澳洲山庄烂尾楼重建 业主成立联合会维权

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日期:[2013-03-15]  版次:[C08]   版名:[买楼王·315特别策划]  
　　■新快报记者 杨金霞

　　烂尾楼将重建，本是一件值得庆贺的事。不过，对于澳洲山庄的60多户业主来说，却是喜忧参半。今年1月下旬，有“广州最大烂尾楼”之称的澳洲山庄传出消息，准备引进有实力的开发商重新规划和建设。但开发商召开公布重建消息的业主协调会并没有通知到这60多户业主，他们担心知情权受损，更担心“被代表”。“山庄重建我们不反对，关键是重建要做到公开透明。”

　　成立联合会聘请律师维权

　　3月10日，澳洲山庄的60多户业主进行了年后的第一次聚会，临时性成立了业主联合会，准备进一步开展维权行动。据了解，澳洲山庄是在1月下旬传出重建的消息。但不少业主向记者表示，“去年就听说小区要重建，不过一直没有确切消息，也没有任何人通知。直到看到报纸才知道澳洲山庄要重建的消息。”

　　在部分业主看来，非常担心会出现利益“被代表”的情形。“因为我们不够听话，我们有自己的声音。”业主王小姐告诉记者，这些未被通知到的业主已经成为被隔离的一群人，还有部分活跃的业主已经被发展商纳入黑名单，不允许进入小区。据她介绍，澳洲山庄的房子总共有3500多套，而在房管局登记注册的有两千来套，据她所知的400-500户业主都没有受邀参加业主协调会。

　　不少业主表示，“山庄要重建，我们并不反对，但每位业主是否都有知情权？是不是要我们签署同意书？业主利益将如何得到保障……”王小姐则提出，澳洲山庄重建最关键的，一是重建要合法合理，手续公开透明，确保房产证能够办得到；其次是开发资金必须入第三方的监管账户，保证让业主可以随时查得到；至于具体到每个业主，会出现不同的利益诉求。比如原来居住在一二线景观的业主，会希望继续保留一二线景观，而一些一直未收楼的业主可能希望得到一定的补偿，“断供”导致和银行打官司的业主，则迫切希望明确产权归属，而开发商也应该填补原来的欠债等等。不过，有关业主的切身利益保护，业主方面可以自行协调，争取一个满意方案。“关键是重建要做到公开透明。现在开发商对重建事宜并未出公告，没有重建方案，引进哪家开发商也不得知，太多盲点了。”

　　广州律师唐红炬是澳洲山庄部分业主的代表律师，他表示，澳洲山庄召开重建协调会，但还有不少业主完全不知情，的确存在业主权益“被代理”的情况。作为专业律师，他将带领业主通过法律武器维护自己的权利。

　　对此，澳洲山庄原发展商及物业公司相关负责人邓志军曾回应表示，整个山庄的重建工作还没有真正开始，因此现有的业主协调会不是针对所有业主，但随着工作的展开，还是需要面对绝大部分业主，只有得到他们的首肯，重建工作才能得以实施。

　　产权关系复杂重建方案变数多

　　广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长程磊对记者表示，根据物权法第76条规定：改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。烂尾楼的重建也需要物业管理区域内人数和面积双重过2/3的业主同意。《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的变更需经过广州市城市规划局审核批准。

　　按理说按照上述规定，业主应该可以安枕无忧了。但据记者了解到，澳洲山庄光是产权问题就特别复杂，有些业主远在国外，很难联系到，因此对重建方案也无法表达意见。还有的业主明明买了房，但在房管局按地址查册业主一栏却不是自己的名字。一位业主就对记者表示，她一次性付款买了澳洲山庄一套房，在2003年居然被发展商卖掉了。“我之前都没具体管过这个事，直到去年才开始跟进。去房管局一查，才知道有一套房已经被卖了，我都不知道开发商是怎么做到的。”此外还有部分业主在澳洲山庄烂尾后，就停止了银行按揭。而“断供”后产权的归属也发生改变，眼下不少业主还在为产权归属在法庭与项目之间奔波。

　　澳洲山庄业主孙姨就表示，“我现在就是个‘三无’人员，没房，没购房发票（开发商给的都是收据），没人管。”她表示，不少业主买房时选择的是“首付3.8万，月供480元”的付款方式，“当时除了一次性付款和银行按揭外，还有一种付款方式是首付3.8万，然后18年分期付款，当时很多人都是选这种方式。”向开发商交月供一年多后，她收到来自开发商的转按揭通知。通知里告诉她，资金要在银行监控下专款专用，因此要转按揭。她按照开发商要求办理，银行按揭的月供是1000多元，开发商表示480元以外的费用由开发商支付。再一年后，孙姨发现开发商已经停止支付利息，才知道出现了问题，不少业主因此背上了银行的债务。在楼盘烂尾后，孙姨选择断供。“楼盘烂尾，开发商不支付利息，难道我还继续往里面扔钱？”后来很多业主和我一样不得不与银行打官司。“如果打不赢，这虚拟的房子就要抵押给银行，到时候就算重建了，也跟我没关系。”

　　经验教训

　　警惕开发商许诺的高回报

　　烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。而烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。

　　而楼盘一旦烂尾，将会遇到很多未知的困难，有时甚至维权无门。因此买楼时一定要慎重。程磊表示，买楼时要了解开发商的实力,尽量选择品牌开发商开发的楼盘。中小型开发商更容易面临着资金链断裂的风险。其次，不要盲信开发商许以的高回报、高利润，警惕高风险。某些项目在销售中承诺购买商铺、写字楼等直接返现10%-20%，其实这种浮夸已经暴露出了问题。开发商一旦许以超出正常范围的回报，消费者一定要理性对待，当心这背后的高风险。最后，买房时要审查《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等文件资料。如果楼盘在手续不全的情况下就急于开盘销售，这个现象对于购房者是极其危险的。在任何情况下，绝不碰手续不全的项目。这也是避免买到烂尾楼的重要原则之一。

　　如果已经买到烂尾楼，业主应与开发商、银行、政府部门保持联系，推荐业主代表或者聘请律师跟进烂尾后楼盘的处理流程。由于房地产项目很多资金是来自银行贷款，楼盘“烂尾”，银行受害最深，但同时又是“烂尾楼”的最大债权人，“烂尾楼”的定价需征得银行的同意。如果能协调好已进入法律程序的三角债各方，理顺其间关系，可召集发展商、银行、业主开会，采取过渡措施监管目前的经营收支状况，尽量减少债权人。