物业公司解释与业主矛盾：开发商遗留问题是主因

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 来源： 华商网  2012-04-01 17:21

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　　华商网讯（记者 杨毅）住房地基下沉业主投诉无门；物业动用大修基金业主质疑电梯费作何去何从，东尚物业一时被当作“榨钱机器”，前不久又因房屋质量与业主发生摩擦……实际上，去冬今春以来，由物业和业主引发的纠纷屡屡发生，物业管理为何如此之难？记者采访了近期备受关注的东尚物业。

　　物业说法一：开发商遗留问题是矛盾主因

　　东尚物业项目部刘经理认为物业公司和业主现在最大的矛盾就是房屋质量问题，比如房屋渗水、隐蔽工程问题，这方面的投诉占到70%，是真正由开发商遗留的问题，物业公司在后期管理上没有办法解决。

　　导致业主与物业矛盾的另一点就是业主获取政策滞后和不理解造，物业行业作为新兴的第三产业，处于摸索阶段，管理条例也一直在不断修改完善，《西安市物业管理条例》也分别在03、05、07、10年做了修改，作为物业公司对国家出台的政策也是在不断的学习，而业主相对于物业接受政策比较滞后。

　　对于东尚小区地上停车位收益的归属问题，业主曾经常上物业询问，最终得到满意的政策解释后才予以理解。刘经理表示，社区地上规划停车位分为两部分，其一是在开发建设时规划中就有的，在买卖合同前已经声明收益归属人，而东尚小区属于人车分流，建设时就没有规划地上地车位，随着小区发展私家车越来越多，地下停车位已经无法满足业主停车需求，所以才在小区地上进行车位规划，而东尚物业收取的只是物价局批准的停车服务费，不存在租金或占道收益归属。

　　物业说法二：物业费10年不变 包干制企业难生存

　　“东尚物业公司盖的办公楼有四层高，前两层都没有进行办公使用，而是出租给商户，收益却与业主无关。”东尚社区业主说，不仅如此很多业主对于物业公司不公示广告位、商铺租赁费等收支表示不满，渐渐开始不信任物业公司。对此刘经理说：“10年前物业费按照等级不同规定收费1元、1.2元、1.5元，而10年后的今天在人员工资不断提高的同时，物业费却没有涨过一次，物业的收费都要在物价局进行备案审批，作为一个企业，物业公司要生存下去，就被迫在不违反国家规定的前提下想尽办法从其它产业获取收入，从而平衡各项开支，而东尚物业属于包干制服务企业自负盈亏，按照规定无需公示收支。”

　　物业说法三：企业生存空间减小 只能人员优化

　　“05-07年的时候，我们每一栋楼都配了一个保安，而现在两三栋楼才配备一个保安，感觉服务质量明显下降。”东尚社区业主说。对此，刘经理表示，东尚小区的物业费一直是按照1.2元/平方米收取的，按照物业服务等级属于二级标准，根据陕西省物业服务标准细则规定，二级标要求准楼宇的公共区域卫生是一天扫一次一周拖一次，而东尚物业一开始成立的时候因为人员多，都是按照一级标准在做，而现在由于企业属于包干制自负盈亏，在保证承诺的服务质量，要对其内部进行人员优化，保证企业的生存空间，业主的感官上肯定是觉得比之前服务质量差了。

　　物业说法四：物业公司应提早介入房屋建设

　　国家规定开发商在取得预售许可证之前，必须与物业公司签订协议，而当物业公司接受楼盘后，基本上楼盘已经建设完毕，作为建设单位主要做开发，至于后期是否符合小区使用需求、包括物业后期管理维护的一个需求物业没有办法监管。

　　东尚物业刘经理告诉记者，近些年，由于房地产开发过快，物业管理企业配套发展不足，许多房地产开发企业遗留问题较多，给物业造成难以克服的困难。调查显示，80%以上的建成小区存在开发遗留问题，业主找不到开发商，只能同物业反映。但物业公司是一个独立的特殊民事主体，只根据服务合同对业主提供相应的公共服务。开发商遗留的许多问题其实都在物业的管辖范围之外，部分业主并不清楚物业的义务和服务范围，将一些“胎生”问题归咎到物业身上。“如果业主能够对物业的服务范围及职责真正了解和掌握，有很多矛盾其实是可以避免的。”

　　对此刘经理从东尚小区发生的一些问题举例说明：一些楼宇的管井间由于建设时特别狭窄，出了问题人都爬不进去，只能从后挖开进行维护。不仅如此，东尚物业管理的另外一个小区几户电表在管井间里面，牵涉到设备问题管井间的门都是上锁的，业主买一次电物业就要派人去开一次门插一次卡。开发商在建设报批之前让没有让物业提早介入，对于物业后期的管理维护能建设产生很多矛盾。