房屋在租赁期间被房东卖出 房客欲优先购买被驳

http://news.dichan.sina.com.cn解放日报2013/11/8 7:36:49 新浪地产

一套房屋在租赁期间被房东卖给他人，房客以买卖关系虚假、买受方不是“善意购房人”为由，要求法院确认双方的买卖合同无效，并改由自己购买房屋。近日，长宁区法院对这起民事案件作出判决。法庭经公开开庭审理，驳回了原告的全部诉请。  

  底楼租房突被转卖

2008年4月，张先生向冯女士租借了一处底楼房屋，然后转租给陈先生开文具店。今年4月，陈先生收到法院传票，一名罗姓女子自称是房屋所有人要收回房屋。经了解，冯女士已于2009年11月将房屋过户给罗女士。于是，张先生将冯女士、罗女士一同告到法院。  

张先生提出两项诉讼请求，一是请求判决买卖合同无效；二是要求按照买卖合同条款购买这套房屋。张先生认为，罗女士不是“善意购房人”，同时自己作为房屋承租人，享有优先购买权。  

  买卖双方各有说法

审理中，法庭查明冯女士因涉嫌诈骗被公安机关羁押。为查明案件事实，也为了保障冯女士的诉讼权利，法庭向冯女士进行了调查。开庭当天，冯女士通过代理人表示，买卖合同确系虚假，目的是为了得到银行贷款。因此，同意第一项诉请，但认为如果张先生要购买涉案房屋，必须按  市场价确定购房款。

而罗女士则不同意张先生的诉请。她表示，买卖合同是真实合法的，且自己已向冯女士支付了全部购房款。罗女士同时认为，张先生不是涉案房屋的真正承租人，“即便租赁合同是真的，也没有经过登记，依法不得对抗善意第三人。”因此，张先生所谓的优先购买权无从说起。  

  租户诉请于法无据

法庭经审理查明，涉案房屋确实已过户到罗女士名下，同时确认张先生与冯女士之间的房屋租赁合同关系。  

根据相关司法解释，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，法院不予支持。因此，张先生的第一项诉讼请求没有法律依据。  

对于第二项诉讼请求，主审法官陆长庆表示，张先生认为罗女士不是善意第三人，买卖合同因不真实而无效，但同时又要求自己按照同样条款优先购买涉案房屋，由他来替代罗女士履行“不真实”的买卖合同，这显然自相矛盾。

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