物管费滞纳金不能说收就收 需双方共同协商

来源：大洋网—广州日报 | 2013-01-22 08:46:38

　　记者调查发现标准不一 业内人士称应该由双方共同协商确定

　　有多套房产的市民可能都会有过这样的经历，因为长久不住在小区，平常工作又忙，未必能按时交纳物管费，一不小心就会被物管催缴物管费，同时还要求交纳一笔多少不等的滞纳金。

　　记者近日调查广州部分楼盘发现，对于物管费滞纳金的标准，何谓五花八门，并不一致。不少业主更反映在制定的过程中，滞纳金究竟应该交多少业主并没有什么话语权，有时还因此受一肚子气。更有甚者，有的小区原来签订的物管合同内根本没约定要交纳物管费滞纳金，物管却突然要求业主交，还不征求业主的同意。

　　法律专家提醒市民，如果滞纳金约定过高并且明显有失公平，可以看作是霸王条款申请法院撤销合同，而作为违约金性质的滞纳金，总额也不可以超过本金，滞纳金更不能说收就收。

　　案例

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　　未约定滞纳金和标准

　　物管说收就收无商量

　　“小区最初没有规定滞纳金，更没有规定滞纳金的标准。后来物管贴了出来，直接通知业主滞纳金标准是多少。”住在天河华南植物园旁一楼盘的狄声告诉记者，两年多前小区业主就开始申请成立业委会，但由于种种原因还没有成立，所以滞纳金的标准都是物管说了算，业主即使想提出异议也很难。

　　“小区的保安形同虚设，去年过年前有二十多户被小偷光顾。业主过年想搞些文化活动，物业也是说断电就断电。”狄声说，小区的物管对小区内的事务掌握着最大的发言权，业主想表达一下自己的意见，见一面管理处主任都难。而有的业主最后就选择拒交物管费作为抗议，有不少业主都没有交费。现在，小区的物管费也不相同，有的业主要交1.5元/平方米，有的只要交1.28元/平方米。

　　“如果有业委会，无论是物管费还是滞纳金，在制定的过程中才可以更加合理和公平。”狄声表示，即使没有业委会，物管也应该在滞纳金的标准出台前和业主协商，而不是像现在这样说收就收。而且，小区内有一些住户家在北方，并不是一年四季都在广州，有时候偶尔忘记交费也很正常，物管不应该因此就要这些业主交滞纳金。

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　　服务缩水拒交物管费

　　被追每天1％。滞纳金

　　“现在小区大门的绿化带都被商铺直接侵占了，但物管公司不跟进。”昨日，住在白云区同德围同逸苑小区的业主周先生告诉记者，自从去年开始，小区内物业管理服务水平就开始每况愈下，绿化、卫生等状况都大不如前。物管公司没有公布小区账目的明细，只是声称经营出现了亏损，每年要亏10万多元，作为一个楼梯楼小区，如果不把每月的管理费从每平方米0.85元提高到1.10元，就撤出小区。不过，物管公司的加价请求和理由却受到了不少业主的怀疑。

　　“小区的车场和会所都被物管承包出去了。”周先生表示，少数业主因为觉得服务缩水，所以开始拒交小区的物管费，但是却开始被物管公司追讨每天1％。的物管费滞纳金。“明明是物管服务达不到合同约定的要求在先，提供不了承诺的服务，有什么理由要追讨业主的物管费滞纳金呢？”周先生说，有不少业主都觉得，如果小区的环境和物管水平能够恢复到最初的状态，大家都非常乐意交物管费，虽然觉得不尽合理，但还是愿意补交上滞纳金。

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　　上手欠60多元管理费

　　新业主为出租“认”了

　　业内人士向记者透露，广州不少出租率高的楼盘，很难通知业主，有时只能通过在门上发催缴单等方式通知业主。由于怕引起羊群效应，有的物管公司对大楼的缴费率更是讳莫如深。

　　市民赵女士去年底就在海珠区一个楼盘买下了一套一房单位用作投资出租之用。她告诉记者，上一手业主虽然很快就把钥匙交给了她，但是水电费以及物管费都表示要等到放款全部完成后才缴清。后来她自己到管理处办理登记过户手续时，才被告知要多交60多元的滞纳金。物业管理处的工作人员表示，滞纳金按每天3％。的标准收取。为了赶快把房子出租，看到滞纳金并不算太多，赵女士也只好自己交了。

　　“明明是上一手业主欠下的物管费，凭什么要下一手业主交物管费之外还要交滞纳金呢？”赵女士表达了自己的不解。她觉得，物业管理服务合同是之前的业主和物管公司签订的，滞纳金标准也只是他们双方同意，作为下一手业主，根本就没同意每天交多少滞纳金，物管至少应该征求新业主的同意才收取。

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　　两次缴费管理处“不收”

　　滞纳金滚雪球业主气愤

　　在番禺市桥一个知名楼盘居住的市民袁先生告诉记者，小区的物管费要求业主亲自带现金到管理处交，其他付款方式都不可以。

　　“为了交之前一个月的物管费，我月初在‘法定上班时间’去交管理费，物管告诉我，还没出单所以不能交物管费。”袁先生说，到了月中，他特意抽了一天在下班时间7时之前赶回管理处，结果管理处工作人员却告诉他，专门负责收物管费的财务没有来，其他人收不了钱。等到月底时，他终于在管理处遇到了收费的人，那人却说自己下班了，要他上班时间再来交。“还要我下个月再交。如果只交本金就不收，让我看着本金和滞纳金越滚越大。”袁先生说起这件事就非常气愤，他说，“只要业主不是存心不交而是物管原因不收的，都不应该交滞纳金。”

　　律师建议

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　　事前无约定的签补充协议

　　广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长程磊昨日在接受记者采访时透露，在法律实践中，对于原来没有约定物管费滞纳金缴交比例的情况，如果产生诉讼，最后一般都以中国人民银行同期银行贷款利率作为滞纳金缴交的标准。

　　“双方事前没有约定的话，一定要经过一致协商签订补充协议才可以收取。”程磊表示，对于已经成立了业委会的小区，可以由业委会组织召开业主大会，形成决议后经过半业主通过，再代表全体业主和物管签订补充协议，这样新的物管费滞纳金标准方可生效。

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　　标准不合理可申请撤销

　　广州市国土房管局法律顾问、北京市中伦(广州)律师事务所律师丁剑清分析，部分业主如果是因为对物管服务不满意，认为物管服务缩水违反了物业服务合同的约定，所以拒交物管费，并且不交滞纳金，需要做好取证工作。同时，在审理的过程中也要承担举证物管服务违约的责任。另一方面，作为上一手业主欠交的物管费，如果要一下手业主承担并不合理，不能因此而向其收取滞纳金。

　　“根据合同法，滞纳金应该属于应付未付的违约金，一般而言违约金不能超过本金。”丁剑清表示，在前期物业服务合同中，如果物管费滞纳金标准设定过高明显有失公平，就有“霸王条款”之嫌，可以作为可撤销条款，业主申请撤销。

　　业内人士

　　滞纳金每日2％。至5％。为宜

　　记者了解到，根据目前物业管理的相关政策法规，并没有对物业企业能否收取滞纳金以及滞纳金的比例标准做出具体规定。广州市物业管理行业协会副秘书长陈昂鹏告诉记者，物管费滞纳金一般都会在物管合同中有所约定，带有一定的惩罚和阻吓性质，防止出现大面积业主不交物管费的情况。而具体的滞纳金标准，应该由业主和物管双方共同协商确定，目前在实践中一般以每日2％。至5％。之间为宜。

　　“只要不是恶意欠交管理费，是否要追缴滞纳金，最好双方还是协商解决。”陈昂鹏表示，不少业主由于长久不住在小区或者出差旅游等原因，导致不能及时交纳物管费，像这种特殊情况，许多物管公司都不会要求交纳滞纳金，也不适合进行追缴。不过，如果实在没有办法解决，双方最终因此对簿公堂，也很正常。