外墙渗水两年无人修 业主想申请大修基金遇难题
来源：金陵晚报 2012-04-07 09:20 365地产家居网
家住海福巷四方新村小区12幢的居民杨先生日前拨进金陵晚报法援热线，称自己住的居民楼外墙严重渗水，导致家里内墙上长满了黑斑。
两年来，杨先生不断地寻找物业、开发商解决问题。物业表示，房子已经超过了5年保质期，应该申请“住房维修资金”进行维修。但由于开发商并未委托物业代管这笔专项维修资金账务，所以物业也无能为力。
大修基金究竟如何申请，又应该由哪个机构来申请，这成了杨先生为之奔波整整两年的难题。
房屋过保质期，需要申请大修基金
市民杨先生反映，他住在四方新村小区已经整整10年了，从2009年开始，房子的墙壁就出现开裂，每到下雨天就开始渗水，他曾多次向物业寻求修补，对方也派人上门查看多次，但问题却始终没有得到彻底解决。
3月30日，金陵晚报记者来到杨先生的房屋内看到，主卧室的墙上已经变黑，并且一直在渗水。接到杨先生的求助电话后，金陵晚报记者第一时间联系到四方新村小区的物业管理单位振东物业公司的孙主任。
“房屋也有保质期，在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏的保质期为5年，也就是说，杨先生的房子已经超过房屋保质期了。”孙主任介绍，在房屋保修期内出现质量问题，直接由开发商承担保修责任。如果房子过了保修期发生质量问题，可以通过业主委员会申请“住房维修资金”进行维修。
“其实我们也很为难，小区并没有业主委员会，作为物业，我们是没有权利去动用这笔大修基金的，所以杨先生的问题就一直拖了下来。”
物业称没法管，申请遇难题
据了解，杨先生的情况在该小区并非个例。在记者走访中发现，在四方新村小区内，至少有60家住户都存在类似的问题。问题的根本原因，就在于无法申请大修基金。
那么，没有业主委员会应该如何申请大修基金呢？
对此，记者采访了南京市物管办了解到，早在2007年3月13日，南京市房产管理局发布的《南京市物业维修基金管理办法》的实施意见中，就对小区内没有成立业主委员会的情况做出了详细说明。“没有成立业主委员会，已实施物业管理或有房屋管理单位的，物业管理企业或房屋管理单位作为申请单位办理维修资金使用申请手续……”
也就是说，即使四方新村小区没有成立业主委员会，振东物业也可以作为申请单位向南京市物业管理办公室申请大修基金。
得知这一消息，杨先生顿时松了口气，本以为问题终于可以得到解决了。但让人没想到的是，振东物业公司也提出了新的难题，“开发商并未委托物业代管这笔专项维修资金账务，我们凭什么提出申请呢？即使我们提出了申请，也没权利动用账户里的钱啊！”
开发商协助，已领到维修申请表
杨先生立刻找出2000年签下的《南京市公有住房买卖契约》，原来，当初与杨先生签订合同的是白下区城镇建设综合开发三公司。
2000年11月份，杨先生同白下区城镇建设综合开发三公司（以下简称“开发商”）签订合同，以30多万元的价格购买了这套公有住房，房屋面积为63平方米。同时，向开发商缴纳了房屋公共维修基金，缴纳的标准是成本价的1%，共计500.85元。
随后，记者陪同杨先生来到了白下区城镇建设综合开发三公司，办公室的童主任经过查询后解释，维修基金确实在单位的账号上，同时，童主任还出示了维修基金缴存单。
对于杨先生的情况，白下区城镇建设综合开发三公司下属的物管公司高经理承诺，将立刻协助杨先生打申请报告。
4月1日早晨，记者接到了杨先生的电话，他轻松地表示自己已经从市物管办领到了大修基金维修申请表。
申请维修基金的几点问题
申请维修基金需要哪些资料？
动用维修基金是由广大业主委托业委会、居委会或是物业公司提起申请，需要小区业主总人数的2/3同意，并且这部分业主所占面积为建总面积的2/3，受委托的单位立项、做出预算后，需在小区进行书面公示7天，没人提出异议以后报送南京市物业管理办公室。
南京市物业管理办公室收齐以上材料后，7个工作日内审核完毕并按核定预算经费的70%预拨维修费用。维修工程项目竣工后，物业办在7个工作日内审核完毕，办理余额划拨手续。
另外，有些维修改造项目涉及全小区，需全体小区业主表态；有些涉及单栋业主，只需单栋业主表态；有些只涉及部分业主利益，则只需部分业主表态即可。
哪些情况可以申请使用大修基金？
住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。大修基金主要用于两个方面：
第一，用于住房与楼宇配套的共用资产或共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。比如共用的电梯、二次供水、中央空调、各类管线等，邮政信箱、垃圾道、消防设施等。
第二，用于共用部位、即房屋承重结构部位的维修，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体、楼梯间、走廊通道等。前提是这些问题是发生在共用部位而非某个业主的家中。
比如，某位业主家中出现漏水、天花板坍塌等问题，则不属此列，不能动用大修基金。
大修基金账户由谁来开？谁管理？
售房单位、业主委员会或委托的物业管理企业向市物业办提交开户申请书，提交业主分户清册，由市物业办审核后，出具开户证明。
专项维修资金实行两级账户管理体系。一级账户为市物业办主账户，用于专项维修资金的缴存、使用、结息、增值等账务管理活动；二级账户为业主委员会或售房单位辅助账户，用于其所辖专项维修资金的使用；
开设账户后，业主委员会、已实施物业管理的售房单位应将专项维修资金的辅助账务委托物业管理企业代管，并在物业管理服务合同中约定。专项维修资金本金应按幢建立账册，记账到户。物业管理企业应将已使用物业维修费用的情况按幢登记，定期公布。
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