商铺未出房产证，买卖合同也有效
日期:[2012-06-15] 版次:[C13]
版名:[商业地产·大赢家]
来源:新快报
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2008年10月，邓先生在天河买了一间45万元的商铺。当年12月，商铺还没取得房产证，邓先生就将商铺卖给了张小姐，双方签订了《商铺买卖合同》，约定购铺价为55万元。张小姐支付了定金3万元，余下的52万元约定在商铺办理产权过户手续时一次性支付。
2010年9月，邓先生拿到了商铺的房产证，但看到商铺价格上涨了就想毁约，提出双倍返还定金共6万元给张小姐作为赔偿，不再履行交易。张小姐不同意，将邓先生告上法院，要求确认当初签订的《商铺买卖合同》有效，要邓先生继续履行合同，立即办理商铺的交易过户手续。法院经审理后认为，当初签订的《商铺买卖合同》是双方真实意愿的表示，在签订合同时，商铺虽然还没取得房产证，但并不会导致买卖合同无效。现在邓先生已取得了商铺的房产证，具备了买卖合同的履行条件，所以判决该《商铺买卖合同》有效，判令邓先生继续履行合同，协助张小姐将商铺产权进行交易过户。
律师提醒：广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊表示，在现实生活中，经常会出现购房者从发展商处购买了未竣工的预售房屋后，又将房屋再次转让的情况。由于该类合同需要等待预售房屋竣工验收，履行时间较长，在房价不断上涨的情况下，容易发生纠纷。而根据《广东省高级人民法院关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》规定，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，如无其他违法行为，可认定转让合同有效。因此，期房买卖合同也有效。根据《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。其中，“继续履行”居于基础地位。如果合同能够继续履行，就不能以双倍返还定金来对抗对方继续履行的请求。邓先生已经取得了商铺的房产证，不存在继续履行合同的障碍，所以就应继续履行合同，配合张小姐办理过户手续。
按政府相关规定，未竣工的预售商品房是被禁止再行转让的，投资者最好不要购买该类容易引起纠纷的商铺。如一定要购买，也要认真签署《商铺买卖合同》，合同条款上应该详细列明出售方应在商铺房产证出证后，及时配合购买方办理过户手续等内容，而且最好要做合同公证。
（李琳）
