本报见习记者王春

　　浙江省高级人民法院发布的《2003-2012房地产宏观调控背景下浙江房地产审判白皮书》显示，随着宏观调控政策影响及市场各方利益博弈，二手房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷和商品房销售合同纠纷集中高发，总占比86.8%，并保持持续飙升态势。《法制日报》记者了解到，2003年至2012年，浙江各级法院共受理房地产纠纷案件11万余件，诉讼标的总额500余亿元。

　　政策变化纠纷增多

　　从2003年的“18号文”、到“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，“国五条”及细则……近10年间，国务院先后召开9次常务会议专题研究房地产市场调控，遏制市场投机行为的同时，也引发大量房产纠纷进入司法程序。

　　白皮书指出，房屋租赁合同纠纷和商品房销售合同纠纷受政策影响较为明显。以商品房销售合同纠纷为例，年收案数从2003年的1200件攀升至2012年的3959件，纠纷量翻了两番。

　　温州黄先生就曾遭遇限购政策“突袭”。

　　2010年9月10日，黄先生与薛先生签订房屋买卖合同，购买两套期房，支付100万元定金。但2010年9月10日，温州市政府出台限购新规，黄先生无法同时购买这两套房屋。黄先生起诉至法院请求解除合同、双倍返还定金。

　　法院最终判决，该合同不能履行系因政府房产调控所致，双方均不承担违约责任，黄先生支付的100万元得以返还。

　　浙江高院民一庭庭长蒋卫宇分析，在调控政策宽松、房地产市场偏热情况下，由开发商因素引发的纠纷增多，如房屋延期交付纠纷、延期办证纠纷等；而在调控政策趋紧、房地产市场遇冷背景下，由买受人因素引发的纠纷增多，如拖欠房款、要求补偿降价差额，以楼盘规划变更、与广告宣传不符、存在严重质量问题等理由主张合同无效、解除合同等。

　　规避手段层出不穷

　　限购、限贷、调价、调税，持续的政策调控，市场利益各方激烈博弈，各种规避手段和利益纠纷层出不穷。

　　2012年3月，宁波北仑世茂世界湾楼盘开售一批特价房源，一天内几百套房源几乎售空。楼盘降价引发大批老业主不满，纷纷来售楼处讨说法，场面一度混乱，100多名业主认为房屋质量、楼距等与合同不符，要求退房。

　　“开发商资金不时受到调控政策影响几乎成为常态，增加了企业项目规划管控的难度和风险。”蒋卫宇告诉记者，房产纠纷飙升还体现在规避调控政策手段繁多、行政部门相关行为不规范、法律规范滞后等方面。

　　2011年5月，宁波的任先生以弟弟名义购买房屋一套。不久，任先生就以自己系实际买受人为由起诉弟弟，要求确认房产归属。法院查明其名下已有两套房产，不具备购房资格，判决驳回其诉讼请求。

　　“借名买房行为时有发生，不仅妨碍调控政策落实，扰乱房屋权属登记管理秩序，对实际买受人来讲也有重大风险隐患。”办案法官介绍，一旦名义买受人对房产进行擅自处分，在相对方系善意取得情况下，实际买受人将“鸡飞蛋打”无法追回房屋。

　　记者了解到，这是最常见的一种规避手段。此外，还有假离婚，为少缴或不缴税费而签订阴阳合同，以及一些企业在科研、工业、教育等非商品房用地上，比照商品房、单身公寓样式建造房屋并进行分割销售等手段。

　　力促调解平衡利益

　　据了解，2003年至2007年5年间，房产纠纷案件平均调撤率为50.21%。从2008年开始，平均值为59.12%，2010年达到63.89%。

　　蒋卫宇说，这表明，在宏观调控政策力度不断加大情况下，法院也加大了调解力度，调解结案更有利于平衡个案和当事人之间的利益，既回避了因法律滞后引起的适用困难，也更合于情理而被当事人所接受。

　　面对房地产审判中不断出现的新情况、新问题，2011年4月，浙江高院出台全国首个专门针对审理受宏观调控政策影响的房屋买卖案件司法指导性意见，统一相关纠纷裁判尺度，促进当事人间自行协商处理，很多纠纷在意见出台后得以快速审理或调解。

　　白皮书建议，宏观调控宜主要采用经济和法律手段，避免进行突袭式行政干预。一方面，要以立法形式对宏观调控政策制定主体、发布程序、政策实施效果评估和调整、违反政策的法律后果予以规范，防止出现随意性和大的偏差，减少相关利益阶层的政策博弈机会，避免可能存在的部门主义和地方保护主义，增强政策的权威性；另一方面，决策时不仅要从经济、行政角度，还要从法律角度审视调控政策的可行性，更加尊重市场经济规律和法律的刚性要求。