期物业管理应以公开招投标方式选聘物业服务企业，禁止开发建设单位私自与关联企业签订合同。禁止开发商私自将物管权交给“自家”物管，是否能卡住不合格的“自家”物管呢？

　　文/羊城晚报记者 许琛

　　清退

　　案例

　　不合格“自家”物管纷纷败走

　　在广州，最早清退开发商“自家”物管公司的案例，可以追溯到翠湖山庄轰动一时的新旧物管纠纷。

　　翠湖山庄现有1900多户业主。先前的恒和物业管理有限公司是发展商旗下的物管公司，进驻翠湖山庄已有七八年之久。期间，有业主发现恒和公司有挪用专项维修资金之嫌。在2002年11月底，小区业主委员会成立后不久，为自己选取了另一“管家”—广东省粤安物业管理有限公司。但恒和公司不肯退出。经过长达一年多的诉讼，在天河区法院执行局的强制执行下，翠湖山庄旧“管家”终于将物业管理权交还给小区业主委员会。

　　像这样不合格的“自家”物管确实不少。

　　位于海珠区怡乐路70号大院的祈乐苑小区2000年前后入伙，现有26栋住宅楼，共1300多户业主。入伙初期，开发商广州惠而佳房地产公司与祈荣物业管理公司签订了前期物业合同，开盘当年5月1日后者就进驻了祈乐苑。据悉，祈荣物业管理公司的唯一股东正是祈乐苑开发商的大股东。然而，由于缺乏招投标的评价体系，祈荣物业公司物管服务却与业主们的要求相去甚远，小区多次爆发管理之争。

　　2013年6月，小区业主正式报备成立业委会，“希望业委会出面与祈荣物业沟通，改善小区管理混乱问题，以维护全体业主利益”，未果；8月24日第二次业主大会上表决通过了更换物管公司的决议，并启动新物管公司的招标程序；2013年11月最终经全体业主表决选定“新管家”。“旧管家”祈荣物业也在今年1月23日于小区内张贴的《告祈乐苑全体业主书》中表示，将于今年2月28日结束对该小区住宅的物业管理服务，业主终于盼来“新管家进驻”的消息。

　　背景

　　调查

　　广州8成物管依附开发商

　　开发商“自家”物管公司究竟有多少呢？据广州市物管管理协会相关负责人透露，广州至少有8成物管依附于开发商。

　　记者了解到，目前广州的物业管理公司市场大致有三种情况：一是物业管理公司依附开发商而生，从小区开发前期就开始对小区实行管理，存在“父子关系”、“裙带关系”。这类公司占据了物管行业的8成左右，其中不乏颇具品牌的物管公司，如雅居乐、中海、远洋、恒大、万科、中信、时代、合生、越秀等大型上市开发商在中山的项目，都是通过公司旗下一级、二级资质物业公司打理。其次，才是不依附开发商，完全独资，按照市场化运行的物业管理公司。这种公司多是经过小区业委会招标进入小区。还有居民自发组织人员进行“自治”的管理小组。

　　为何会出现如此之多的“自家”物管？记者发现，一些楼盘在前期运营的过程中，为了使房子更好销售，开发商会在物业管理方面下足功夫。如对旗下物业公司进行补贴，从而在物业管理费上进行优惠甚至在一定时间内免收管理费等。

　　此外，大部分的开发商认为“肥水不流外人田”，加上长期以来形成的自建自管的模式，让许多开发商认为，物业管理应该是开发商售楼后的延续服务部门，聘用自家物管可以加快资金的回笼，实现开发收益最大化。其次，通过物业管理部门提供的服务，延续获得最大的经济效益。

　　天河区某楼盘的一位物业公司经理告诉记者，开发商之所以成立自己的物业管理企业，便于指挥和掌控。尤其是当房屋质量存在各式各样的问题、导致业主强烈不满时，可以通过自己所掌控的物管公司化解开发商与业主之间的矛盾，并将许多由开发商所造成的矛盾转嫁给物管企业。

　　辩证

　　分析

　　名牌“自家”物管不惧竞争

　　事实上，并非所有前期物管小区都纠纷频频，也有很多小区前期物管为业主提供优质的服务，星汇园就是一个很好的例子。星汇园位于珠江新城西部，居民户数1344户，常住人口近6000人，管理该小区的是开发商越秀地产旗下的物业管理公司，“管家式服务” 是这个小区最大的品牌。星汇园服务中心相关负责人介绍，整个小区管理团队都是以“管家”为核心进行运转，小区内每一个区域都有专人负责。

　　“水管坏了，不管多晚都有人来修”、“楼下轮值的物管比朋友还了解自家情况”，在采访过程中，不少住户对物管赞不绝口， 住户蔡叔曾对小区物管的一个细节印象颇深，“有一次我下楼买菜，当值工作人员留意到我没人陪同，关心地问我：怎么阿姨没有陪你一起去？她这个时候都是陪着你的啊。当时让我挺感动的。”

　　广州市一家知名开发商旗下的物业公司相关人士坦言，很多业主现在觉得开发商选择把小区交给自家企业是侵害了业主的利益， 这种想法要辩证对待。如果物管真的管理不好那确实是应该声讨，但事实上很多前期物管服务质量并不差。“大家可以去查一下，内地城市乃至香港服务质量排在前列的物管，基本都是开发商旗下的物业管理公司”。

　　在广州市物管管理协会副会长谢凯的眼里，广州大部分的开发商纷纷祭起物业服务大旗，把物业管理作为助推市场销售的重要砝码。更多市民除了看到房子的地段、户型和周边配套，物业管理水平的高低也成了他们选择的重要风向标。

　　“物管做得好，业主住得舒心，配套、户型好比外在，服务管理才是内在。这里虽然偏远，但我当初在这里购房就是冲着这家开发商的物业管理服务买的。”住在金沙洲某楼盘的王姓业主说。

　　“以前开发商派生出物业管理行业，物业管理反过来促进房地产的发展。”谢凯说，目前来看，只要有长远发展眼光的开发商，成立物业管理公司并非一味为了转移矛盾或者赚钱，会更加注重企业的品牌效应和集团性经营。比如，早在10年之前，万科物业已从万科集团中剥离，万科物业将独立发展，不仅可以承接万科旗下的物业管理，而且还不断对外扩张承接其他房地产项目的物业管理。

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　　许琛

本文来源：金羊网-羊城晚报

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