这些年，房地产市场的繁荣不仅推高了房价，使得年轻人买房越来越难，而且使城市实际的商品房保有量大大增加，一些居民手中有大量空余房产。这催生了一个火热的房屋租赁市场。

    据中国金融调查数据，１８．６５％的城镇家庭有二套或二套以上住房，其中３３．４６％家庭出租其房屋。宁波城镇家庭拥有二套或二套以上住房的比例较高，用于出租的数据更高。

    这种通过自有房屋出租获得的财产性收入得到宪法和法律保障，但是由于租客“跑路”、房东擅自提价等原因，以及租赁合同签订不规范导致合同纠纷，使房东或租客进退失据的情况并不鲜见，商铺或写字楼出租中遇到这类问题更多。

    那么，房屋租赁应该注意哪些问题才能防范风险，保障租赁双方的合法权益呢？

    鄞源公证处主任张青怀提醒租赁双方应注意四点。一是挑选服务专业、操作规范、规模较大的中介经纪机构。二是租赁双方要有一个良好的沟通。房屋租赁租金不应该成为优先考虑的问题，“人”的因素更重要。三是合同条款要全面。明确租赁双方的权利与义务，如房屋租金及交付、租赁用途、租赁期限、修缮责任、变更与解除合同、签订转租、违约责任等条款，租赁双方要协商一致，以免在日后租赁过程中产生争执。此外，房屋租赁双方达成协议，除了签署正规的《房屋租赁合同》之外，对于房屋内的设备和租赁期间的水、电、煤气、有线电视、电话、物业维修基金等相关费用的结算与承担也要写清楚并且作为合同附件，以免给双方带来不必要的麻烦。对于租赁房屋面积多、期限长或者租赁商铺、写字楼这些标的高的合同，建议律师参与或者办理公证，律师或公证员会从法律的角度对房屋租赁合同条款提出建设性意见，并进行全面的审查，保证合同签订的完备严密、真实合法。

    曾有这样一个公证咨询：租房期限届满，租客“跑路”联系不上，且还欠了一期租金，但租房内还有租客的办公设施，房东为了房租收益拟腾空租房，转租他人，提出公证处能否对腾空租房行为给予保全证据。公证处认为房东没有擅自处置是对的，否则双方到时容易产生纠纷，租客甚至可能会对房东提起侵权之诉。但是，通过了解，知悉原租赁合同并没有违约或届满后单方可以处置的约定等，公证保全并不适当，公证处建议这类情况还是应该提起诉讼。

    诉讼无疑费时耗力，成本高昂。采访中，记者了解到，最好的做法是把之前的功课做足。如房屋租赁合同对违约或届满后有单方可以处置作出详细约定，合同经公证处公证。一旦如此做了，日后如出现租客“跑路”，房东要求办理保全公证时，公证员无需再核实租客意思，便可进行公证保全，保障房屋租赁关系正常流转。

    合同经过公证，对房屋租赁合同双方而言，有较强的约束力，也能防范房东的擅自提价。因此，为了防范租赁风险，特别是涉及租赁房屋面积多、期限长或者租赁商铺、写字楼这些标的高的合同，公证很有必要。（本报记者 龚哲明 本报通讯员 宋涛）

   广州物业专家律师网/程磊律师  www.chengleilawyer.com

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