十年房产调控十年房产官司 浙江法院如何断案

发布日期：2013-09-06 07:54  来源：浙江新闻网

　　近十年，有关房地产的话题从未降温，与房地产相关的纠纷案件也节节攀升。昨天上午，浙江省高级人民法院召开新闻发布会，公布《2003-2012房地产宏观调控背景下浙江房地产审判白皮书》，并发布了十个典型案例。

　　一、没有预料限购政策买卖双方均无责

　　2010年9月10日，黄某和薛某在某中介公司的介绍下达成房屋买卖协议，约定薛某将温州某小区两套房屋(期房、需并套使用)出售给黄某。合同签订后，黄某向薛某支付了定金100万元。

　　可一个多月后，温州市人民政府发文规定，本市户籍居民家庭只能在本市新购买1套商品住房或二手存量房，对违反规定购房的，不予受理房地产登记申请。

　　谁应负违约责任？

　　【法院观点】由于合同在调控政策实施前订立，交易双方对政策均无法预知，后因新政策导致房屋买卖合同无法继续履行，双方均不承担违约责任，遂判决解除合同，薛某返还黄某定金100万元。

　　二、规避限购借他人名义买房风险很大

　　2011年5月，哥哥任甲以弟弟任乙的名义向某房开公司购买位于宁波某小区房屋一套，款项由哥哥全额支付。房屋三证办至弟弟名下。后哥哥以其系实际买受人为由起诉弟弟，要求确认房产归其所有，变更产权登记至其名下。

　　【法院观点】根据双方当事人的陈述及款项支付情况，可认定案涉房屋是哥哥以弟弟的名义借名购买的事实。但因哥哥名下已有两套房产，不具备购房资格，故对哥哥以其系实际买受人为由请求确认其为房屋产权人的诉请不予支持，判决驳回哥哥任甲的诉讼请求。

　　三、因限购房子没买成中介费收不收

　　2011年2月23日，张某通过某房产中介公司与赵某签订房屋买卖合同，约定张某购买赵某所有的杭州市江干区某房屋。合同订立后，张某向中介公司支付了中介费2万元。

　　不料，28日杭州市出台限购政策。张某因不具备购房资格，遂与赵某协商解除了房屋买卖合同。合同解除后，张某要求中介公司退还中介费。中介公司认为买卖合同的解除与其无关，其已促成合同成立，有权收取中介费。张某索要未果，诉至法院，请求判令中介公司返还中介费2万元。

　　【法院观点】鉴于本案房屋买卖合同解除是因国家限购政策而起，双方当事人均无过错，经法院主持调解，双方达成协议，由中介公司返还张某中介费用12000元。

　　四、房屋契税突然调高税费买卖双方分担

　　2010年4月初，沈某经某中介公司居间介绍与章某签订了购房协议，约定沈某购买章某所有的杭州市某住宅房屋，房屋面积70余平方米，价款185万元。合同订立后，章某因公出差在外，因未能还清银行贷款、撤销房屋的抵押登记，没有及时办理过户手续。

　　该月26日，杭州市财税局下发通知调整契税标准，建筑面积小于90平方米的非首次购房(即二套房)，契税优惠政策全面停止，税率由此前的1%恢复至总房价的1.5%，于是案涉房屋的契税增加9250元。

　　【法院观点】虽然根据法律规定营业税及附加、个人所得税应由卖房人负责交纳，但目前二手房市场交易普遍实行卖家净到手价格，交易税费实际由买家负担。为减少争议，交易双方在签订合同时应明确约定各项税费的实际交纳者、税率和纳税金额，并对税费调整时的后续处理进行约定。经调解双方达成和解，9250元由买卖双方各半负担。

　　省高院：不管调控政策如何变，会以《合同法》和相关司法解释为根本依据来处理纠纷

　　2003年以来，我国对房地产的重要宏观调控分别发生在2003年、2005年、2008年、2010年、2013年。《白皮书》中统计发现，近十年中各年度房地产纠纷案收案数量与房地产市场活跃度相关，纠纷事由和数量因调控政策的变动而变化。

　　就商品房销售合同的纠纷事由而言，在调控政策宽松、房地产市场偏热的情况下，由开发商因素引发的纠纷增多，如房屋延期交付纠纷、延期办证纠纷等；而在调控政策趋紧、房地产市场遇冷的背景下，由买受人因素引发的纠纷增多，如拖欠房款、要求补偿降价差额，以楼盘规划变更、与广告宣传不符、存在严重质量问题等理由主张合同无效、解除合同等。

　　浙江省高院民一庭庭长蒋卫宇说，当前我国房地产法律法规体系已基本建成，但面对宏观调控下房地产业发展的新形势稍有滞后。

　　为此，浙江省高院于2004年编写了《房地产案件审判要旨与判案评析》一书。2011年4月出台《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》——这是全国首个专门针对审理受宏观调控政策影响的房屋买卖纠纷案件的司法指导性意见。

　　蒋卫宇说，不管未来宏观调控政策为房地产审判实践带来怎样的新情况、新问题，人民法院都会以规范交易行为的《合同法》和相关司法解释为根本依据，实事求是地处理新形势下的纠纷案件，有效平衡纠纷当事人的利益。

　　“法律与政策尽管在规制的方向上是一致的，但执行政策与适用法律在很多具体细节上仍存在某种程度的冲突。”蒋卫宇说，《白皮书》建议，实施宏观调控应当优化调控手段，多依赖税收等经济杠杆，多采取法律措施，并在方式方法上尽量避免采取直接的、突袭式的行政干预，使调控政策更加契合市场经济和法治的要求。

　　通讯员王华卫 见习记者陈佳 制图于佳岐

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