小区办沙龙 教业主看物业账单
2012年05月20日02:25新京报
物业必须公示哪些账目？如何保证公示的真实性？
去年1月1日起，北京市物业服务企业必须按照住建委规定，每年第一季度在小区的显著位置，公示上一年度物业财务账目情况。截至今年3月31日，北京市的物业企业已连“晒”两年账单。但对于纷繁复杂的数据，多数业主难以看懂，甚至有业主对账单的真实性提出质疑。昨日，北京市幸福指针业主大会辅导中心（专门提供业主大会运作服务的非营利性组织）邀请朗琴园物业公司以及专业经济师，为来自海淀、丰台、石景山等多个小区的业主讲解物业账目构成。
账单要“晒”哪些项？
账单详简合同决定
嘉浩物业的执行总经理邢俊霞称，按照住建委规定，朗琴园小区物业每年都会编制物业服务项目收支情况报告。物业服务费用的收支和共有部分的经营收支，是北京市住建委的硬性要求，也是账单中的必要要素，“前者显示物业收了多少钱，怎么用的钱，后者关系到业主共有收益的分配。”
有小区业主反映，物业“晒”的账单中，只是粗略地列出了某项服务的收支，比如保洁费、保安费，但费用具体明细则没有显示，比如每个保安、保洁员的成本是多少钱？
对此，幸福指针业主大会辅导中心理事长蔡若焱表示，这些内容的详细与否，与物业各业主签订的合同约定有关，“朗琴园的物业和业主签订了《信托契约》，按照这个契约，物业公司每月都会向业主公示上月的财务情况，包括员工工资发放表、资产负债表，甚至当月的银行对账单。”
蔡若焱说，如何与物业公司签好物业合同，也反映了业委会成员的工作能力。
如何防账单造假？
可引入第三方监督
昨日，多名参加活动的业委会成员提出疑问，怎么保证这些来自物业的数据是真实的？如何监督物业的财务公示防止其谎报、瞒报？
对此，来自北京中德会计师事务所的经济师谷建中坦言，对于普通业主来说，看懂专业性较强的财务报表确实困难。业委会可以找“懂行”的业主组成监督组或者引入第三方机构，来帮助自己了解物业的财务收支。
作为朗琴园的业主，谷建中曾是小区原业主委员会监督组的成员。他称，朗琴园专门有一个业委会监督小组，主要负责的任务是财务监督，每个月物业都要向监督组送交财务报表，接受审核和质询，并共同商讨财务中存在的问题。监督组还会参与物业公司的年终决算和年初预算，计划每年物业费如何合理使用。
如果没有专业业主参与监督，谷建中建议，业主大会要考虑“花点钱”，聘请有资质的审计机构，对物业的财务收支进行评估，考察服务项目花钱的真实性。
账单亏损说明啥？
账单亏不代表物业亏
昨日，有业主提出，自己小区的物业服务收支报告显示亏损，“你在我们小区都亏损了，为什么还会继续在小区经营？”
对此，幸福指针业主大会辅导中心理事长蔡若焱称，物业晒出的账单，只显示了物业费和共有收益的收支状况，满足业主的法定知情权，并不能表证物业企业或者法人的盈亏和运转状况。物业公司可能还会通过对小区其他项目的经营获得利润，比如替业主代租房屋等，也可能靠预收业主下一年的物业费来维持运转。
谷建中建议各小区的业委会成员，聘请第三方审计机构评估时，要求注册会计师进行物业收入的真实性以及支出的合理、合规性审计并出具报告，而非报表审计报告。“因为报表数字对业主来说意义不大，收支数据来源是否真实才是关键。”
此外，选择审计机构时，尽量选择中小型审计机构，可以节省业主的费用。
新京报记者 刘珍妮
