广州顶级豪宅多隐形成交 律师：买家风险大

http://money.msn.com.cn 2012-03-23 09:10:06 来源: 大洋网-广州日报 

广州物业专家律师网

　　限购令下顶级豪宅盘虽然签约少，却不等于无成交，原来它们自有一套生存法则——

　　广州虽然实行限购令一年多，但市场上单价几万元甚至十几万元的豪宅盘依然活得挺滋润，明明看阳光家缘上的签约数只有几套十几套，但跟开发商聊天时，很多都表示“卖得还不错”。一边是“成交量极低”，一边是“卖得不错”，这到底是怎么回事？有业内人士爆料称，原来有不少实力雄厚的买家或者开发商老板的生意伙伴，为了心头好，无惧与开发商签订“隐形合同”，以规避限购令，财大气粗的他们似乎并不担心开发商走佬或“一房多卖”。 专题撰文：记者陈白帆、王雯倩

　　 “架势”买家：不信你敢骗我

　　在豪宅市场有丰富销售经验的郑先生告诉记者，在超过5000万元甚至上亿元的高端豪宅市场，为了规避限购令而和开发商签订“隐形合同”的成交比例相当高。“这类买家基本都是一些知名品牌企业的老板，在全国各大城市，甚至国外都有房产，自己的2个购房名额早就用完了，子女的购房名额也用完了，所以会选择跟开发商签订私下协议。”

　　据了解，5000万元以上的豪宅一般首付仅需给两成，其余的款项则会在三年之内付完，与此同时，客户可进入所购买的单位进行装修，“虽然没有签订正式合同上网备案，但这些老板级买家分分钟‘势力’比开发商还大，根本不怕开发商会赖他们的房子，而且他们在付完两成首付后就会进场装修，这套房子以后也没办法再卖给其他客户了。”郑先生告诉记者，这类客户和市场上的一般买家的需求都不同，“他们购买这种高端豪宅基本都是为了自住，不为投资也不是特别在乎价格是否下跌或者上涨。因此在跟开发商签订私下合同时，也会约好总价，即使以后市场有变化，也不会要求开发商退钱。”

　　 豪宅“杀熟”：小圈子卖楼

　　有的开发商则会重点开拓合作伙伴圈子里的买家。广州某豪宅项目的负责人告诉记者，尽管他们的项目在阳光家缘网站签约量不多，但实际上不少房子都卖给了老板的朋友。“这些人都是老板的生意伙伴，也是会采取分期付款的方式，但会等到限购令解除再正式签约。对于非伙伴类型的客户，我们则不敢采取这样销售办法，还是会让客户自己找购房名额。”

　　尽管不少高端豪宅都会与客户签订形形色色的隐形合同，有的也会申请延迟签约，等子女到18岁时再签约。但不管是开发商还是销售代理公司，对“隐形合同”这一领域都表现得讳莫如深，不愿多谈。不过，记者还是从一些业内人士处了解到，目前各类“隐形合同”形式多样，由于客户本身都相当有实力，也认识不少专业人士，因此不会像普通买家一样，过分担心不签订正式合同会对自己利益有损害。当然，大部分签订“隐形合同”的客户为保障自身利益，也会与开发商特别约定，如果交楼时限购令还没解除，可以要求退还楼款。

　　 资金手紧？分期付再签约

　　据业内人士介绍，与限购相比，限贷对于豪宅市场的冲击及影响更大。动辄上千万元的豪宅盘，即使三成首付也要几百万元，一些豪宅客户碍于手头流动资金有限，又无法向银行申请房贷，资金问题便将这部分买家挡在豪宅盘门外。

　　为此，部分发展商为求尽快回笼资金，甚至愿意与购房者私下签订协议，在交付首期后，允许购房者在两到三年内分期付清房款。待到买家将剩余房款缴清后，再与之签订正式的购房合同。

　　 律师提醒

　　 合同虽合法 买家风险大

　　有债权 无物权

　　高端楼盘的隐形成交有多种方式，不过每种方式都有风险。

　　最为常见的是用父母兄弟姐妹等亲戚的名义购买，或是用公司名义购买，其风险不言自明。由于房产证并非买房人本人姓名，从法律意义上来说，房产并非属于出资人，而是属于房产证上的所有者。即使是签订私下协议表明自己是出资人，但仍然存在倘若亲戚转卖房产，出资人虽可凭此协议追讨房款，但房产却无法追回的风险。

　　隐形成交的第二种，是大开发商发动内部员工认购，公司给出一个比较优惠的员工价，双方签订私下协议，员工缴纳一定比例的首付款即成交。第三种方式是开发商和买家签订私下协议，约定缴纳一定比例的首付款，等解禁以后才网签。

　　对于“隐形合同”的风险，广东正大联合律师事务所李彪认为，这样的合同是有效的，但买家最需要防备的是开发商“一房二卖”。“如果另外有购买资格的人按公开购房程序进行网上签约备案的话，那么房子的产权肯定是属于备案的那个人，之前签订了隐形合同的买家，只能根据他与开发商签订的协议要求索赔，但很难拿回房产。因此，选择与开发商签订隐形合同的买家，应对合同条款进行细致的约定，避免权益过多受损。”

　　相对来说，签订隐形合同对发展商而言，所要承担的风险比买家低得多，但也需留意这个行为被视为违规销售，可能被相关部门处罚。记者陈白帆、龙蕾