开发商卖完房了还能替业主签物业合同？

来源：南方都市报

2013年07月03日06:41

今天三个小区的新闻，多少都与钱有关。而背后折射出的法律意义，却引人深思。业主与物管，恰似“君住长江头，我住长江尾”，虽非“日日思君不见君”，其实“共饮长江水”。如何解决问题，完善法治是唯一出路。

　　南都讯记者叶孜文在所有物业已出售的情况下，楼盘建设方是否有权代业主签署物业合同？近日，海珠区坚真花园业委会主任方姨向广州中院提起申请，要求裁定房地产公司在出售物业后与物管签订的前期物业服务合同中的仲裁条款“不存在”。目前，该案仍在审理当中。

　　缘起：物业加价业主拒交遭仲裁

　　方姨与小区物管公司的纠纷，缘起物业管理费。2012年1月，坚真花园物业把小区一、二期的管理费由原来的0.91元/平方米上涨到1.3元/平方米，遭到很多业主反对。方姨称，早在2008年，物管就曾经想将原本0.8元/平方米提价到1.3元/平方米，但业主代表向物价局投诉，最终物价局要求物业公司按三级服务标准收取0.91元/平方米的管理费。直至去年，物业公司再次提出升价。

　　今年4月，物业公司将方姨告至广州仲裁委员会。理由是方姨作为业主并未按《(坚真花园)前期物业服务合同》(下称《前期合同》)的要求按时缴纳物业服务费，按合同第三十九条，合同在履行中发生争议，双方协商不成可向广州仲裁委员会申请仲裁。

　　方姨并不是小区里第一个被告上仲裁庭的业主。去年8月，物管公司就向广州仲裁委员会申请，要求两名欠费业主缴纳物业服务费和滞纳金。合同上标明，小区一、二期住宅业主应按1.3元/平方米/月的标准缴纳物业服务费。最终，仲裁委员会判决业主应按照生效合同的物业服务费标准缴纳服务费以及按银行贷款利率标准缴纳滞纳金。

　　反告：业主申请裁定《前期合同》无效

　　“这次他们想如法炮制，用仲裁条款逼迫我缴费。”前车可鉴，方姨认为走仲裁途径对自己不利。上周四，方姨将小区物业告上广州中院，申请裁定小区房地产商与物业公司签署的《前期合同》中的仲裁条款并不存在。

　　方姨手中由物业公司提供的合同复印件中，甲方为广州利和房地产公司，而乙方则是小区物业金和公司，签署日期是2008年7月30日。“我从来就没见过这份合同”，方姨称，直至她接到仲裁申请书才得知这份合同的存在。于是在仲裁委员会尚未开庭之时，方姨反将物业公司告上中院。

　　争议：开发商卖完房还有物权？

　　上周四，广州中院的庭上，代表业主出庭的华南和谐社区发展中心主任周活宁认为，在2008年签署《前期合同》时，建设方利和房地产公司已不持有小区的物业，并无权代表包括方姨在内的全体业主与物业私下签订《前期合同》。

　　而金和物业公司的代表律师则认为，2008年小区尚未成立业主大会，处于前期服务期间，按国务院物业管理条例第二十一条，建设单位可选聘物业公司且签订前期物业服务合同。

　　“如果合同真的存在，那前几年为何还是按0.91元/平方米的标准在收费，而非合同规定的1.3元/平方米？这份合同从来就没被执行过。”方姨据理力争，在庭上旁听的多位业主均表示不知道有这份合同的存在。

　　此案说明目前的法律仍存在漏洞，原建设单位早就卖完了大部分房产，何来物权继续代表广大业主。在香港，楼盘只要售出了10%的物业，开发商就有义务促进业委会的成立。前期物业服务合同为临时合同，售楼后应尽快由小区业主与物业签订长期稳定的合同，而并非由房地产商代行业主的权利，剥夺业主应有的权利。此案或能打破物业前期合同强买强卖现状。———华南和谐社区发展中心主任周活宁

　　律师意见

　　建设方擅自签订的合同应属无效

　　盈科律师事务所的周玉忠律师称，根据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物管企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物管企业。可见，选聘前期物业服务企业发生于业主入住之前，且应通过法定方式进行，具有临时过渡性特点。按规定，建设单位还应将前期物业服务合同内容告知全体业主。业主入住之后，建设单位不是小区业主，已是小区的无关方，允许其私下签订物业服务合同，没有物权上的依据。