东莞物管喊蚀冲破政府价业主反抗长欠物管费

来源：羊城晚报 | 作者：余宝珠 | 2013-01-31 14:01:55

　　物管收费与服务是否对等，长期以来都是业主关注的焦点 羊城晚报记者 陈秋明摄（资料图片）

　　“中信观澜凯旋城管理费为2.9元”、“香缤时代园(论坛) 管理费为2.3元”、“常平镇海霞时代新都会1月起管理费涨至2.4元”、“宏远花园(论坛)涨到2.05元”……近段时间以来，关于东莞一些楼盘的物业管理公司提高管理费的声音不断传来，许多甚至直接冲破政府指导价，广受业主诟病。

　　在物价飞涨的今天，东莞当前执行的2004年版物业管理收费标准是否符合市场现状？业主如何评价物业公司的服务和价格？羊城晚报记者就此展开调查。

　　“服务那么差，还要收取这么高的物业管理费！”有网友在东莞一社区论坛发帖投诉其居住的小区肆意上涨物业管理费，引发不少网友的响应。据称，海霞时代新都会贴出通知，从1月1日起上涨物业管理费，从原来的1.8元/平方米/月涨至2.4元/平方米/月。

　　该网友指出，常平海霞时代新都会只是简单的单身公寓，里面无泳池、无篮球场、无康乐活动中心，“里面环境差，时常发生盗窃、内饰瓷砖存在大面积剥脱、卫生条件差等”，网友如是评论。对于这一控诉，东莞物价局调查后表示，常平海霞时代新都会物业服务单位已通过书面形式征求业主意见，并按规定向常平镇经济科技信息局提交备案资料。

　　在物价飞涨的今天，物管费出现上涨似乎难以避免，但让广大业主不能接受的是，很多时候往往管理费涨上去了，服务反而下降了。业主马先生告诉记者，他所居住的小区1年前每平方米涨到2.1元，按照东莞物价局的物业管理费收费标准，2.1元的物管费应该提供一级物业管理服务，保安巡视更频繁，服务响应更迅速等，但该管理公司有些服务甚至还达不到之前的水平。

　　东莞宏远花园前阵子也把物管费从原来的1.8元上调到2.05元，同样引发了小区业主的集体不满，原因在于小区楼道好像半个多月才扫一次，经常看到死蟑螂，自来水是黄的，冲厕所像没冲过一样。

　　记者在采访中发现，东莞大部分小区物业管理费的收费都在2元左右，如阳光海岸2.1元，上东国际2.1元，香缤时代园2.3元，富盈香茶郡2.4元，收费水平属于高层住宅且提供一级管理服务标准，但很多业主认为服务与收费不相符。一些新建楼盘或者标榜高档小区的，则直接冲破东莞物价局高层电梯住宅最高2.4元、别墅最高2.8元的限价。据悉，中信观澜凯旋城每平方米就收2.9元，森林湖收2.8元，均高于指导价。

　　物管

　　“东莞很多公司都盈利难！”

　　物业管理费争相上涨，据称也是物业管理公司无奈之举。“2004年至今，物价都涨了多少了，但我们行业依然在沿用2004年的物管指导价。”东莞物业管理协会相关人士说。

　　“最基层的人员每个月的成本也得3000元，人力成本基本要占到物业公司经营成本的60%以上”，这位人士告诉记者，2004年的时候东莞保安人员的工资也就500元-600元左右，但现在如果一个月算上加班补贴没有2200元的话，基本是请不到保安人员的。

　　有物业公司人员算了一笔账，当前东莞的小区建筑面积也就10-20万平方米，以20万平方米的小区为例，即便是收取2元一平方米的物管费，物业管理公司每月最高也只能收到40万元，扣除人工成本及业主恶意拒交的物管费，很多物业管理公司都很难盈利。“物业公司最后只能靠开发商的补贴或者小区广告创收来平衡收支，如无法实现，则可能出现经营不善而撤场。”

　　持续的亏损，也让一些物业公司因经营不尚而撤场退市。据介绍，目前东莞物业管理企业将近500家，其中就有300多家是东莞物业管理协会的会员。2012年东莞物业管理协会的会员单位就清退了40多家企业，这些企业大多由于经营不善自主选择撤场，在东莞已没有任何小区管理项目了。

　　业主

　　“管理不达标拒付管理费”

　　“我们小区的服务水平就很有限，如果不把一些公共设施修理好，我是坚决不交管理费的”，东莞阳光海岸小区业主刘先生表示，他们小区的管理费标准是每平方米2.1元，属于一级物业管理服务标准，但刘先生觉得收费标准到了，服务却远没达到。刘先生告诉记者，他们小区还算一个新楼盘，但一些设备已经出现破损，但管理处方面却迟迟不维修更换。据称，小区儿童玩乐区的滑滑梯设备都坏了大半年了，另外他居住的那一栋的门禁控制也出现了问题，投诉了好几个月也没解决。刘先生至今都以拒交管理费作为抗议，从入住至今已经拖欠了2000多元的管理费了。

　　据介绍，东莞很多物业公司和开发商都是父子兵管理，在楼盘销售期间，开发商为了后期楼盘的销售会继续资助物管公司，但随着楼盘销售结束，开发商也退出对物业公司的支持。到了那个时候，过了保修期的设备又要维护保养，物业公司的经营压力就更大了。

　　东莞物业管理协会相关人士指出，业主对物业公司的不满在一些老旧楼盘表现得愈加明显。“东莞的一些业主很喜欢用拒交管理费来要求物业公司解决问题”。“这是一个恶性循环”，业主对管理费的拖欠会加剧物业公司的经营问题，物业公司只能在人员上和服务上降低水准来维持经营。

　　对于物业管理费，一方面物业公司频频发出抱怨，称2004年推出的政府指导价过低，跟不上当前市场物价上涨的脚步，要求提价；另一方面业主又纷纷相投诉物业公司的服务水平难以达标，却肆意涨价。东莞物价局局长梁凤鸣近日在接受羊城晚报记者采访时也表示，2013年物价局方面将做一个市场调研，评估当前物业管理费的政府指导价标准是否符合当前成本上涨的情况，也同时会考虑老百姓的承受压力。

　　据了解，当前实行的物业管理费标准是2004年推行实施的，设有最高限价，其中带电梯多层、高层住宅的最高限价为每平方米2.4元，不带电梯的最高为1.8元，别墅楼盘最高限价为2.8元。如需调整收费标准的，由物业服务企业与业主在政府指导价范围内协商确定，物业服务企业必须通过书面征求意见、记名表决等形式征求业主意见，并取得过半数业主同意方能调整。据悉，东莞成立业主委员会的小区占比还不到10%，大多数小区的管理费的调整都是由物管公司发起的，很难得到业主的认可。

　　东莞市物价局价格管理科副科长黄鹤权表示，如果物业公司提供了政府指导价没有涵盖的服务项目的，可以突破指导价申请优质优价，物价部门会根据提供服务的情况和业主的意见来调整物业管理收费。

　　东莞物价局局长梁凤鸣则透露，市物价局明年将选取一两个楼盘试点，将现在综合模式的物业服务变成“菜单式服务”收费，根据业主所需要的服务项目定制价格收费。