出租别人铺面“房东”判赔18万

2014-01-20 11:35 　

来源： 海南特区报

    房子不是他的，他却拿去出租。日前，海南海口美兰区法院审理了这样一起案件，案件中，万冬春还没有取得两间铺面的所有权，却与别人签订铺面租赁合同，准备将两铺面出租。因为始终没有取得两间铺面的所有权，万冬春最终被告上法庭。

    未取得铺面所有权就对外出租

    张明在医疗行业工作，他打算在海口海甸岛经营一家诊所。2012年初，张明与万冬春商量租赁铺面的事情。而当时的万冬春，并没有铺面可以拿来出租。

    既然没有铺面可以出租，万冬春为什么还与张明商谈租赁铺面的事情呢？原来，万冬春当时正着手购买两间铺面，他向一个叫王大才的男子支付了120万元定金，请王大才帮他购买位于海甸岛某小区的两间黄金地段的铺面，这两间铺面的面积加起来共170平方米。从2012年到2013年，一年多时间过去了，万冬春还是没有买到这两间铺面。

    张明一直认为万冬春早晚能够买到这两间铺面，所以就和万冬春签订了房屋租赁合同，并提前进场对铺面进行了装修，打算开张营业。但万冬春始终没有取得这两间铺面的所有权。小区的物业公司很快发现了这件事情，并及时出面阻止张明使用这两间铺面。

承诺未兑现，伪房东被告上法庭

    张明称，自己在2012年4月与万冬春达成口头约定，由万冬春将这两间铺面一并予以出租，租金每年98000元。同年6月份他开始对这两间铺面进行装修，并从省外聘请两名医生开展诊所开业筹备工作。万冬春一直没有取得这两间铺面的产权，却给张明出具了承诺书，表示从2013年10月1日起，每延期一个月取得这两间铺面的所有权，就补偿1个月的房租费损失，如果拖延至2013年3月31日前仍不能取得两间铺面的所有权，则一次性赔偿张明的装修费及其它损失共272000元。

    到了2013年3月31日，万冬春仍未取得两间铺面的所有权。万冬春选择再次出具承诺书，表示将交房时间再延后一个月即2013年4月30日期前交房，如未能如期交房，则赔偿张明综合损失30万元 。

    张明说，到了4月30日，万冬春还是未取得两间铺面的所有权。但万冬春却没有兑现承诺赔偿30万元，只是在他多次催促下赔偿了8万元，就不再履行赔偿的义务。张明对两间铺面进行装修却无法使用，于是将万冬春告上法庭，张明诉请法院判令万冬春再向其支付赔偿款22万元及利息。

    万冬春在庭审中称，2011年，他从朋友王大才那里得到消息，说有办法帮他买到这两间铺面。万冬春对此深信不疑，并向王大才支付了120万元定金。他以为购买这两间铺面应该没问题，所以就提前与张明商谈铺面租赁事宜。在双方商谈的过程中，他已明确告诉张明，铺面的产权证还没有办下来。张明已知道这个消息，但还是提前入场装修了。万冬春表示，因为深信王大才可以帮他买到这两间铺面，他也没有多想。只是等到2013年4月的时候，他通过查询才知道这两间铺面已被别人买走了。

    万冬春认为，由于他一直没有取得两间铺面的所有权，他是在张明的威胁下才签下租赁合同，包括后来的承诺书，也同样是在张明的威胁下所写。期间张明把他的设备全部拿走，已经选择在别的地方开了诊所。

法院认定房屋租赁合同无效

    海口美兰区法院认为， 被告万冬春在没有取得两间铺面所有权和处分权的情形下与张明签订房屋租赁合同，且这份合同没有得到两间房屋铺面真正权利人的追认，因此这份合同损害真正权利人的利益，违反法律规定，故应认定为无效合同。

    法院还认为，造成房屋租赁合同无效，合同双方当事人均有过错，应各自承担相应的过错责任。而万冬春承诺在2013年4月30日前仍不能将两间铺面交付给原告使用，给对方造成经济损失30万元，该承诺系万冬春自愿作出的意思表示，并不违背法律规定，按诚实信用原则应承担给付责任。对万冬春辩称该承诺书和欠条是在被威胁的情形下出具，因未能提供相关证据证明，法院不予采信。故这30万元按照四六比例各自承担责任为宜，即被告承担18万元，原告自行承担12万元。扣除已经赔偿给原告的8万元，被告还应赔偿10万元。

    日前，美兰区人民法院就此案作出一审判决，判决万冬春限期向张明支付赔偿款人民币10万元及利息。

    （文中人物为化名）

    ●律师点评

    伪房东和租房者均有过错

    海南智恒律师事务所王飞雄律师指出，根据我国《合同法》相关规定：“有下列情形之一的，合同无效：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，万冬春一直没有取得房屋的所有权和处分权，这2间铺其实是归他人所有。因此万冬春和张明签订的合同损害他人利益，被认定无效合同。

    其中，万冬春在没有取得房屋产权的情形下，将他人的房屋进行出租，属于过错行为。张明知道此情况，还对房屋进行装修，也属过错行为，因此双方应按各自的过错责任大小承担相应的法律后果。（记者 刘江浩）