首付比例提高、暂停发放贷款
并非解约正当理由
作者:邱兴亮 福建厦门联合信实律师事务所
来源:厦门市律师协会
[内容提要]“国十条”的颁布，引发了不少商品房买卖纠纷，争议焦点在于该等房产新政是否属于不可抗力或其他免责条件。本文立基现行有效法律规定详尽分析了争议最大的两项政策即贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款并非不可抗力或变更之情势，亦非不可归责于当事人双方的事由或意外事件。本文并借镜北京市高级人民法院关于因奥运施工限制导致迟延交房案件的相关处理意见，提出自以为尚属妥适、务实、合理的处理意见。
[关键词] 贷款首付款 暂停发放住房贷款 解约
2009年底至2010年5月，我国政府为促进房地产市场平稳健康发展、遏制房价地价过快上涨和投机性购房、切实解决城镇居民住房问题，陆续出台了一系列举措（以下将政府此一系列举措统称为“房产新政”），多管齐下。房产新政涉及抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等诸多方面，从规制效果来看，有的立竿见影，有的则注重长效，不一而足，影响力度、功效和对象也不尽相同。其中，以2010年4月17日国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下称为“国十条”）对商品房购房者的影响力度最大。“国十条”中“实行更为严格的差别化住房信贷政策”关于贷款首付款比例提高和对特定对象（指购买第三套及以上住房者和不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民）暂停发放购买住房贷款的规定，已经在短时间内引发了相当多的商品房买卖纠纷，诸多购房者因无法获得预期的银行贷款，在履行商品房买卖合同或认购协议上面临资金困难，为数不少的购房者希望能够以“国十条”等房产新政理由解除商品房买卖合同或认购协议，并要求开发商或二手房出卖人返还购房首付款及其利息或者购房定金。
当下，不少人对房产新政的各项具体举措不加区分，或认为房产新政构成不可抗力，或主张是变更之情势可以适用情势变更原则，或信心十足地称其为“不可归责于当事人双方的事由”，或提出是“意外事件”，一时间，众说纷纭，莫衷一是。笔者认为，房产新政是一系列举措，各项具体举措的规制对象不同，对购房者的影响也不尽相同，不应一概而论，而应具体政策具体分析。本文主要阐析贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款两项政策是否构成不可抗力、变更之情势或不可归责于当事人双方的事由、意外事件。
笔者个人意见是，考量我国现行有效法律规定、既往的审判实践经验、部分购房者要求解约的深层原因是房价可能下跌以及此类案件的后续效应等综合因素，除非购房者和开发商或二手房出卖人在商品房买卖合同或认购协议等书面文件中明确约定政府行为为“不可抗力”或“免责情形”或“意外事件”，贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款——特别是贷款首付款比例提高——难以被界定为不可抗力，也难以界定为变更之情势从而适用情势变更原则，并且也不是“不可归责于当事人双方的事由” 或“意外事件”。购房者贸然以此理由提出解除商品房买卖合同或认购协议，难以得到法院或者仲裁机构的支持，面临较大的法律风险。
一、衡诸不可抗力的“三性”，贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款，虽然是政府行为，但并不构成不可抗力
不可抗力，依照我国《民法通则》第153条及《合同法》第117条第2款之规定，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不难看出，不可抗力具有不可预见、不可避免和不可克服三大属性（以下简称“三不属性”），只有“三不属性”同时具备，才构成不可抗力。
（一）贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款并非不可预见。
2010年4月17日国务院发布“国十条”之前，政府已是频频出招，房地产市场调控力度愈来愈大，大有不达目的誓不罢休之势，值是山雨欲来风满楼。贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款，并非毫无征兆，特别是贷款首付款比例提高，征兆已然非常明显。
2009年底至“国十条”发布之前的房产新政举措荦荦大端如下：1、2009年12月“国四条”，明确提出加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头；2、2009年12月27日温家宝总理在接受新华社记者独家专访时，提到房价在一些地区和城市上涨过快，要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格；3、2010年1月7日国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确要求加大差别化信贷政策执行力度，提出金融机构要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价；4、2010年2月27日温家宝总理接受中国政府网、新华网联合专访，与广大网友在线交流时，明确表态，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位；5、4月13日，住房和城乡建设部召开了电视电话会议，就加快保障性住房建设、遏制部分城市房价过快上涨作出部署。会议提出要坚决遏制部分城市房价过快上涨。要在努力增加普通商品住房供应的同时，着重加强需求管理，实行更为严格的差别化信贷和税收政策，抑制投资投机性购房，进一步加强市场监管。房价过高、上涨过快和住房供应不足的城市，要限制购置多套房或大批量购置住房的炒房行为。6、住房城乡建设部同日签发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管；7、4月14日召开的国务院常务会议研究部署了遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，确定抑制不合理住房需求、实行更为严格的差别化住房信贷政策等政策措施；8、4月15日，国土资源部公布2010年住房用地供地计划，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量大幅增加。以上一系列重要举措释放的政府大力调控房地产市场的信号非常清晰，目的极其明确，决心异常坚决，且不止一次提及差别化住房信贷政策和抑制投资投机性购房，购房者对贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款等“国十条”政府调控房地产市场政策的出台可以预见或者理应预见。
此外，不得不提的不利于购房者的关键一点是，商品房购房款，购房者可一次性支付，或约定采取担保贷款方式支付，采取担保贷款方式时，商业银行实际发放的贷款由商业银行自主确定，即便在贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款政策出台前，商业银行实际发放的贷款数额也有可能因这样或那样的原因而与购房者申请贷款的数额有所差异，这种情形大量存在，正是因为这个缘故，几乎所有的商品房买卖合同中会“补充”约定如果商业银行实际发放的住房贷款低于购房者申请的、预期的贷款数额，购房者必须补足差额，否则须承担相应的违约责任。从购房者角度来说，购房者对住房贷款有自己的预期，但是也非常清楚实际住房贷款比例、数额取决于商业银行的审核（商品房买卖合同通常约定的“申请按揭的具体金额及按揭年限以贷款银行最后审批为准”），未必一定如愿，购房者本来就应该对贷款差额有或者应当有一定的心理准备。商业银行依照政府相关政策规定执行更为严格的差别化住房信贷政策，无可指摘，购房者的贷款比例和数额因之受到不同程度的影响而缩减，会增加购房者自筹资金的压力，会增加购房者履行商品房买卖合同的困难，但这些政策并非不可预见，也没有远远超出正常人的合理预期，更非不可克服。
不可抗力“三不属性”中的不可预见性，最不易认定，最易产生争议，需要廓清以下几个方面的问题：
1、标准。不能预见，“是指债务人在缔约时不能够合理地预见到该客观情况的发生。具体地以当时一个通情达理之人能否预见为标准（客观标准）”[i][①]，“可预见性是最含糊不清的问题，原因是各种客观的障碍事件都发生过，不能说绝对不能预见”、“而能否合理预见是一个事实问题，必须根据与合同及合同订立有关的所有事实情况来个案判断，没有固定的适用于所有案件的统一标准。同时，能否合理预见到也不取决于案件当事人是否真的没有考虑到障碍的发生，而应依据合理人的标准由裁判机关裁量”、“可预见性不要求预见障碍发生的细节，不能说只有预见到时间发生的具体时间、地点才算预料到，否则就是不能预见的，这样的标准太容易免责”、“国内法把握的尺度是：一个标准的合理的人能预料到的行业特殊风险，都属于可预见的风险。”[ii][②]司法实践秉持的标准是要结合特定行业以审慎交易人应尽的注意义务严格审查是否构成不可预见。如前所述，一个通情达理的人、标准的合理的人或者说审慎交易人对贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款等“国十条”政府调控房地产市场政策的出台可以预见或者理应预见。
值得一提和关注的是，北京市高级人民法院就奥运施工限制导致迟延交房、业主要求退房及支付违约金的商品房买卖纠纷案件达成的《关于因奥运施工限制导致迟延交房案件相关处理意见的会议纪要》中指出，当事人在合同中对奥运施工限制措施导致迟延交房的情形无明确约定的，应认为奥运施工限制措施不符合不可抗力的构成要件，从性质上不属于不可抗力。鉴于开发商对奥运施工限制应有一定预见，开发商延期交房的行为应当认定为违约。但同时考虑到由于奥运施工限制措施对施工确有明显影响，故对此类情形原则上不判令解除合同，且应当减轻开发商的违约责任。[iii][③]
2、程度。就贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款言，如前所述，“国十条”发布之前，政府就已经出台一系列的调控房地产市场的措施，决心和调控力度之大前所未有，购房者对贷款首付款比例进一步提高多少，是提高10% 、20%抑或更多，可能不能精准预见或者说不能具体地在细节上预见到，但完全可以合理地、大体上预见到贷款首付款比例将提高，这就不能说不可预见。至于对特定对象暂停发放购买住房贷款，与贷款首付款比例提高相比，对购房者的冲击和影响更猛烈，实事求是地讲，也较贷款首付款比例提高来得“突兀”和“意外”，可预见程度较低，但作为调控房地产市场的措施之一，购房者也可以合理预见。但在违约责任等问题上，笔者建议采取与贷款首付款比例提高稍有不同的处理。
3、时间。“合同当事人的预见应以缔约时为基准，因为合同的对价关系是以此时当事人对于相关风险的合理预期为基础的” [iv][④]，当下产生纠纷的商品房买卖合同或认购协议订立的时间基本在2010年4月7日“国十条”发布之前，从时间上看，订约时间在前，“国十条”发布在后，然如前所述，购房者在签订商品房买卖合同或认购协议时完全可以预见或理应预见贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款等政策的出台。当然，如果是在2010年4月7日“国十条”发布之后签订商品房买卖合同或认购协议，就更不存在不能预见的问题了。
3、当事人自行约定政府行为（贷款首付款比例提高等政府房地产调控政策系政府行为）属于不可抗力应当予以尊重和认定为有效
在少许商品房买卖合同中，购房者与开发商或二手房出卖人约定政府行为属于不可抗力，该等约定是否有效，目前存在两种观点：一种观点认为法律对不可抗力的构成要件有非常明确的规定，必须严格评判政府行为是否符合不可抗力的构成要件，不同时、完全具备“三不属性”的不能认定为不可抗力，约定无效；另一种观点认为，对该等约定应当充分肯定，“关于当事人在合同中规定的不可抗力条款的效力，公约给予充分肯定”、“而在不可抗力免责方面，合同条款有更大的价值和作用，因为第79条所指的对于合同履行的阻碍是那种无数的多样性的情况，这些阻碍的困难程度，不可预见程度也是多样的、不确定的，一般的法律规则，不论是国内法还是国际法，几乎不能提供解决所有这些问题的清楚的、令人满意的答案”、“当事人以不能控制的障碍或类似的理由免责的主张是否成立，应首先考虑销售合同的规定。通常应该假定当事人已经通过任何一种合同安排，特别是通过不可抗力免责条款，明示或默示地设定了各方所能控制的或不能控制的风险、阻碍的范围，……，当事人的约定以及对合同的解释都具有优先适用的效力。”[v][⑤]两种观点见仁见智。
值得关注的是裁判机关的观点，北京市高级人民法院《关于因奥运施工限制导致迟延交房案件相关处理意见的会议纪要》明确规定：当事人在合同中对奥运施工限制措施导致迟延交房的情形有明确约定的，应当尊重当事人的意思表示。对于合同明确约定因政府行为可以免责的，可依合同及双方实际履行情况斟酌处理。之所以如此规定，北京市高级人民法院持如下理由：虽然奥运施工限制措施从性质上不属于不可抗力，但当事人约定政府行为系不可抗力的合同原意是作为一种免责情形，不应简单因当事人对不可抗力法律性质认识不足而否定免责的意思表示。北京市高级人民法此种务实的做法可资参酌和借镜。[vi][⑥]笔者个人以为，如果购房者和开发商或二手房出卖人在商品房买卖合同等书面文件中将政府行为列为不可抗力或其他免责事由，该等约定应当尊重。
（二）贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款不可避免
字面上，避免是采取一切按情况属于合理的措施阻止障碍或障碍后果的发生。贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款是政府出台的大力调控房地产市场的重要举措之一，系属政府行为，无可回避。
（三）贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款并非不可克服
所谓“克服”是采取一切按情况属于合理的措施排除或解决障碍或障碍造成的后果。障碍本身不能克服和避免不等于障碍的后果不能克服、避免。贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款可能对购房者有程度不一的冲击和影响，进而给购房者履行商品房买卖合同造成或多或少的窒碍，但难以界定为不可克服。购房者必须首先想方设法、竭尽全力去筹集不足的资金，诚信地履行商品房买卖合同。贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款政策的本质是购房者部分购房款原定来源于商业银行发放的住房贷款，现必须由购房者从其他渠道筹集，从具体影响程度来看，就贷款首付款比例提高来说，影响比较有限，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，较之前执行的贷款首付款最低比例20%提高了10%，贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款首付款比例较之前执行提高了20%（2010年1月7日后，提高比例缩减为10%），此在法律上难以被界定为不可克服。购房者主张不可克服，就必须举证证明自己确实无法克服贷款首付款比例提高造成的影响和后果。
就对特定对象暂停发放购买住房贷款言，特定对象无法从商业银行得到分文贷款，受到的冲击和影响远较贷款首付款比例提高为大，影响程度达到购房款总额的70%-50%不等，形成较大的资金压力，确有必要与贷款首付款比例提高政策区别对待，但不宜作为不可抗力处理。
二、贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款不属变更之情势，不适用情势变更原则
情势变更原则，是合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情势变更，致使合同的基础丧失或动摇，若继续维持合同原有效力则显失公平，允许变更或解除合同的原则。我国情势变更原则规定于2009年5月13日施行的最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称“《合同法解释（二）》），《合同法解释（二）》第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
学界通说认为，具体判断是否构成情势变更，应以是否导致合同基础丧失，是否致使目的落空，是否造成对价关系障碍，作为判断标准。目前，最高人民法院在适用情势变更原则和判断变更情势所持的基本意见是：适用情势变更原则的重要条件是在合同成立之后出现了当事人缔约时无法预见的诸如全球性或区域性战争、自然灾害、经济危机、国家经济政策的重大调整等客观重大变化。在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况在个案中识别。对石油、有色金属等市场属性活泼、长期以来价格波动较大的大宗商品交易以及股票、期货等风险投资型金融产品标的物，更要慎重适用这一原则。而且，在适用情势变更原则中，不能单向地豁免债务人义务而使债权人单方承受不利后果，法院应当遵循侧重保护守约方的原则，对可以变更的合同引导当事人依法进行变更，不轻易解除。最高人民法院法发[2009]42号《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》明确要求对于买受人请求商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。
此外，按照最高人民法院的要求，人民法院适用情势变更原则要经过严格的程序性审批。2009年4月27日最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》明确要求，对于《合同法解释（二）》第26条，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的具体情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。为防止情势变更原则被滥用，最高人民法院三令五申必须“严格认定情势变更，妥善把握裁判尺度”、“情势变更必须严格适用，应当慎之又慎”，“情势变更的适用绝不等于可以无视合同严守的民法原则，如果适用不当，必定会随之带来较大的系统性风险”、“一定要对个案的不当裁判所带来的系统性暗示保持高度警惕”。
之所以贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款不属变更之情势，不适用情势变更原则，主要理由如下：
其一、如前所述，贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款政策并非不可预见。
其二、购房者和开发商或二手房出卖人充分协商签订的商品房买卖合同、认购协议的内容（商品房坐落、面积、计价方式与价款、交付期限、装饰设备标准、产权登记等）并未因贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款发生重大变化，合同履行基础未丧失或动摇，未发生颠覆性的变化，继续履行商品房买卖合同、认购协议对于购房者难谓明显不公平或者不能实现目的。
其三、显然不满足上述最高人民法院要求的适用情势变更原则的条件。
三、贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款不属于“不可归责于双方当事人的事由”
当下不少人提出贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款属于“不可归责于双方当事人的事由”，购房者完全可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定（“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”）请求解除合同。笔者认为，这是对“不可归责于双方当事人的事由”的错误解读，存在严重舛误，势必难以得到裁判机关的支持。
1、要理解何谓“不可归责于双方当事人的事由”，首先应准确理解“可归责事由”，或为法律人更熟稔的“归责事由”。
归责事由“是立法者基于特定的物质生活条件的要求，根据其立法指导思想，按其价值观分配损害结果而在法律上确认的唯一的或核心的责任原因。它变化，归责原则也随之改变。”[vii][⑦] “‘台湾地区民法’所谓之可归责于债务人之事由（以下简称归责事由）云者（225、226、230、266），如无特别规定，即意指过失而言。正因债务人未依债之本旨而为给付，法律上是否负担责任，以是否有归责事由为断。其未具归责事由者，固无不履行责任可言；其具备归责事由者，即为债务不履行，债务人终须受强制执行，并负损害赔偿责任”，“法律于债之类型，如未明文规定责任标准者，其归责事由即指过失而言。基此，吾人可说，‘民法’上所称之可归责事由云者，原则上即等于过失。”[viii][⑧]
我国侵权责任制度实行过错责任和无过错责任相结合的原则（也有学者主张归责原则体系是由过错责任原则、过错推定原则和无过错责任原则三个归责原则构成），没有什么大的争议，但我国合同法上的归责原则究竟是过错责任原则（可以崔建远教授为代表），抑或严格责任原则（可以韩世远教授为代表），分歧和争议就相当大。
在过错责任原则下，归责事由可总括为过错，其最基本的分类是故意和过失，严格责任原则则不考虑违约人主观上是否有过错。那么，是否过错之外的一切事由均是“不可归责事由”呢？答案至为显明是否定的，“不可归责事由”应当是法律明文规定的当事人对其不履行合同不承担违约责任的事由，不可抗力是普遍适用的不可归责事由或者说免责事由，此外，债权人的过错等依照具体法律规定可以作为不可归责事由。
2、如前所述，贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款既难以被界定为不可抗力，也难以界定为可适用情势变更原则的非不可抗力之变更情势，也没有具体法律规定可资附丽作为免责事由，自此以言，将之视为不可归责事由明显缺失法律依据。
3、购房者因无法从商业银行获得预期的住房贷款与开发商或二手房出卖人发生纠纷之际，购房者与商业银行显然尚未就商品房担保贷款合同达成合意，尚未订立作为商品房买卖合同从合同的商品房担保贷款合同，购房者与商业银行尚处于缔约前的磋商阶段，商业银行依照政府相关政策规定执行更为严格的差别化住房信贷政策，无可指摘，并不存在过错。
退一万步来说，即便购房者与商业银行就商品房担保贷款合同已然达成合意，因商业银行执行更为严格的差别化住房信贷政策而无法按照约定发放住房贷款，即便因此给购房者造成履行商品房买卖合同的困难，衡诸我国《合同法》第121条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，购房者仍不能以此为藉口不履行商品房买卖合同。
四、贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款也并非“意外事件”
有人提出贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款是意外事件，并进而援引最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第122条“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则”之规定，主张交付定金的购房者可以据此要求返还定金。笔者认为，这种观点同样经不起推敲的。
“意外事故是指当事人意料之外的事故，又称为意外事件”[ix][⑨]，意外事件是相对复杂的一个概念，我国法律没有规定意外事件的定义和范围。理论上认为对意外事件有客观说、主观说、折衷说三种理解。从司法实践来看，现行的理论无法提供区分不可抗力和意外事件的可行方法。结合不可抗力和第三人原因，意外事件的定义应当是不能预见、不能克服、不能避免但又不属于不可抗力和第三人原因的客观情况，比如桥梁坍塌、空难等。[x][⑩]以上述定义评判，贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款显然非属意外事件。
五、因贷款首付款比例提高和对特定对象暂停发放购买住房贷款政策引发的案件涉及政府行为，具有一定的特殊性，且数量不菲，应当依法公正、妥善处理和因应。
笔者参酌北京高级人民法院处理“因奥运施工限制导致迟延交房案件”达成的法律适用意见，越俎代庖，提出如下建议：
（1）应当树立大局意识，裁判机关应尽速形成妥当统一的适用法律标准，积极引导，尽可能采取和解、调解方式，平稳处理，最大限度地化解矛盾，防止引发群体纠纷。
（2）购房者与开发商签订了商品房买卖合同，支付了首付款，以贷款首付款比例提高为理由请求解除合同的，原则上不应支持；个别购房者确有客观困难无法筹集资金补足差额的，可酌情处理；
（3）特定对象以商业银行暂停发放购买住房贷款之理由请求解除合同的，在把握尺度上应当比贷款首付款比例提高宽松一些，因为对特定对象暂停发放购买住房贷款的影响比贷款首付款比例提高来得猛烈，预见程度也比较低。如果特定对象有证据能够证明自己已竭尽全力但因缺失商业银行住房贷款导致履行商品房买卖合同存在严重窒碍，事实上不能履行，可予解除，并减轻该特定对象的违约责任，即该特定对象应承担违约责任，但予以适当减轻。举例来说，在适用定金罚则时，开发商或二手房出卖人应当返还部分定金；除此之外的其他情形，仍不应支持购房者的解除合同请求。
此外，如果业已签订的商品房买卖合同或认购协议因“国十条”限定购房套数政策而无法履行，这种情形仍不宜作为不可抗力处理，但购房者确因政策影响而法律上或事实上不能履行合同或协议，依据《合同法》第110条等相关规定，应当允许购房者解除合同或协议，且购房者无须承担违约责任。日后出台的政策属此类情形的，参照处理。
