“配套未跟上收费应降低”业主叫板前期物业收费规则
2013年05月27日03:34 来源：新法制报
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去年开始实施的《江西省物业管理条例》规定，我省物业费具体标准的确定由物业公司向政府有关部门申报成本等情况后，相关部门再根据物业自身资质和服务标准等因素，并充分尊重业主的参与权，最终由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
5月20日，永修一小区的业主向新法制报反映，永修县物价局在该小区基本设施未到位的情况下，简单进行调查了解，就匆忙下发了物业收费的标准，引起业主不满。业主认为小区物业不够交付条件，并质疑物价局批准物业收费文件存在“早产”情况。
业主：前期物业费应降低
“信南·山水美地”（简称山水美地）是永修县一个高档住宅小区，位于该县白莲湖以东，南临建昌大道。不少业主正是看中此处的环境在此购房置业。目前，开发商正准备将一期房源交付给业主。
然而，不少业主却拒绝收房。5月20日，新法制报记者来到当地采访，谈起原因，不少业主情绪激动。
“开发商近日在与业主办理交房手续时，要求业主必须一次性缴清一年的物业管理费，优惠半年（开发商称是延迟交房给业主的补偿）。否则，就不给业主看房。”业主陈女士称，对于开发商的行为，业主非常气愤，不少业主还和物业发生了争执。
业主认为，小区物业公司江西高能物业管理有限公司（以下简称物业公司）收取的物业管理服务费偏高，价格在当地算是最高的。
陈女士称：“开发商在销售房子时，向业主承诺有幼儿园、游泳池、购物广场等配套设施，但至今未看见。小区目前是按照1.2元/月·平方米收取物业费，这个价格应该包含了上述硬件设施的成本。”
业主刘先生称：“开发商说有幼儿园，现在什么都没有，因此前期的物业费应该降低，甚至要打半折。”
物业公司：收费经物价局批准
22日，物业公司一位自称姓杜的女士向记者表示，物业收费是经过物价局批准的，不存在乱收费。至于物业收费的定价是如何计算出来的，她称物业公司的领导向物价局递交了相关的材料。至于具体的材料是什么，她并不清楚。随后，她留下了记者的电话号码，称公司会有人回复记者。
对于业主的质疑，永修县物价局曾向业主出示过一份关于《永修县物价局关于山水美地住宅小区前期物业服务收费的批复》。这份批复显示，接到物业公司永修山水美地服务中心报来的《关于山水美地住宅小区前期物业服务费备案的申请函》后，物价局依据相关法律法规以及《九江市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》的文件精神，对该小区进行了实地调查，对物业成本进行了审核，并考虑到了兄弟县、市同行业价格水平，“经我局价审委员会研究决定，考虑到你公司物业管理资质等级为二级，提供二级服务，对该小区物业公共性服务收费标准批复如下：高层电梯房（二层以上）按1.2元/月·平方米（不含二次供水）收取”。
然而，业主质疑物价局的批文偏袒开发商。
“对于前期物业的收费标准的制订，不少业主认为应更多地考虑到当地的经济水平和物价水平，并且走访业主，听取业主的建议，而不能片面地只根据物业管理服务企业的资质来定收费的标准。”陈女士称，现在小区硬件设施都不到位，就光凭物业公司的按照二级资质和二级服务标准来收费，有失公平。
业主王先生则表示，虽然小区的物业管理收费经过了物价局的审批，但他认为这样的审批没有充分听取业主的意见，缺少业主的参与，也没有召开听证会，这样的审批应属无效，应按照法定程序组织业主进行听证。
5月20日，记者来到山水美地小区，发现有的楼层连消火栓都没有，有的楼层虽然有消火栓，但是没有消防管。
县物价局：不批准会被投诉行政不作为
对于业主质疑物价收费存在不合理的问题，永修县物价局副局长余晓斌和该局淦局长接受了记者的采访。
余晓斌称：“这个是有文件依据的。”他拿出一份红头文件称，九江市物价局和九江市住房保障和房产管理局曾联合下发一份关于印发《九江市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》的通知，通知于今年1月1日起实施。
该通知规定了九江市住宅小区物业公共性服务费指导价收费标准。其中小区的物业服务等级属于二级，电梯房基准收费标准是1.2元/月·平方米，各等级收费标准上浮最高不超过基准标准的20%，下浮不限。而山水美地小区基准收费标准是1.2元/月·平方米，并没有超过上限。
余晓斌称，根据有关规定，开发商一定要聘请物业管理企业进行前期的物业服务。一旦业主入住，成立了业主委员会，如业主对收费不满意，可以重新核定物业服务收费，也可以重新聘请物业管理企业。
在这份通知中，记者看到，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。其中物业服务成本构成一般包括以下部分：一是服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；二是物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……六是物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；七是经业主或业主委员会同意的其他费用。
现在小区的公共设施仍未建成，这些费用又是如何算出来的呢？而且由于小区的大部分公共设施未到位，业主并未享受到二级物业服务，为何仍按二级物业服务的等级收费呢？
淦局长对此未给出正面回答，只是称：“物业早在今年3月就向该局提供了相关的手续申报。如果不批准的话，会被物业投诉到当地的机关效能中心，说我们行政不作为。”
县房管局：将派人去调查
目前，住宅小区物业公共性服务费实行的是等级收费管理，其等级标准是由房管部门会同价格主管部门共同制定的。
对于业主反映的问题，房管部门又是如何看待的呢？
永修县房管局副局长刘方云直言道，业主已经将此问题反映到该局，该局正积极在解决此事。他称：“小区物业收费明显不合理。就像一个人住五星级酒店，但连电梯、空调都没有装好，就要求顾客缴纳全额住宿费用。”
刘方云介绍，按照《江西物业管理条例》的有关规定，现在物业服务收费是按等级标准来定的。物业公司要给业主提供相应等级的服务，才能收取相应的物业费。现在该小区的公共设施都没完工，就开始按照等级来收费，达不到业主的需要，那就不能按照二级物业服务的标准来收费。
“现在物业要求业主收取一年的物业费，优惠半年物业费，就是按照半年来收取。”刘方云称，这种做法是不对的。该小区目前未达到二级服务标准，就不能按照该标准来收费。
刘方云表示，物业收费是根据其资质和服务标准来定的，现在小区一期工程未进行综合验收，服务标准并没有出来。物业称要达到二级标准，这只能说是将来的目标。
刘方云认为，前期的物业费收取的费用过多。即使物业称给小区业主优惠了半年，但半年后，小区能否完成综合验收？所以，物业所称的优惠是不存在。
刘方云称，他们局和物价局将会派人于近日去山水美好小区调查此事。
“小区仍在办理竣工验收备案手续”
永修县建设局质监站副站长邱晓霞向新法制报记者证实，山水美地小区一期工程的质量是合格的，但目前仍在办理竣工验收备案手续之中。
按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第九条规定，建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下的罚款。
邱晓霞表示，没有办法罚款，这样罚款金额太多了，大项目还好说，有的小项目整个报价才30万元，一般的小企业根本承受不起。她称，在永修这个小地方是不可能这样做的。她曾为了这条规定咨询过当地法制部门，在罚款时能否将数额改小一点。法制部门的工作人员说至少也要罚20万元，不能只罚几万元。邱晓霞坦承，他们局从来没有针对此现象作过处罚。
记者了解到，根据《江西省物业管理条例》规定：新建房屋符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：一是建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保、人防、气象等部门出具的认可或者准许使用文件，并经县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门备案……三是按照规划设计要求视频监控装置、生活购物场所、幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已建成……
对此，山水美地小区的开发商江西省信南房地产开发有限公司永修分公司一位陈（音）姓负责人给予了否认。他称，该公司已经办理好了竣工验收备案手续。
对于小区物业费收取过高是否征求过业主的意见，这位陈姓负责人没有正面回答，只是称：“这不切实际，因为大多数小区业主希望缴纳的物业费在0.35元左右。”
然而，山水美地的开发商聘请的物业管理公司已经入驻，并开始收取了业主物管费。据此，业主们也质疑物价局的批文属于“早产”。
江西明实律师事务所主任肖礼光表示，这样的情况不仅在永修，在我省其他地方也存在类似的情况。山水美地小区业主敢于向潜规则提出质疑的精神值得提倡。
