丈夫与前妻房产未变更 委托中介卖房引来仲裁官司

2014-03-04 07:19 　
来源： 中国江西网—新法制报

　　中国江西网讯 售房人为图省事，在自家的房屋存在产权瑕疵的情况下，仍委托中介卖房。

　　买方因无法办理过户，要求中介退还定金，遭到拒绝。买方一气之下，提请仲裁。此案最终调解结案，房屋中介退还定金3万元，买卖双方均担仲裁费2000元。

　　对于李女士遭遇的烦心事，买方的代理人胡律师认为，二手房交易流程复杂，购房人和售房人在交易前最好咨询专业人士或法律界人士，可以避免纠纷的发生，防范风险。

　　委托中介卖房不料等来仲裁官司

　　李女士将售房的相关手续提供给中介公司。该公司工作人员也未认真审核，就忙别的事情去了。不料，李女士最后竟等来了一场仲裁官司

　　今年1月，南昌市胡律师代理了一件买卖房屋合同纠纷仲裁案件，这一仲裁案件，暴露出二手房交易过程中潜在的法律风险。

　　据介绍，南昌市民李女士和丈夫在西湖区有一套两室一厅的老房子。李女士想把房子卖掉，再到红谷滩新区购买一套新房。

　　2013年8月，李女士将售房信息挂在某网站，并留下了自己的联系电话。由于地段不错，且价格优惠，随后，她就接到不少电话，但这些电话，大部分都是房屋中介公司工作人员打来的。李女士本是个爱清静的人，由于不堪骚扰。再加上自己和丈夫陈某都在外地工作，于是她和丈夫商量后，决定通过中介卖房。

　　次月22日，南昌市某中介公司工作人员小徐给李女士打来电话，称有位王先生想看她的房。李女士立即向单位请假，回到南昌。王先生在看完房子后，对房型、价格、面积等都表示非常满意。小徐称这套二手房很俏，要买就得赶紧。

　　当天中午，王先生就和李女士以及房屋中介公司签订了一份《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》。

　　甲、乙双方同意付清款项后，甲、乙、丙三方自付清合同签订之日起，20个工作日到房管部门办理产权过户手续。

　　次日，李女士将售房的相关手续提供给中介公司。该公司工作人员也未认真审核。

　　不料，李女士最后竟等来了一场仲裁官司。

　　房屋产权存瑕疵被告知无法办过户

　　小徐则称，只要办理产权变更手续，多等几天就没有什么问题。如果买方要解除已经签订的居间合同，买方缴纳的3万元定金就会被扣

　　官司的起因是：在办理过户手续时，王先生和中介被告知无法办理过户。

　　房管部门工作人员称，李女士所出售的房子的产权证上没有李女士的名字。对此，李女士解释称，产权证上男方是自己现任丈夫陈某，女方是陈某的前妻。双方离婚后，法院将此套房屋判给了陈某，只是目前仍未过户给陈某。

　　王先生认为李女士的房屋存在瑕疵，担心过户存在不确定因素，称李女士和中介存在违约，要求解除合同。

　　小徐则称，只要办理产权变更手续，多等几天就没有什么问题。如果买方要解除已经签订的居间合同，买方缴纳的3万元定金就会被扣。

　　该合同约定：乙方（买方）向甲方（卖方）支付购房定金人民币叁万元，该定金由丙方（中介方）代管，甲方的房屋所有权证及有关房屋过户资料原件交给丙方保管，丙方出具收件收据，定金在过户时应优先支付丙方佣金后，多余款项可转为过户费用或按揭费用，如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金等额的违约金，丙方退还乙方购房定金；乙方违约不履行合同则定金为赔偿甲方的违约金。丙方可向违约方收取佣金，如果佣金没有足额支付，丙方则可从违约金中优先扣除佣金15000元，余额15000元支付给守约方。

　　李女士认为中介是站在自己这一边的，对王先生主动提出想解除合同没有太在意。于是，她也表示如果王先生不买则要承担责任。

　　双方协商未果后，王先生于今年1月向南昌仲裁委员会提出仲裁申请，要求李女士退还3万元定金，并要求中介承担连带责任。

　　中介退还定金仲裁费各自承担

　　李女士领取房产证的时间为2013年11月4日，而双方签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》的时间是2013年9月22日。“由此可以推定，买卖双方签订合同时，作为卖方的李女士其实并不拥有对该房屋有完全、合法的处置权。”

　　提起仲裁申请后，王先生委托胡律师办理此案。

　　胡律师发现合同中，对于产权有着明确的约定。即根据甲（卖方）、乙（买方）、丙（中介方）三方签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》第三条约定，甲方保证对该房屋拥有完全、合法的处置权，该房屋可以上市交易并能够将产权转移过户给乙方。

　　随后，胡律师从南昌市房管部门查档得知，李女士到房管部门已经办理了变更手续。领取房产证的时间为2013年11月4日，而双方签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》的时间是2013年9月22日。

　　“由此可以推定，买卖双方签订合同时，作为卖方的李女士其实并不拥有对该房屋有完全、合法的处置权。该房屋是其丈夫与前妻共有的房屋。在王先生购买时，该房屋尚未办理变更手续，不是李女士和陈某共同共有的房屋。李女士存在擅自处分他人财产的嫌疑。”

　　胡律师认为，作为居间方的房屋中介公司来说，其主要义务之一，报告订约机会或者提供订立合同媒介的义务。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，其另一个主要义务就是忠实履行义务。居间人应当如实报告订立合同的有关事项和其他有关信息。居间人可能存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

　　本案中，中介方对于李女士的房屋的产权权属情况未作仔细调查，就仓促地促成了买卖双方达成了初步交易的意向，并收取了买方3万元定金。这才导致纠纷发生，中介方负有不可推卸的责任。

　　因此，这个房屋买卖合同纠纷中，作为买方虽然有一定责任，但卖方同样应该承担相应责任，中介方作为专业的房屋中介机构，应该承担更大的责任。

　　胡律师透露，此案在开庭时，李女士也认为中介公司未尽到应有的提醒和审查义务。

　　仲裁员在查明事实后认为，三方都应该承担一定的责任。王先生表示，可由三方各承担仲裁费用的三分之一，律师费则由各自承担。然而中介方却认为，自己只是促成买卖双方签订合同，至于双方是否存在违约，中介方也没有强制办法，只能要求双方协调处理。李女士则认为自己很冤，卖房不成反而花去数千元的律师费。

　　最后，经仲裁员与三方耐心调解，最终达成一纸调解协议，购房合同解除，中介退还王先生3万元定金，由王先生和李女士各自承担2000元的仲裁费，中介不承担任何责任，各自的律师费用也由各自承担。

　　二手房交易要防法律风险

　　购房人和售房人在交易前最好咨询专业人士或法律界人士，在签订合同时把好关，可以较好地避免纠纷的发生

　　针对目前二手房交易存在的一些问题，江西赣翔律师事务所律师曹澄清提醒，在出售二手房时要注意防范以下风险：一是一些中介会利用售房者缺少交易经验的特点，精心设计布下陷阱，在房屋交易时一定要注意防范，比如合同霸王条款陷阱；二是一些中介在签订居间合同时，故意不约定自己的责任和义务。其实，作为一份甲（即卖方）乙（买方）丙（中介方）三方签订的合同，三方的权利与义务应当是对等的。

　　曹澄清称，有的售房人为了图省事，与中介公司签订委托公证售房证明，殊不知却给了中介公司暗箱操作的机会。不论是看房、谈价、谈合同，中介皆可以在业主不知情的情况下进行。由于交易不透明，一些中介会暗中将房子标出高价，在出售之后将悄悄差价收入囊中，而业主对此无从得知。

　　“有的业主与客户签订的房屋买卖合同，只简单说明了双方约定的房款数额、所交易房屋的地址等基本情况，但没有付款时间、付款方式的相应条款，也没有入住交验、费用明细的相应条款。”曹澄清称，这样容易导致双方办完过户手续后引发纠纷。

　　对于购房人来说，同样须注意防范风险。

　　3月3日，记者在南昌市房管部门官网上看到一条提醒：一是购房人勿购买、租赁受限制和禁止上市的房产，如经济适用住房（2007年以后建设）、廉租住房等；二是购房人在签订《存量房买卖合同》交纳定金时要慎重，根据法律规定，签订合同后若房产交易人违约，房屋中介公司将不退还定金或处以定金双倍赔偿；三是要仔细查验房屋的相关证件。交易房屋相关证件必须真实、合法，特别要仔细查验房屋产权证是否完备、产权有无限制、抵押，房屋是否列入拆迁、是否被法院查封等。

　　此外，南昌市房管部门还提醒购房人，要充分了解交易房屋的状况；要特别注意房屋的结构、质量问题，如房屋的外部状况和内部格局是否完好，房屋的功能有无损害，是否存在严重质量问题；要注意查看房屋有无遗留问题，如是否存在拖欠水、电费、有线电视维护费及物业管理费等问题，户口是否迁出以及与左邻右舍是否因改建、装修等存在纠纷。

　　律师建议，由于交易专业知识的缺乏，加上二手房交易流程复杂等原因，购房人和售房人在交易前最好咨询专业人士或法律界人士，在签订合同时把好关，可以较好地避免纠纷的发生。

　　◎文/图新法制报记者刘太金

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