让监事会管业委会，有必要吗？
来源：信息时报 | 2012-12-22 07:01:45
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信息时报讯 （记者 王智汛） 昨日，备受关注的《广州市物业管理办法》（下称《办法》）公众座谈会在东山宾馆召开，市法制办法规处处长李毅、市国土房管局物业处处长周蓓等领导和20位相关利益方代表参与了会议。
记者在现场了解到，本次的会议主要针对四个议题进行讨论：（一）首次业主大会筹备组组长是否可以由街道办事处或者镇政府代表担任？（二）成立业主监事会是否有利于对业委会的监督？（三）前期物业服务收费实行酬金制是否有利于减少因物业服务收费产生的纠纷？（四）物业服务收费的调整程序如何规范？
市法制办法规处处长李毅告诉记者，这次公众座谈会后将对代表的意见进行整合，参照他们提出的意见对《办法》进行修改。至于《办法》修改后的公布日期，李毅表示暂时还没有时间表。
焦点1
筹备组组长要不要政府代表当？
《办法》中第十五条规定，街道办事处、镇政府应在业主提出筹备业主大会的书面申请后30天内，负责组织、指导成立筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、物业所在地街道办事处或镇政府代表、居委会或村委会代表组成，成员应在7至15人之间，且业主代表人数比例不得低于60%。筹备组组长由街道办或镇政府代表担任。更换筹备组组长需要筹备组三分之二以上成员签字确认。
这条规定引起业主、居委会代表们的相当大的议论。业主代表谢小毅表示，法规已经明确街道办、居委会的指导监督作用，如果他们又兼任筹备组组长的话，有可能变相压制了业主大会的成立。他认为街道代表是行使监督作用，而建设单位代表则是履行提交建筑资料的义务，在筹备组中应该不具备投票权，所以街道代表和建设单位代表不应该纳入筹备组代表的名额。
而来自广州大学商学院的陈德豪教授认为，不少人把筹备业主委员会理解是业主自治，所以不应该政府参与。实际上，我国也尝试了街道不具体参与业委会的筹备工作，让业主自行组织业主委员会，但效果并不乐观。由于前期业主利益分散，公民参与意识特别薄弱，大量积极参与的都是私心较重，或有特殊利益的人，如果由他们组织业主大会，有可能让社区的治理更加混乱。他建议，当街道代表与2/3业主代表共同同意，才可以由业主自己做筹备组组长。
焦点2
业主监事会要不要成立？
《办法》参考了《公司法》中有关董事会和监事会的机构设置，创设了业主监事会，并在《办法》中设立多条条文对业主监事会进行了规定。市法制办表示，通过设立业主监事会可以有效增加业主对业主委员会的监督手段。
对业主监事会的成立，业主代表们均表示支持。代表张雪梅提出，监事会是代表维护业主权益的组织，应当比业委会有更加严格的监控条件。她认为，成立监事会对于业主是一件好事，但报名条件必须严格，最好作为一个岗位设立，由专职人员担任，享受相关的工资待遇。
而业委会代表李坤林则认为，监事会和业委会都代表业主，两个组织同时存在的，可能在行政和工作上相互冲突。“我们都是代表业主，所以有没有必要成立监事会。”省政府参事王则楚也认为完全没有必要，他认为业主委员会本身就是自治组织，业主可以直接监督业委会，“基层的居委会也是基层居民的自治组织，居委会是不是也要搞监事会？”
焦点3
前期物管费要不要全部酬金制？
目前，物业服务收费方式包括酬金制和包干制两种主要方式，酬金制是指物业企业只获取佣金，物业服务中产生的成本由业主承担，在管理费中结算，多退少补；包干制是指物业服务企业的佣金以及管理成本在业主缴交的物业管理费中包干，多不退，少不补。《办法》中提出，在办法实施之日起发布招标公告的新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行酬金制。
业主代表戴坚对酬金制表示十分赞同，他认为酬金制更加透明化，而包干制存在黑箱操作的空间。
物业管理行业协会代表李卓章表示，无论酬金制还是包干制都各有利弊。条件成熟的社区，应当采用酬金制，这样更有利于发展。至于规模较小，设定档次较低的小区，包干制也是业主的一种选择，“我们接触过一些小区业主，他们只能接受1.2每平米的管理费，物业公司能做就做，不能做就不做。”
专家代表程磊律师认为，前期物业服务期间实行酬金制并不适合，因为酬金制是物业公司预收、代收代管，酬金制对物业公司的财务监督要求非常高，考虑在前期物业服务期间，业委会还没成立，缺乏代表业主利益的具体实施监督主体。如一刀切实行酬金制，将有可能流于形式。
焦点4
物业费如何进行调整？
近年来，广州部分物业公司征求业主意见提升物业管理费，其中一部分企业征得多数业主同意提升了物业管理费，但也有部分企业因提升收费价格而遭到业主反对，引起双方矛盾。《办法》中第六十条规定，符合前期物业服务合同约定收费标准执行期届满或没有明确约定收费标准执行期限的企业，调价方案经过占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意的企业可以在业主大会成立前对物业服务费收费标准进行调整。
物业公司代表杨建宏在座谈会上讲到，希望《办法》中有一个明确的规定，如果面临政府相关部门上调最低工资指导标准，或是CPI超过5%或6%，业委会应组织业主大会来审核是否调整物业管理费或确定涨幅。
针对物业服务收费标准调整的程序，程磊认为如果业主大会不召开，形成不了有效的决议，物业公司因成本上升无法调价，最后损害的还是广大业主的利益，《办法》应当增设一条规定，允许物业服务企业以书面征求意见的形式，向业主征询意见，如果达到“双过半”，那么是合法有效的。
