搬家常识
写字楼架空层、避难层被占用，业主应如何维权？
发布时间：2012/2/3 0:00:00
写字楼架空层、避难层被占用，业主应如何维权？
日期:[2011-11-18] 版次:[C12]
版名:[商业地产\大赢家]
来源:新快报
律师支招
(上接C11版)
写字楼架空层、避难层被发展商出租或占用，小业主们要如何维权呢？
广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊指出，小业主们首先要弄清楚架空层和避难层的产权归属。
避难层的归属比较简单，其设置是超高层建筑的特殊应急措施，用于火灾避险时人员暂留，以弥补超高层给消防设备带来的灭火能力不足。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。因此，避难层属于建筑物共有部分，归全体业主共有，开发商不得擅自出租或占用。如果要将原规划为避难层的部分出租经营，改变其规划用途，就需要召开业主大会，经过人数和面积双重过半数的业主同意才能实施。因此，如果发展商擅自将避难层改变用途或出租，业主们都可通过业主大会、业委会维权，必要时通过法律程序要求发展商恢复避难层功能。
架空层的问题在实践中争议比较大，小业主们可以通过查询项目的《权属证明书》（“俗称大确权”），查看其是否对架空层的产权情况作出规定。也可以到城市规划局查询架空层的规划情况及规划用途。如果架空层的产权属于开发商所有，则开发商有权对其进行出租，不过如果其用途超过原规划的内容，如原规划架空层就是绿化，但却被改成物管公司的公办室，业主也有权要求恢复原状。如果权属证明书、规划图纸等证明架空层属于小区公共配套设施，供居民娱乐或配置健身设施等用途，则开发商就无权处分，或已被计算入建筑面积的公摊面积内，发展商就不得将架空层擅自处分。
程磊还表示，通常开发商的《权属证明书》中会对开发商所有的物业情况进行规定，明确加于载明。但在实践中，架空层大多不会颁发单个的《房地产权证》。如果架空层属于全体业主共有，房管局也不会颁发产权证，因为全体业主人数太多，无法确定具体的权利人，不可能颁发一个模糊的“全体业主”或“业主委员会”的房产证。如果业主需要明确权属，业主委员会可以在获得业主授权后向法院起诉，要求确权归全体业主共有。 （李琳）
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写字楼架空层、避难层被发展商出租或占用，小业主们要如何维权呢？
广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊指出，小业主们首先要弄清楚架空层和避难层的产权归属。
避难层的归属比较简单，其设置是超高层建筑的特殊应急措施，用于火灾避险时人员暂留，以弥补超高层给消防设备带来的灭火能力不足。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。因此，避难层属于建筑物共有部分，归全体业主共有，开发商不得擅自出租或占用。如果要将原规划为避难层的部分出租经营，改变其规划用途，就需要召开业主大会，经过人数和面积双重过半数的业主同意才能实施。因此，如果发展商擅自将避难层改变用途或出租，业主们都可通过业主大会、业委会维权，必要时通过法律程序要求发展商恢复避难层功能。
架空层的问题在实践中争议比较大，小业主们可以通过查询项目的《权属证明书》（“俗称大确权”），查看其是否对架空层的产权情况作出规定。也可以到城市规划局查询架空层的规划情况及规划用途。如果架空层的产权属于开发商所有，则开发商有权对其进行出租，不过如果其用途超过原规划的内容，如原规划架空层就是绿化，但却被改成物管公司的公办室，业主也有权要求恢复原状。如果权属证明书、规划图纸等证明架空层属于小区公共配套设施，供居民娱乐或配置健身设施等用途，则开发商就无权处分，或已被计算入建筑面积的公摊面积内，发展商就不得将架空层擅自处分。
程磊还表示，通常开发商的《权属证明书》中会对开发商所有的物业情况进行规定，明确加于载明。但在实践中，架空层大多不会颁发单个的《房地产权证》。如果架空层属于全体业主共有，房管局也不会颁发产权证，因为全体业主人数太多，无法确定具体的权利人，不可能颁发一个模糊的“全体业主”或“业主委员会”的房产证。如果业主需要明确权属，业主委员会可以在获得业主授权后向法院起诉，要求确权归全体业主共有。 （李琳）
