一场折腾成全国首创 温州业主大会试水法人化

2013-06-24 08:20:27解放日报

   居民小区会所、幼儿园等公配设施本属业主使用，却被物业或房产公司占为己有？小区内按比例建设的经营用房，及电梯等公共部位的广告位，其租金被物业捞进自己口袋？部分小区地下车库包含在造价内，或以“人防”工程验收，但车位仍被高价叫卖？……与物业及房产公司间的不对等地位，常使业主一声叹息。

今年以来，温州市业主委员会协会、嘉鸿花园和南塘五组团小区业主大会接连在民政局登记为法人，可独立打官司，在银行设公共账号，这一破冰之举，有望推及全国吗？

一位“法人”扬眉吐气  

    成为法人已3个月，嘉鸿花园业主大会的公共账户内，将首次打入3万元电梯广告费。紧接着，小区公共部位和经营用房40万元年收入、900位业主每年160万元  物业费，乃至暂存在房管局的千万元维修基金，都将陆续汇入。该账户每季度公开，接受业主监督。若有纠纷，业主大会的法人身份可直接打官司，这让业委会主任王茂友顿感扬眉吐气。

   3年前，嘉鸿花园业委会成立，自此开始与物业及房产公司不懈维权拉锯。去年，估值6000万元的公建配套幼儿园，险些以1000万元转手私人，业主抗议；年初，500平方米的会所，房产公司企图以每平方米3万元出售，正签合同，被王茂友等人阻止。此后，业委会试图辞退物业时，有关立项文件、竣工图纸等档案被对方严防死守……业委会不屈不挠，加上当地媒体监督，旧物业终退出，但侵占所得再“吐”不出。为确保随后引入的新物业“有所忌惮”，业委会考虑申请民事主体资格，有纠纷即对簿公堂。未料，今年2月，嘉鸿业委会尝试向民政局申请社团法人资格时，1个月即获批。王茂友明白，神速背后，多亏了蒋成富。

一宗官司扯出共性“猫腻”  

   蒋成富，56岁。6年前，他所居住的东方大厦300余业主辞退了原物业公司，但业主预交的100余万元水电押金被全部卷走，蒋成富想以业委会名义上诉，到了法院才知自己“很傻很天真”——业委会不是法人，怎能直接立案？除非70%业主在同一天齐到法院联名签字并向律师授权，方能成原告。此后3年迂回奔波，蒋成富不堪回首，因业主押金单据多已丢失，2010年法院判物业公司赔偿1万元。

维权久了，自成专家。蒋成富发现，不少物业与房产公司暗藏猫腻，情况不乏雷同。国家住建部规定，物业公司须经招投标进小区。但房产公司肥水不外流，往往自己成立物业公司并拉这个“儿子”入驻。不少小区车位，房产公司无权售卖。譬如对地下停车场，如果已交土地补偿金、单独造价且另有账本，房产公司有权出租或售卖；如果地下停车场的建设成本被摊派到整个小区造价之中，则属全体业主所有；即便房产公司缴纳了土地补偿金，也单独造价和单立账本，但竣工后以“人防”验收，则停车场所有权归国家，使用权归业主，房产公司或物业同样无权向业主收费……当业主逐渐觉醒欲捍卫正当权益时，面对相对强势的物业和房产公司，往往难以寻得制度内的救济，或忍气吞声，或以拒交物业费抗议。

自己官司未成，蒋成富斗志愈浓，萌生了联合众小区业委会、成立协会抱团维权的念头。  

一场“折腾”成全国首创  

    按规定，成立业委会协会，须主管单位即住建局同意。接到申请，住建局吃不准，否了。于是蒋成富“曲线救国”，挂靠社科联，改称“温州市业主和谐生活研究会”，在取得社团证和法人资格代码证后，随即帮助诸多业委会维权。  

    迄今，该研究会已吸引168个小区业委会入会，化解纠纷和帮打官司130件，其中打官司胜诉率在90%以上。3年来，这个相对专业的公益组织渐获官方认可，蒋成富索性绕开住建部门，于去年5月在鹿城区民政局支持下登记为鹿城区业委会协会。去年10月，国家民政部、浙江省民政厅来鹿城区考察后，要求“尝试探索对小区业主大会进行创新管理”。当月，温州市委市政府发文。有此“尚方宝剑”，蒋成富再上一层，温州市业委会协会再获登记，他又积极推荐南塘五组团和嘉鸿花园业委会申请法人资格。

    如今蒋成富与律师、法官、公益人士等十多位志同道合者一起，把协会设在吕浦花苑经营用房内，为此每年要支付吕浦花苑业委会17万元的租金。这17万元，恰是吕浦花园业主权益的明证。据透露，除租金外，协会的开销还有工作人员的工资、组织各类培训等，部分成本由168家会员会费来弥补。  

    协会副会长陈幸福，是一位曾在大病一场后开始温州街头免费施伏茶的公益人士。业主大会法人化的温州首创后，他接待了纷至沓来的各地学习团，还嗅到了更积极的变化：“民政部来温州调研，研究业主大会法人化在更大范围推行的法律依据。温州一小步，或许促成全国一大步”。