自行管理地下停车场无效

http://www.xdwy2001.com/Item/Show.asp?m=1&d=4115

2013-5-28 10:20:35 来源：现代物业杂志社  

 文章作者：程磊 周滨  

原载于《现代物业·新业主》2013年05期/总第257期

[案例]

广州市丰沛花园由开发商广州市丰沛房地产开发有限公司开发建设。2004年1月，开发商与广州丰沛物业管理有限公司（以下简称丰沛物业公司）签订了《物业管理委托合同》，委托合同期限为12年，自2004年1月1日起到2016年1月1日止。《物业管理委托合同》第26条约定：“由乙方（丰沛物业公司）为地下一层、二层停车场提供物业服务。乙方负责停车场内设施的维修、保养、检测。提供停车场内安全巡查，做好场内的消防安全工作，保持停车场内通风、垃圾清运，维持停车场秩序。”第27条约定：“地下一层、二层停车场的物业管理收费按照广州市物价部门制订的标准执行。”

因开发商未能偿还银行贷款，法院裁定将地下一层、二层停车场进行拍卖以偿还贷款。2010年9月1日，广州市海珠区人民法院作出民事裁定书，准许王新庆以1,200万元购买地下一层、二层停车场142个车位，随后王新庆办理了产权过户手续。丰沛物业公司要求王新庆支付地下一层、二层停车场的物业服务费，王新庆认为其已经自行委托人员进行管理，不应支付物业服务费。经多次协商未果后，丰沛物业公司向法院提起诉讼，要求被告王新庆支付自2010年9月1日至2012年9月1日的物业服务费，每月每个车位按照120元的标准计算，共计408,960元。

被告辩称，被告从未与原告签订过物业管理委托合同，被告通过拍卖方式获得停车场产权，《物业管理委托合同》对其不具有法律约束力。丰沛花园地下一层、二层停车场是由其自行管理，从停车场入口范围起，车辆的进出口服务、保管服务、停车指引服务、保安服务、清洁卫生等，都由被告雇请人员进行管理，因此无须支付物业服务费。即便要支付物业服务费，也不应按照穗价[2010]99号文规定的120元每月每车位的最高标准执行。

[案件争议焦点]

一、被告是否应支付地下一层、二层停车场的物业服务费？

二、被告支付物业服务费的标准如何确定？

[法院判决]

法院经审理后认为，被告所有的地下一层、二层停车场位于丰沛花园物业管理区域内，原告为停车场提供了共用设施设备的维修、养护、管理，小区公共环境的清洁卫生、垃圾的清运等事项均在原告提供物业管理服务的范围内，被告享受了原告提供的服务，根据权利义务对等的原则，被告理应向原告支付物业服务费。关于物业服务费的计算标准，考虑到原告自行聘请了4个人员自行负责停车场内的管理工作，原告没有举证证实其完全履行了《物业管理委托合同》第26条约定的物业服务内容，本院根据案件的实际情况，酌情判决被告按照每个车位每月60元的标准向原告支付物业服务费。判决被告王新庆支付自2010年9月1日至2012年9月1日的142个地下停车位的物业服务费，每月每个车位按照60元的标准计算，共计204,480元。

 详见当期杂志.