业委会监管空白引发信任危机 广州新物管法被寄厚望
2014-04-14 15:41:00 来源：羊城晚报
[提要] 在新出台的《广州市物业管理暂行办法》中，监事会制度作为业委会缺乏有效监督和内部管理制度不健全的制度补充，引发业界关注。记者对比发现，与此前一直沿用的《广东省物业管理条例》以及《业主大会和业主委员会指导规则》相比，新公布的《广州市物业管理办法暂行办法》有不少创新的地方——
广州市新物业管理法历经三稿论证终于出台 羊城晚报记者 何奔 摄
在新出台的《广州市物业管理暂行办法》中，监事会制度作为业委会缺乏有效监督和内部管理制度不健全的制度补充，引发业界关注。目前，广州仅有三成不到的小区成立业委会，但层出不穷的业委会腐败案例，一次次地呼唤着这被誉为“超前设计”的监事会制度。
A
祸起监管空白
采样点：翠湖山庄
一笔糊涂账
共有收益不翼而飞七年多
物管冲突、新旧管家交替、公共设施被占用、业委会财物纠纷等……几乎任何的物业管理难题都能在翠湖山庄这里找到举证，监事会制度亦然。
2007年8月，翠湖山庄终于选出了11名第二届业委会成员，成功改选业委会。当选委员表示，翠湖山庄新一届业委会将清查上届业委会的财务问题，并设立监事会对今后的业委会行使监督权，“希望新的制度可以防止翠湖山庄不断上演的悲剧，让小区长治久安。”其口中的悲剧指的是翠湖山庄上届业委会的财务问题。据了解，翠湖山庄的开发商升恒房地产发展有限公司早在2003年就“人间蒸发”，留下大量产权不清的物业。其中包括近500个地下停车位，以及地上100多户没有产权的商铺。当时每年翠湖山庄公共物业产生的收入大约有250万元。而第一届业委会对此表示否认，称小区每年的公共收益只有24万元，大量的公共收益不翼而飞。
7年过去了，一位长期介入小区公共管理的业主告诉记者，多一个机构监管当然会安心一点，现在小区也会定期公布共有收益明细，这些账单谁能看得明白倒是其次，小区监事会是由业主委员会请来的，其公正性实在要打个问号。
今年年初，荔湾区珠岛花园业主委员会成功进行选举换届，此举同样是因为原业委会缺乏监管。业委会权力说大不大，但即便是面对业委会这块不大的肥肉，即便是面对自己的左邻右舍，也产生了令人咋舌的灰色福利。在珠岛花园，原业委会委员们除了有工资，还有电话补贴和保险，每月人均收入2000元，这项支出占了小区收益总支出的70%以上。此外，还有公共活动经费和招待费等巧立名目的消费支出。当其他业主对业委会经费使用、换届工作中存在的问题提出质疑，要求成立业主监理会时，却遭到业委会主任的拒绝。不得已之下，小区业主召开业主大会，解散了原来的业主委员会。
采样点：润泰大厦
账目不公开
相互猜忌演变成信任危机
为了选出一个业委会，海珠区润泰大厦足足“折腾”了两年多，业主、居委、街道轮番上阵组织了多次投票，然而业委会就是选不出来，换来的却是小区矛盾的不断激化。
润泰大厦之前并非没有业委会。2005年，该小区就成立了第一届业委会，而该业委会的成立也确实帮小区解决了很多实际问题，曾被外界称为“广州市第一起业委会因维护小区共有物权而状告业主案”就是该小区业委会发起，当时一业主为房屋进行小装修，却对属于物业共用部位的天花板进行改装，遭到绝大部分业主的反对。多次沟通协调未果，业委会通过投票，决定将该业主上法庭。最终经法院调解，该业主需恢复楼板原状并承担诉讼费用。
但尽管如此，成立多年的业委会与业主之间的矛盾却越来越多。2012年4月，小区第三届业委会卸任，为了平稳过渡，原业委会提前半年便进行了选举，但谁也没想到积患已久的小区矛盾自此爆发得一发不可收拾。在业委会选举过程中，小区业主渐渐分化成两派，彼此就选票真实性问题产生巨大争议，这场风暴最终导致原业委会届满后小区仍未选出新业委会，“群龙无首”的小区自此乱象多多。
这场纠纷让业主与业委会之间从原来的互相猜忌彻底演变成信任危机，小区卖水泵、西大门拆建……很多“旧账”被一一翻了出来，为的就是互数对方的“不是”。“我不信任业委会的人。”反对派的其中一名业主代表刘女士曾坦言。她指出，在2009年之前，业委会都会公布小区业委会的账目，但到了2009年第三届业委会却从未公布过小区公共收益的明细，他们怀疑业委会内部存在利益问题。对此，业委会成员却表示，不愿公开账目是因为他们同样对部分业主不信任。
原本相处和睦的邻里关系也因为立场主张不同开始出现微妙变化。原业委会成员孙女士与反对派刘女士曾是相识多年的好邻居，但自从业委会换届选举一事后，彼此关系一落千丈，在接受记者采访时，两人都在抱怨对方做得不对的地方。
如今润泰大厦业委会仍在选举当中，业主刘女士表示，目前在街道以及派出所的监督下已经“双过半”选出了11名业委会成员，目前正在公示阶段，但仍有部分业主依然对部分选票真实性表示怀疑。选举过程在艰难推进，但两派业主之间的矛盾却越来越不可调和。
呼唤制度创新
业主监事会制度应运而生
2011年年底，广州市国土房管局执法监察支队支队长谢坚向媒体提供了一组数据，广州市每四个小区当中只有一个成立了业委会，与上海的80%差距甚大。但翠湖山庄、珠岛花园、润泰大厦的例子无时无刻不在提醒我们，与“如何筹建业委会”相比，“如何对业委会行为进行规范与约束”成为越来越多小区未来必须面对的问题。
在一个云集了广州数十个小区业主代表的QQ群里，“如何监督业委会腐败？”以及“业委会如何自证清白？”是群里讨论得最热烈的话题之一。“我们业委会在做重大决策时，一定会把街道办、派出所硬拉来，让他们做个见证，免得到时有话说不清。”一小区业委会负责人曾支招。
在这个背景下，本月公布的《广州市物业管理暂行办法》中首次提出了“业主监事会”的概念，业主大会可以设立业主监事会来规范业委会的行为。《办法》规定业主监事会的监事人数为不少于3人的单数，每届任期不超过5年，可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。业主监事会每年度至少召开1次会议，应当有过半数监事出席，作出的决定应当经全体监事半数以上同意并签字确认。
此外《办法》还对业主监事会的职责作出明确规定，例如：审核业主大会收支情况、对业委会侵害全体业主共同利益的行为进行纠正、发现业主委员会财务活动情况异常，可以进行调查，等等。
C
期待担忧并存
业主监事会如何成立？
一种说法：筹备组成员转身组成监事会
通过相关渠道，记者拿到了一份《广州市物业管理办法》的征求意见稿(注：征求意见稿是本月公布的《广州市物业管理暂行办法》的一份初稿)，对于设立业主监事会的初衷，初稿上表示监事会是依据公司法有关董事会和监事会的机构设置而创设的，意在增加业主对业主委员会的监督手段。意见稿还提到，业主监事会的构想就是参考了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》。
某小区业主代表则提出，监事会是代表维护业主权益的组织，应当比业委会有更加严格的监控条件。她认为，成立监事会对于业主是一件好事，但报名条件必须严格，最好作为一个岗位设立，由专职人员担任，享受相关的工资待遇。
在多次与北京、上海的业委会同行沟通时，广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁获取了这样的信息，业主代表大会是决策机构，业委会是执行机构。因此，将来必定有一个对立的议事机构，来对执行机构进行监督，这就是监事会。目前，在大部分小区，监事会可能还是可有可无。但随着业主自治意识的觉醒，业委会委员也将形成强烈竞争，到时监事会自然就有了更加坚实的存在土壤。
在广州市物业管理协会副会长谢凯眼中，监事会制度并非超前，不断出现的业委会与业主的矛盾也反映了这一需求。他说，作为一个物业管理中一个新的组织架构，针对个别业委会不公正、以权谋私等现状，多一个机构监督当然是好事。谢凯认为，监事会是监督业委会工作，理应同时成立，同时选举。他趋向于先由业委会筹备组推荐成立业委会，但筹备组本身不作为业委会成员，而转身成立监事会，这样监事会既对业委会有充分的了解，又能直接地介入对业委会的监督之中。
成立监事会目前不现实？
一种担忧：此举让业委会筹备难上加难
事实上，业主监事会在全国各地早已不是新鲜事。早在2006年，厦门、济南就开始提出并试水“业主监事会”。2008年，成都一小区也开始试行业主监事会。到了2010年，北京住建委公布了《北京市住宅区业主大会议事规则》，首次提出，业主大会除了选举产生业委会，还可以设立监事会，聘任财务人员、秘书和顾问等专、兼职人员。2011年11月，武汉市首个业主委员会监事会在江汉区汉兴街金色雅园小区成立。
不过对于业主监事会的成立，也有很多专家持不同意见。“成立业主监事会的愿望是好的，但目前不现实，如今业委会仍受困于成立难等问题，想找人组建筹备组很多业主还不愿意出面，如今还要成立一个业主监事会，岂不是难上加难？”广东粤广律师事务所律师张扬表示。
业委会代表吴智强认为成立监事会并非当下最紧迫的任务，“目前业主对业委会、监事会常常没有概念，还没理解业委会，再增加监事会，可能会使业主感到更混乱。业委会正常运转后再增加监事会更有效果。”
周活宁则认为，业委会必须搭配监事会一同成立，早已是《办法》初稿的说法了，如今出台的《办法》则就监事会成立的必要性进行了模糊处理，应当是根据小区的实际而论。
“我所在的小区是有监事会，但不等于我认同广州全部小区都要有监事会。”周活宁坦言，其所在小区监事会伴随着业委会成立已经有10年之久，但监督的作用甚微。周活宁说，目前广州大部分小区的业主参与度较差，连业委会这样必须设立的机构都没办法成立起来。而如果还要硬性规定再成立一个监督它的反对派，则更是难上加难。
新物管条例新在哪里
记者对比发现，与此前一直沿用的《广东省物业管理条例》以及《业主大会和业主委员会指导规则》相比，新公布的《广州市物业管理办法暂行办法》有不少创新的地方——
■选举更人性
在筹办业委会方面，《办法》提出筹备组期限由6个月变1年、选满5人即可成立业委会、引入电子投票系统等，可见筹备组、业委会的选举流程日益人性化。
■监督有创新
为了有效监督业委会，《办法》还创新性地引入了“业主监事会”的概念。但“筹备组组长由街道办、镇政府提名”这一规定仍然被指责行政色彩过浓以及容易引发起筹备组内部纠纷，此前是“筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任”。
■收益趋明晰
在一直备受关注的小区公共收益方面，《办法》强调小区共有部分收益归全体业主，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开。这一规定对有业委会的小区无疑是一大福音，然而对没有业委会的小区该如何拿回公共收益并没有作出明确指引。
■调价将难了
对物业管理费调价作出了更严格的规定。按照以往条例，物管调价只需要“双过半”业主同意，现在还增加了两大关，首先是要对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，取得审计报告后再进行公示60日供业主审核。
■约束发展商
为了减少前期物管与业主之间的矛盾，《办法》还首次提出开发商不能擅自让自己旗下的物管担任新建小区物管，要在出预售证前公开招标。记者 何伟杰
进程
2003年9月1日《广州市物业管理条例》施行
2009年3月1日《广东省物业管理条例》施行
2014年5月1日 《广州市物业管理办法暂行办法》施行
2010年1月1日《业主大会和业主委员会指导规则》施行
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