物业业主互相“掐” 物业纠纷案激增

2013-12-13 11:13

　 东北网-黑龙江晨报

　　随着小区业主维权意识不断增强，物业纠纷案件也呈逐年上升趋势。2011年至2013年，哈尔滨市南岗区人民法院物业纠纷收案量逐年上升，分别为44件、56件、97件，增幅分别达到27%和73%。另外，记者从哈尔滨仲裁委员会获悉，仅在9月份受理的案件中，物业纠纷数量高达53件，占该月受案总数的68.83%。

　　哈尔滨市南岗区人民法院民庭法官董颖告诉记者，物业纠纷大幅增加这种情况在哈市其他法院同样存在，哈市中级人民法院已将其列为重要案件类型之一。

　　现状：物业告欠费业主

　　王女士是哈市南岗某高档小区住户，2010年住到小区内，与物业公司签订了《物业管理委托合同》，并缴纳了一年物业费。入住小区后王女士认为，物业服务中存在“小区保安态度差、小区环境管理不好、小区广告过多”等服务质量瑕疵，与当初物业承诺的服务质量不符。王女士拒缴物业费，欠费达到了5000余元。物业公司多次索要未果，将王女士告上法庭。

　　法院审理后认为，物业公司与王女士之间的物业服务合同关系，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。王女士接受物业公司的物业服务后应当支付物业费，而物业公司在物业服务中未达到质量目标、存在瑕疵且长期不进行改善，故对其主张的物业费酌情核减。最终，双方经调解，王女士支付了3500元的物业费。

　　哈市道外区红平小区一名商户杨先生因家中水管漏水，给他带来了近20万元的损失，他将哈尔滨红平物业管理公司告上法庭。

　　庭审中，物业公司辩称，水管漏水是多方面原因造成的，其中包括业主对水管的私自改造。另外，该小区整体物业费常年收不上来，水管无钱更换也是原因之一。哈尔滨市中级人民法院最后判决物业赔偿18万元。宣判时，物业公司感觉很委屈：物业费收不上来，我们怎么投入人力、物力去及时维修。

　　原因：服务缺位导致恶性循环

　　出路：业委会把好合同关

　　黑龙江省达升律师事务所王宇男律师专门负责房产官司，每年经他手处理的物业纠纷高达几十件。他说，很多业主被起诉后，标的金额只有几百元，业主却肯花上千元请律师，就是为了讨个说法。

　　他说，根据法律规定，业委会是社区业主的代言人，房屋质量问题、物业服务问题等等，均应由业委会代表业主与建设单位或物业公司交涉。但在司法实践中，房屋质量纠纷、物业纠纷案件中很难看到业委会的影子。在法院审理的物业纠纷案件中，大多数小区的业委会缺位或不能运转。

　　业委会是业主大会的执行机构，一旦业委会缺位或不能运转，业主如果感到权益受损，最便捷最容易想到的维权方法就是拒交物业费。而拒交物业费，则导致物业公司无法正常服务，只能大规模起诉业主讨要物业费，这又必然加深彼此的矛盾。他认为，如何在众多的社区建立和完善业委会，是目前社区管理急需解决的一个问题。

　　他表示，业主委员会要把好签约关，与物业公司签订合同时，要明确物业管理的内容、质量标准等，其中明确业主和物业管理企业的权利与义务是防止纠纷产生的关键。物业公司应严格规范管理，提高自身素质和协调能力，多与业主进行沟通，及时化解矛盾，而业主也不能以物业服务不到位为由，拒绝缴纳全部物业费。业主与物业公司这对“欢喜冤家”，只有相互信任、相互理解，才能构建和谐的小区。□记者张智威

　　律师说法

　　业主：《物业管理委托合同》是业主委员会签订的，我并没有和物业公司签订委托合同，还要向物业公司交纳物业管理费？

　　王宇男律师：业主委员会无权选聘物业管理企业，仅能依业主大会意见决定与选聘的企业签订物业服务合同，其与业主大会选聘的企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。如果业主委员会得到过半业主同意，就应该交物业费。

　　业主：物业服务不好，业主可以不交物业费吗？

　　王宇男律师：物业服务质量不佳是否达到违约标准，能否构成业主以拒付物业费的抗辩理由，主要依合同确定。没有特殊约定，服务中的一般瑕疵不构成拒付物业费的理由。如果起诉至法院，具体庭审中也可以举证提出，按实际情况请求减免。

　　业主：房屋有质量问题可以找物业吗？

　　王宇男律师：房屋质量问题主要涉及业主与房产开发商之间的房屋买卖合同关系，应当由开发商解决。物业服务企业提供的服务主要是在小区公共部分和公共设施，对业主专有部分的维修、养护，需要业主和物业企业进行特别约定。

　　前不久，哈市一家知名物业公司将20余位业主同时起诉，要求这些业主缴纳物业费。

　　在拒交物业费的业主中，绝大部分都持有同样的观点：既然物业服务、房屋质量有问题，最便捷的诉求方法就是拒交物业费。董颖说，今年从她主审物业纠纷的案源看，只有2件是业主诉讼物业公司，另外20余件都是物业管理公司诉讼业主催费的。

　　说起造成这种情况的原因，董颖表示，一方面由于物业确实服务意识差，另一方面是业主与开发商存在房屋质量纠纷交叉影响，另外还有物业管理收支不公开。目前的现状是业主固定证据难，业主不交费理由多为物业公司未尽维修义务或服务质量存在问题，但往往因无法举证而未被采信。其次，维修范围界定难，物业公司应对房屋建筑公用设施具有维修义务，对业主房屋自用部位提出委任时，也有有偿维修的服务，但对公用设施出现问题导致业主房屋出现问题的情形，该不该“有偿”，因缺乏相关规定，业主与物业公司之间存在较大争议。