物管不管臭水沟 业主拒交物业费
法院:管理费照交 滞纳金不必交
法官:一般瑕疵不构成拒交理由,但服务质量实在太差,物业费可少交
■新快报记者 郭海燕 通讯员 杨晓梅 蔡培娟
有问题不处理,业主不交钱,见业主不交钱,物业停水停电……关系恶化循环,只好对簿公堂。广州中院数据统计,拖欠管理费已经成为物管类纠纷的“主力军”,成为业主对抗物业公司的“维权手段”。
2013年,广州中院审理4400多件物业纠纷案,九成是追索物业费。物业作为小区的“必需品”,为何屡屡和业主闹上法庭?这类官司怎么审理怎么判?日前,广州中院房产庭法官一一进行解答。法官提醒,物业单一项目的服务瑕疵,不能成为业主拒交的理由,但如果服务实在太差,法院还是会酌情判业主少缴些钱。
【案例】
绿化用地变排污沟 一楼业主拒交物业费
家住白云某小区一楼的高先生,从2011年起开始拒绝缴纳物业费。他的理由是,家旁边的绿化带被挖成排污水沟,导致楼宇长期受污水浸泡,“老鼠横行,蚊虫奇多,长期臭气熏天”。高先生说,他多次跟管理处申诉,一直未能得到回复。后来,管理处干脆不予理睬。他束手无策,决定缓交管理费,希望引起物管的重视。
截至2012年12月,高先生共拖欠了物业费一千多元。该小区的物管公司终于按捺不住,几经催缴后决定提起诉讼,要求法院判高先生如数缴纳物管费外,还应缴纳滞纳金。高先生自然不同意,他亮出照片和视频,证明他实在是深受污水困扰而且协商无果。
广州中院接手审理此案认为,该物管公司是家有资质的企业,也是小区的业委会所委托的物管公司,对小区提供物业服务。高先生享受了服务,还是应该缴纳费用。至于小区开挖排污沟对他生活造成的影响,属于另一类法律关系,不能成为拒交的理由。不过,法院认为高先生的遭遇属实,也反映了物业公司存在一定的服务瑕疵。所以,高先生拒交物业费是“事出有因,但无理由拒交”。最后,中院决定判高先生缴纳物业费,但无需缴纳滞纳金。
【现象】
追索物业费 占了物业纠纷九成
近几年来,随着大量小区步入成型、成熟期,物管行业急剧发展,由此引发的纠纷也逐年攀升。广州中院房产庭副庭长穆健介绍:2012年,中院审理了3800件物业纠纷,2013年上升到4400多件。这些涉及名誉、公摊水电费、安保赔偿、收费标准等等,名目二十余种,但物业公司追索物业费官司是主要类型,几乎占了九成。
中院房产庭数位法官日前接受媒体采访时提出,物业纠纷很特殊,不好审不好判,判不好可能直接影响小区的稳定。而且,用司法手段解决小区事务,存在“只破不立”的弊端。法官呼吁出台物业法规,由房管局牵头规范物业管理,完善业委会制度,尤其要加大对物业合同的审查力度。
法官说法
1 谈官司
服务有严重瑕疵,业主可少缴物业费
记者:拒交物管费官司为什么这么多?
法官:这能看出来,业主和物管公司的矛盾还是比较深。很多情况下,拖欠物业费成为业主表达不满的方式。
记者:拒交的理由都有哪些?
法官:原因很多,归纳起来就两种。一个是业主不服业委会的决定、质疑物业合同效力。另外一种普遍情况是业主不满物业服务质量。像小区随意停车啦、房屋漏水没人修啊。
记者:这类案子一般谁胜诉?
法官:业主很多以服务不周为理由拒交,但最终胜诉的少。因为物管涉及面很广,保安、卫生、绿化等约二十多项内容。这管理是动态的、长期的,是否有瑕疵本身很难认定。如果业主单凭一项有问题就拒交,我们认为是不能成立的。而且,如果物业管理得不好,那拒交的业主就不会只是一户了,但被起诉的业主,在小区内比例不算高。而且,有时候像房屋漏水、违建未拆,这些不是物业的责任,我们会综合分析。
记者:什么情况下,会判业主胜诉?
法官:业主有非常充分的证据证明物业服务存在严重的瑕疵。以前,有户人家里被盗了八次,每次有报警记录,我们就在物管费上给它酌减了。
2 谈维权
不提倡单个业主以诉讼方式维权
记者:遇上物业公司就是不理业主意见的,业主该怎么办?
法官:建议业主在问题苗头阶段,就要跟物管提要求,因为这是双方长期性的合同关系。在协商的过程中,你可以进一步收集证据,看看物管是不是积极认真处理。
记者:如果物业还是不处理,业主该如何维权?
法官:业主的诉求是什么?如果是换掉物业公司,这个是司法功能承担不了的,我不赞成诉讼。如果是想降低收费,这也不好操作。公平的原则还是有的,正当途径摆在那,但要耗去的时间、精力成本是很高的。还是提倡业主先提建议,如果不被接受,就回到合同上,通过和业主代表、和业主委员会协商,在物业合同把一些问题明确下来。
记者:业主解聘物业公司如何操作比较合适?
法官:可以提出这个要求,直接跟物业服务企业谈,还可以找物业服务主管部门谈。比如房管局有一个物管处区有房物管科,可以找他们去投诉。如果这些不奏效,那你启动物业服务合同的解除。从审判经验看,单个业主要求解除物业服务关系,我们很慎重。物业服务有自己的特点,而我们司法的功能还达不到横扫一切的状态。
记者:就是说,业主应该通过业委会这个渠道,多关心参加业委会的工作,通过协商、完善物业合同的方式,处理纠纷?
法官:是,不提倡单个业主以诉讼的方式来维权,维权也有一个成本效率和正当方式的取舍问题。打官司的话,要注意保存好证据,很多业主就是因为举证不足,才败诉。
记者:业主拒交后,有些物管公司会停水停电, 这种情况下物管有错吗?
法官:法律没有明确规定这是否构成侵权,还应具体分析。如果合同本身约定物业可以停水停电,就按合同来。没有约定,那还得再分析。简单理解,如果业主是拖欠了绿化等公摊费用,个人家庭没欠,那停水停电可视为侵权,物业应承担损失。不过,这要通过另外一个法律关系去解决,有证据的话法院会判酌减物业管理费。
3 谈提价
物业提价得“双过半”
记者:物业提价,也是业主很关心的问题,这些官司怎么判?
法官:物业公司提价纠纷,不少是发生在前期物业。就是在业主委员会没成立前,建设单位和物业公司约定的合同,自行提价。这种情况下,业主虽然不是合同当事人,但买房就视为要受这份合同的约束。但现在地产业发展,导致开发商经常与物业管理企业串通,超收费用,损害业主权益。因此,法律也有规定,在业主大会成立前,物业公司要调价,应当与业主协商,达成一致后才能变更。至少应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,就是常说的“双过半业主”同意。
记者:如果经业主委员会同意,但业主认为有猫腻,不同意呢?
法官:法律赋予业主撤销业主大会、业主委员会的决定的权力。不过,这也意味着,保护业主的时候,可能影响整个小区秩序,必须慎重对待。我们要确定业主的合法权益被侵犯了,或程序违反了法律规定,才会支持。一般来说,一位业主是不能因为物业服务费提高,就说自己的利益受损,要求撤销提价。
法律要点
物业公司提供的服务项目十分广泛,一项服务存在瑕疵不足以否定全部。故而,业主若因一项诉求无法得到解决就拒交物业费,法院难以支持。但有足够的证据证明服务存在严重问题,法院便可酌情判少交费用。此外,物业若随意停水停电来逼业主缴物业费,则可能构成侵权责任。
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