未告知租户商铺已抵押业主应担责

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日期:[2012-08-03]  版次:[C13]   版名:[商业地产·大赢家]

来源：新快报

　　●案例2011年6月1日，林女士从周先生处租了一间商铺卖水晶饰品，双方约定租期一年，租金8万元。让林女士没想到的是，早在签租赁合同前，周先生就因资金周转困难而将商铺抵押给了别人。后来，因为没按时还款，商铺被拍卖了，产权发生了变化。2011年8月1日，法院发出执行通知书，要求林女士在5日内将商铺腾空交给新业主张女士。为了能继续做生意，林女士又在8月12日与张女士签了新的商铺租赁合同，约定租金一年为10万元。后来，林女士以周先生没事先告之房屋已抵押的事实，令她需多支付2万元租金为由，把周先生告上法院，要求他赔偿损失。周先生认为，根据“买卖不破租赁”的法理，自己和林女士签订的商铺租赁合同仍继续有效，林女士可以按原来8万元/年的租金租用商铺，不同意赔偿林女士的经济损失。

　　法院经审理后认为，周先生在租铺前就已将商铺抵押了，因此与林女士签的租赁合同对商铺的新业主张女士不具有约束力。林女士在经法院通知腾房后为继续做生意而与张女士重签的租赁合同也合法有效。根据法律规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知租客该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成租客的损失承担赔偿责任。周先生没有将商铺已抵押的情况书面告知林女士，所以应承担赔偿责任，判决周先生赔偿林女士2万元经济损失。

　　●律师提醒广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊表示，商铺的租户在签订商铺租赁合同时，应对商铺是否存在抵押的情况进行审查。租户可以到珠江新城广州市房地产交易登记中心对外窗口进行查册，查询商铺是否存在抵押的情况。如果商铺存在抵押的情况，则存在因抵押权人行使抵押权导致租赁合同无法继续履行的风险。如果业主在签订租赁合同时，没有告知商铺存在抵押的情况，后因抵押权人行使抵押权导致租赁合同无法继续履行的，租户有权追究业主的赔偿责任。 （李琳）