停车位权属难界定惹纠纷 业主屡吃暗亏

http://news.dichan.sina.com.cn南方都市报2012/11/2 8:58:42 新浪地产

　　停车位权属不明，多年来已成几乎每起停车位纠纷案例中业主与开发商、物业公司争议的焦点。《物权法》实施5年以来，依然未能解决关于社区内停车位的权属争议问题，但无论从普通的停车位纠纷事件，还是近期发生较为极端的华轩居和风华世家停车位纠纷事件，都反映出这样一个事实：社区内部停车位的权属难以界定，作为弱势方的业主往往成为受害方，在以停车位为核心的利益博弈中总是处于下风。

　　小区卖车位引业主反弹

　　开发商向业主出售停车位，看似是一个简单的商品买卖获得，但在停车位产权不明的情况下，开发商出售停车位的行为却往往成为引发与业主冲突的导火索。位于下角的华轩居开发商把二期部分地下停车位和楼盘周边的车位锁起来，强迫业主购买，一些业主回家之后发现无法在原来的车位停车，十分气愤。业主们反对的理由是，业主认为，地下车库属于人防设施，开发商如今卖车库，属于违法违规行为。随后频繁投诉至惠州市人民政府网络问政平台，而惠州市人防办回应称，华轩居二期地下停车场只有部分才是可出售的产权车位，其中有6000平方米的面积属于人防工程，开发商无权出售。

　　而10月份发生在河南岸风华世家的停车位纠纷事件，则同样是开发商采取业主无法接受的方式出售停车位。开发商以车位不够用为由，将月卡取消，以临时停车卡代替，将持月卡业主的停车费几乎翻了一倍。而来自物业方的一份资料则显示，风华世家共有344户，而停车位是按照至少1：1的比例配备的，根本不存在车位不足的问题。德威集团副总裁周鹏受访时表示，惠州社区规划报建时对车位配比是有一个明确要求的，即户数和车位比最低是1：0 .7，一般的小区都做到了1：1。因此新建的住宅小区停车位一般是非常充足的。

　　博罗县城房管花园小区开发商拍卖公用停车位引起业主抗议，惠东县湖景花园的开发商出售小区架空停车位引发与保安冲突和业主争执。类似的案例不胜枚举，从媒体公开报道的情况看，这不光是惠州独有现象，全国都普遍存在。而几乎在所有的停车位纠纷案例中，不少小区的开发商都以各种非正常手段迫使业主购买高价车位，而业主似乎都处于弱势方甚至受害方。

　　停车位产权说法各异难界定

　　在南方都市报近日发起的网络调查显示，虽然惠州目前的社区地下停车位建设配比充足，但由于车位售价高、地下停车位被开发商带有强制性地出售等原因限制，有6成的受访者不愿意停在地下停车位。

　　实际上，业主对开发商出售停车位的方式认可度极低，也是源于各方面对社区内部停车位权属有明显差异。调查显示，有6成的被访者反映，并不知道社区的地下停车位存在产权车位和人防车位两种不同性质，他们认为所有地下停车位产权性质都是一样的。

　　这似乎还不能完全归咎于开发商或业主在停车位产权上认知能力的问题，因为一方面无论是房管局、人防办，还是专家、律师，对于社区内部停车位的权属问题都有着千差万别的理解。与此同时，小区规划情况的不公开透明也导致业主难以区分各种权属车位的范围。

　　惠州市房管局产权部部长朱向阳认为，地面架空停车位产权属于开发商，而公共架空停车位的产权则属全体业主。但业主需要到住建部门才能查到小区内哪些地方属于公共架空停车位和架空停车位。有律师认为地面停车位属公共部分，产权和使用权都归业主所有，而有的业内专家认为需要具体看小区的规划情况。

　　涉及地下停车位，也同样如此，惠州市人防办工程科林姓科长表示，地下车库涉及人防工程部分的车位，产权归国家所有，但开发商有权通过合同形式转让这部分车位使用和管理权。广东卓凡律师事务所律师曾环钦认为，在人防工程建造过程中，有的地方在土地出让时政府已经进行了地价减免，也有些政府给予其他优惠，但也有不少地方政府并未给予任何优惠；不能简单的认定其权属归哪个主体所有。广东尚典律师事务所律师邹朝贵则认为，介于地下车库的复杂性，地下车库的归属应该由开发商和业主通过约定的方式确定。

　　似乎一千个专业人士，对于停车位的权属问题就有一千种理解。而对于小区内人防工程面积应该占整个车库多大比例，这方面既无国家政策规定也无法律规定，这也导致业主无法区分地下停车位两种不同的权属重要原因。

　　社区内部停车位权属无清晰界定，而业主却往往成了吃亏方，这样的局面，亟需通过完善法律法规方能找到根本的解决之道。

　　社区内部车位产权、使用权解析

　　1 。地面公共架空停车位：一般指地面纳入公摊面积的停车位。

　　产权和使用权：归小区全体业主。

　　实际情况：物业公司利用这些车位获取经营收益；业主使用停车位，需要向物业公司交纳停车费或管理费。

　　2 。地面架空停车位：一般指地面未纳入公摊面积的停车位。

　　产权和使用权：归小区开发商。

　　实际情况：开发商一般利用这些车位收取业主和非业主临时停车费。

　　3 。地下车库产权停车位

　　产权和使用权：属开发商

　　实际情况：业主通过向开发商购买这部分车位后获得产权及使用权或租其使用权。

　　4 。地下人防工程部分

　　产权和使用权：有律师认为，按《物权法》司法解释，应认定为业主的共有部分。但惠州市人防办表示，这部分停车位产权属于国家，但按谁投资建设谁收益和维护的原则，开发商有使用权，开发商有权以合同形式转让其使用和管理权，最高年限为20年，但无权出售，也不能办产权证。

　　实际情况：开发商行使其使用权，或者通过销售、转让、租赁将其使用权转移给业主。

　　[网络调查]

　　六成市民不知道有“人防车位”

　　针对社区停车的网络调查中，对社区停车位的产权问题不清楚或平时没有注意的市民较多。有六成的被访者反映，并不知道社区的地下停车位存在产权车位和人防车位两种不同性质，而以为所有地下停车位产权性质都是一样的。

　　调查还显示，有58%的受访者认为，停车位一旦购买，就意味着购买了这个停车位的产权，而并非是开发商在出售人防车位时所说的“使用权”。另外，调查也显示，虽然惠州目前的社区地下停车位建设配比充足，但由于车位售价高、地下停车位被开发商带有强制性地出售等原因限制，有六成受访者不愿意停在地下停车位。其中有40%的受访者选择在社区的地面停车库停车，另有高达21%的受访者表示会把私家车随便停在路边。

　　虽然私家车保有量越来越多，广州深圳等大城市也出现了天价车位、炒车位的现象。但惠州市民似乎并不是十分热衷购买停车位。这次参与调查的270人中就有175人表示未来没有购买社区地下停车位的打算。而谈到心目中地下停车位的合理价位，市民的预期也比较低。和开发商拍卖停车位多数业主弃权一样，有59%的网友选择了3万- 5万元，另外有27%的网友选择了5万- 8万元。只有14%的人能够接受高于8万元的价位。虽然地下停车位暂未有政府市场指导价，但在整体供应量充足的情况下，惠州的地下停车位显然还没有到炙手可热的地步。

　　部门说法

　　市房管局：公共架空停车位属全体业主

　　惠州市房管局产权部部长朱向阳表示，地面停车位一般分为架空停车位和公共架空停车位，架空停车位产权属于开发商，而公共架空停车位的产权则属全体业主，但一般物业公司因参与公共架空停车场的管理而向业主收取管理费。业主需要到住建部门才能查到小区内哪些地方属于公共架空停车位和架空停车位。

　　地下车库的车位则分为人防工程设施和产权车位，产权车位产权属于开发商，开发商有权出售和出租，而涉及人防工程设施的车位，非战时用于停车，战时用于防空，其产权既不属于开发商也不属于业主，但一般情况下，物业公司因参与这部分停车场的管理而向业主收取费用，至于收费是否合理，由物价部门审核。市人防办：人防工程车位不能卖

　　惠州市人防办工程科林姓科长表示，地下车库涉及人防工程部分的车位，产权归国家所有，不属于开发商和业主。但按规定，谁投资建设谁受益和维护，涉及人防工程部分的车位使用权属于开发商，开发商有权通过合同形式转让这部分车位使用和管理权，最高年限为20年，但无权出售，也不能办理产权证。

　　林科长说，按防空法规定，开发商以缴纳人防工程易地建设费代替履行人防工程的建设义务(下称“建改费”)必须同时具备两个条件，一是因地质、施工等客观条件不能与地面建筑同时修建人防工程；二是经过地级市以上人防部门的批准。经市级以上(不含县级市)人民防空主管部门审批后，由建设单位按应建防空地下室的面积，向所在地县级以上人民防空主管部门缴纳易地修建防空地下室所需的建设经费。开发商缴纳人防易地建设费后，相应的人防工程部分车位变成开发商产权车位，开发商有权对其进行出售或租赁。

　　而对于小区内人防工程面积应该占整个车库多大比例，林科长称这方面既无国家政策规定也无法律规定。国家政策只规定了小区内人均人防面积必须多少，这方面惠州在全省名列前茅，但惠州的具体数据不方便透露。

　　市物价局：社区车位出售无指导价

　　购买社区停车位以保障日常的停车需求，是很多人的选择。但也有业主表示社区地下车位的价格这两年越来越高，动辄8万-10万一个车位，而且使用年限有的只有20年。惠州对社区地下停车位的售价有无政府指导价？为此，南都记者向惠州市物价局咨询。物价局监察分局副局长吴伟明表示，社区地下停车位的销售，具体售价一直是靠市场自身调节。不仅是惠州，全国都没有城市出台政府指导价的。在地下停车位售价这一块，物价局没有设上限，只能靠市场自己调节。但在社区停车位租赁价格这一块，惠州就有指导价格。《惠州市机动车停放保管服务收费管理办法》就对社区居民小区以及公共常所的停车收费进行了详细规范。例如惠城区社区内部停车位的指导价是250元/月。

　　[开发商卖车位绝招盘点]

　　1、取消月卡迫使业主买车位

　　今年10月25日下午，位于演达大道港惠新天地附近的风华世家小区业主不满物管方以取消月卡、变相胁迫业主购买高价停车位，开车泊于小区门口抗议。(来源：南方都市报 南都网

　　在风华世家停办停车月卡后车库将收取一次进出10元的临时停车费。一天进出3趟，一个月就得花掉900元，而办理月卡才240元/月。但在风华世家地下停车场内有约1/3的位置被围墙围起。业主们表示，风华世家共有344户，车位是按至少1：1的比例配备的，根本不存在车位不足的问题，此前物管方宣称小区车位不够，只能办临时停车卡是没有根据的。

　　事件核心：停掉业主的月卡无法遏制外来车辆过多，反而激化了业主和物管的矛盾。

　　2、人防工程当产权车位卖

　　今年8月，位于惠城区下角香子园路18号的华轩居二期地下停车场入口和电梯公示栏中分别拉出横幅和贴出通知：开发商准备将该期300多个车位卖掉，让业主赶紧买。随后，开发商将地下100多个停车位上锁。(来源：南方都市报 南都网

　　业主们认为，地下车库属于人防设施，开发商如今卖掉属于违法违规行为。

　　华轩居开发商惠州市华轩置业有限公司总经理曾武平接受南都记者采访时回应，2007年，开发商在报建二期时已向惠州市人民防空办公室缴纳了人防易地建设费，目前华轩居二期地下车库全部属于产权车位，开发商有权销售。

　　惠州市人防办工程科林姓科长则回应称，开发商报建时向人防办缴纳了95800元人防易地建设费，但这只涉及地下车库的部分车位，同时还要保证有6000多平方米的人防面积。也就是说，华轩居二期只有部分地下车位的产权属于开发商，而非全部。涉及人防工程部分，开发商有权通过合同形式转让使用和管理权，最高年限为20年，但无权出售。

　　事件核心：开发商缴纳了部分人防工程异地建设费，却把地下车库所有车位都当产权车位来卖，违法违规。

　　3、开发商把架空层当车位出售

　　2011年1月8日，惠东县湖景花园，开发商派来的人对一些车位和小车拍照，2名保安上前阻止，遭对方殴打，导致100多名业主前来维权。

　　据介绍，2010年11月起，原开发商守振房地产有限公司派人派车入驻小区开展车位销售咨询。“100多个车位，已经有10多个卖了。”守振公司工作人员称，他们有相关产权证明，有权入驻小区销售车位。但业主认为，开发商虽然提供了小区车位的相关权属证明，“但架空层不能叫车位，应该是大家公共的。”

　　事件核心：广东尚典律师事务所胡丽琴律师认为，架空层所依附的建筑物和土地使用权都已被全体业主买走，架空层应归全体业主所有，开发商无权擅自处分。

　　4、开发商公开拍卖车位

　　随着城市居民私家车辆的增长，社区内部停车位开始变得稀缺。开发商为了实现利益最大化，将社区停车位公开拍卖。

　　例如，博罗县城房管花园小区开发商就将停车位拍卖，起拍价格是2300元/平方米。有业主表示，为了拿到心仪的车位，从2300元/平方米一直加价到2700元/平方米，多花了将近7000元才买下车位。一个17平方米的车位，总价4万多元。

　　对此，有业主对开发商是否有权拍卖社区停车位提出质疑。有业主表示小区公共车位，性质上是小区的公共配套。应该算在业主房子的公摊面积之内。开发商拍卖业主们的公共配套，是侵犯了小区业主的共同利益。小区公共停车位是购买还是出租，业主有自由选择的权利。但开发商方面表示，拍卖的停车位属开发商所有，业主购买后可以办理车位产权证明，长期归产权人使用。小区也会建设另外的公共停车区，不想购买车位的，可以继续租赁。

　　事件核心：对社区公共停车位产权归属的理解不同，也是同类纠纷出现的根本原因。

　　5、人行道划线停车收费

　　惠州某大型小区前几期完成于2000年以前，当时私家车并不普及，少量拥有私家车的业主在小区的公共空间内即可解决，但是随着入住率的不断上升，大量的私家车找不到车位。

　　该小区为缓解停车位紧张的问题，在小区内多条道路的人行道和路边都用白色的油漆划成一个个格子，很多车辆都停在格子内。这些格子是物业管理处划的，用来作为收费的依据，就算这样收费也无法缓解该小区停车位紧张的局面，业主见缝插针，纯粹靠抢，这些费用不交停车费，交保管费，物业管理处的解释是保安负责看管车辆的费用支出。

　　即使知道这些费用的收取并不合理，但业主也没有办法拒绝，市政路边的免费车位，经常被抢光了，此外如果保安不负责看管，经常出现偷盗窃或者吃罚单的情况。

　　事件核心：保安看守业主停靠在市政道路旁车辆，业主认为收费也合情合理。但这并不代表开发商就没有责任，早期规划设计中，没有前瞻性，开发商是否可以改造车库，使用双层甚至更多的办法来解决日益紧张的车库问题？

　　专题统筹：南都记者古优裕

　　采写：南都记者 古优裕 蒋奇政 李丹