今后小区车位禁止只售不租 不结清物业费不可过户
来源：扬州网
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扬州网讯 5月1日起，新《江苏省物业管理条例》正式实施。昨天，我市物业管理中心发布对新《江苏省物业管理条例》的亮点解析。随后，记者走访了我市部分小区，对小区车位、物业缴费、维修基金等热点问题进行了实地探访，同时也了解了物业公司、业主等的看法。
亮点
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小区车位禁止只售不租
新规
车位车库不得只售不租
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。
【解读】
车位只售不租可处罚
房管部门相关人员表示，现在不少小区内车位紧张、停车难的情况都客观存在，而且一些小区还会出现地面上停的都是车，但是地下车库剩余的车位却非常多，而且部分开发商为了尽快回笼资金，往往都是采用地下车库只售不租的形式。新条例中明确规定：建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，将处十万元以上五十万元以下罚款。如果被罚款之后依然不执行，那么主管部门可以继续处罚，而不是只能进行一次性处罚。
【扬州情况】
金水桥花园
地下车位可租可售
金水桥花园是个人车分离的小区。业主私家车要么直接开进地下车库，要么就只能停放在小区外的人行道上。对于新规，小区物管处负责人告诉记者，地下车位一直可租可售。而地面车位虽然定价80元/月的租金，但是一直没有收取。“一般每个地下车位的售价在8万元左右，之后每月缴纳80元的服务费。而如果只租，每月则需缴纳总共260元的租金和服务费。”
西郡188花园
地下车位只售不租
记者以业主身份表示想租用汽车位，西郡188花园物管处工作人员告知，地面车位每月80元车位费，但是早已全部租完。至于地下车位，必须向开发商购买，然后向物业缴纳每月180元的服务费。
随后记者又联系了该小区的开发商，一位客服人员表示，小区地下车位只售不租，而且不同车位价格不同。
【市民意见】
为什么空着也不租？
家住西郡188花园的开车族蔡先生说，他不能理解的是，明明地下车位很空，但开发商却仍坚持只售不租。“毕竟10多万买个车位很多车主有点承受不了，但每月付租金很多业主还是可以考虑的。”
没有买车的业主胡女士也表示，因为地面车位不够，小区经常出现随意停车的现象，消防通道被占也是常有的事。与之形成鲜明对比的是，地下车库空空荡荡。为什么不能合理利用地下车位，缓解小区停车难呢？万一遇到火灾，消防车进不来可不是小事。
亮点
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不结清物业费房屋不可过户
新规
卖房子先结清物业费
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
【解读】
不结清物业费无法过户
房管部门相关人员表示，目前，多数小区都存在物业费收缴不全的情况。有些业主认为，物业公司的服务不到位，并以此为借口，拒绝缴纳物业费。物业的服务是否到位只是业主的主观评价，缺少权威的评价标准。业主可以向主管单位投诉，但并不能因此而拒绝缴纳物业费。
该人员解释，新规中，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期缴纳；逾期不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。该人员表示，如果今后不缴物业费，以后房屋就无法办理过户手续。
【扬州情况】
翠岗新村
留意业主搬家情况
“建成16年来，还从未有过欠费的业主来物管处主动补缴物业费，再过户卖房的。”昨日，翠岗新村物管处一位负责人说，因为物业费的原因，物业和很多业主似乎总站在对立面上。
业主一旦欠费过户成功，那再追缴拖欠的物业费就难上加难。因此，为了防止这一现象，翠岗物业只能采取最原始的办法，由门岗处的安保留意业主搬家情况。“只要发现有业主搬家，我们就会询问家住哪栋，然后查阅这户是否缴纳了物业费。如果确实拖欠了物业费，那就只能阻拦搬家了。”不过，该负责人也表示，如果遇到业主将房屋连同家具一起卖了，那这个最原始的办法也不奏效了，之后也无从再找到当事人收缴费用。
金水桥花园
请房屋交易部门配合
“通常都是到房管局相关的网上去看二手房的挂牌、交易情况。”金水桥花园小区物业公司一负责人表示，如果看到有未缴纳物业费就进行房屋交易的，他们会及时和房管局相市物业管理中心解析新物业管理条例亮点关部门取得联系，通常房管局相关部门也会给予谅解和配合，督促业主缴纳物业费后再办理过户。当然有时也会有遗漏。
在采访中，物业公司纷纷建议说，能否在二手房买卖办理过户手续时，增加一项物业核查手续。对已缴纳物管费的业主，物业处在其相关文件上盖章，允许业主进行房屋买卖，杜绝某些业主悄悄搬离小区，拖欠物业管理费。
【市民意见】
谁来规范物业服务？
市民吴女士告诉记者，物业每年向业主收取物业费，可是如果业主对物业有不满怎么办？唯一的办法就是用物业费“要挟”。虽然业主对物业的服务不满可以通过法律手段，但手续繁琐，不仅耗费时间精力，而且业主还需要承担一部分的法律费用。
市民孔先生建议说，在出台相关规定帮助物业追缴物业费的同时，也应该有相对应的规定来替业主说话，针对物业服务不到位的地方进行约束。
亮点
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房产转移需足额缴存维修资金
新规
维修金余额不足可续筹
住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，续筹住宅专项维修资金。业主申请房地产转移登记时，应当向房地产登记机构提供已足额缴存住宅专项维修资金的相关凭证。
【解读】
维修资金属于业主所有
【解读】
维修资金属于业主所有
房管部门相关人员表示，住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行缴存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
【扬州情况】
翠岗新村
续筹维修基金有难度
翠岗新村建于上世纪90年代末，因为入住时间较长，现在很多地方都需要动用维修基金。该小区物管处负责人说，可是因为各种原因，小区白兰苑、红梅苑业主在买房时均未曾缴纳公共维修基金，以致现在翠岗新村有1/3的住房都没有公共维修基金。“虽然现在我们还没有续筹维修基金，但从平时与业主的接触中已经发现，想真正续筹成功有一定难度。”
该负责人说，根据新规，如果业主申请房地产转移登记时，需要向房地产登记机构提供已足额缴存住宅专项维修资金的相关凭证，那今后他们续筹公共维修基金肯定会顺利得多。
【市民意见】
如何监管维修金去处？
市民胡先生表示，如果维修基金真正用在了需要用的地方，那即使再多的钱他也会缴。可现在关键就是，作为普通业主，他们无法监督这笔钱的使用情况。“虽然物业每隔一段时间会公示维修基金的收支情况，但每次公示的内容都很含糊，就算有猫腻也看不出来。”
通讯员杨物记者何晶安琪
维修基金其他规定
六种情形可应急使用
发生屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全、公共护（围）栏破损严重危及人身安全、楼体单侧外立面有脱落危险的、专用排水设施有功能障碍危及人身财产安全、危及房屋安全的其他情形等六种情形时，企业、业委会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置。
八成资金可存定期
业委会可向资金代管部门提出申请，将不低于百分之八十的款项转存为一年以上定期，利息计入业主维修资金分户账。代管部门应当履行保值增值责任，并向业主公开，接受业主查询监督。来源扬州网-扬州晚报)
